地产

生活在时下的中国人据说有三大错觉：股票要涨、房价崩盘、他（她）还爱你。毫无疑问，本轮深圳、上海、北京等城市房价的再次上演绝望般的疯狂，给了很多错觉中的中国年轻人又一记不轻的闷棍。 当欧美等国的同龄人将自己的青春嘉年华挥霍在旅游、学习和创业中的时候，中国的年轻人最大的图腾，就是能尽快拥有自己的一套房子。过去多年的教训告诉他们，越晚买房，房子将会距离他们的梦想越远。 在房价持续上涨，并且不时上演疯涨行情的情况下，中国年轻人的购房年龄不断降低。前两年有研究报告称，中国年轻人平均买房年龄为27岁，相比欧美等发达 国家，提前了差不多整整的一代。报告说，日本及德国的购房年龄为42岁、台湾地区是36岁、美国也在30岁以上。而中国的年轻人，早早将自己的未来与沉重 的房贷挂钩，成了房奴一族。当房子成为财富创造最重要的领域，当房子成为一个国家年轻人的最重要的图腾，当一个国家的主要资源大多集中在房地产等领域的时 候，这个国家的财富创造能力和创新能力必然是萎缩的。因为房地产的虹吸效应使得这个国家的很多聪明人放弃制造业和技术创新领域，而是将自己的才智奉献给房 地产，从而最终导致整个经济呈现“空心化”。 笔者在过去的文章中一再呼吁，不要让承载一个国家未来的年轻人过早的背上房贷的包袱，也不要在整个社会渲染人人必须及早买房的恐慌心理。然而，这种呼吁 面对房价一次又一次的上涨，面对已经买房的和没有买房的在财富上的巨大差距，面对“无房阶级”和“有房阶级”界限分明的人生，这种呼吁实在显得苍白无力。 但是，大国财富变迁的现实一再告诉我们，如果一个国家财富的创造不是源于实业，而主要由房地产、垄断和金融创造，肯定是不可持续的。一个经济体，如果炒房 很赚钱，肯定有很多人选择离开实业，不搞科研，而只是去追逐房子。房子本质上并不创造财富，而只是分配财富的工具而已。 过去多 年，中国一方面在政策层面呼吁资本回归实业，呼吁金融为实体经济服务，另一方面，却不断的强化对房地产的依赖。就此而言，只有告别对房地产的依赖，才是社 会各种资源回归实业的前提，房地产暴利，投资房地产赚钱容易，就不会有人勤劳致富，踏实创业。只有房地产告别暴利，资源向制造业和高科技分散，中国经济集 聚的大量地产泡沫才可实现真正的软着陆。因此，要真的发展实体经济，就要下决心解决房地产的泡沫问题，否则，无论是实业兴国，还是内需的启动，都是无稽之 谈。在房地产暴利存在的情况下，企业家是很难安心做实业的。 这几年，为什么资本大量集中于房地产领域，因为实业艰难，而实业艰难的关键 又在于大量的人才和资源流向了房地产等高利润的行业。整个经济都在这个分配财富的传销体系中循环，当房价高到一定程度，资本退出，房价下跌，则整个游戏自 然结束，经济会陷入可怕的调整。所以，前几年，一些创业板的公司一旦上市，融资的钱便立即投入地产领域，何其讽刺？ 年轻人是一个国家的 未来，年轻人的境界决定一个国家未来的高度，当一个国家的年轻人被房贷压弯了腰，当房子成为年轻人最高的理想和图腾时，除了现实的苟且，还有什么理由让他 们谈诗和远方的田野？在房价每天一个价格的情况下，谈创新，谈创业不过是自欺欺人。笔者和很多创业的年轻人交谈，问及他们的理想和未来，有相当一部分是， 创业成功后，在大城市拥有自己的房子。 中国应该明白，任何一个经济大国的崛起，绝不是建立在高房价的基础上。美国和其他发达国家在经历 多次危机之后早就明白了一个道理：高技能、高才智的劳动力才是维持经济竞争力的基石。美国经济学家菲尔普斯就认为，房地产投资过度一定会抑制创新，因为 “房地产吸纳了本可以投资在生产力提升、创新、医药技术、软件或可替代能源领域的资金，而这些领域，能够在未来真正推动美国经济增长。” 因此，他指出，“要想恢复经济活力，再次实现增长，美国人需要克服对房子的酷爱。”因此，中国经济要想真正成为创新经济体，中国政府一定要告别和房地产的 畸恋，一定要下决心切断对房地产难以割舍的爱。 中国最有情怀的诗人海子的那首“面朝大海，春暖花开”的诗让很多人感动，但讽刺的是，这位诗人在“诗与远方”中谈的却仍然是“有一个房子”的梦想，原诗是：我有一个房子，面朝大海，春暖花开。

中国投资者在澳大利亚“爆买”趋势越发活跃。其中，被称为“小皇帝”的中国独生子女在澳大利亚大手笔买房的行为已经成为了该国房地产市场的重要支撑。此外，来自中国的投资正在大举进攻农业、畜牧业等澳大利亚的基础产业。面对来势汹汹的中国投资，该热烈地欢迎还是采取更加严格的审查保护措施？当地政府陷入两难境地。 今年32岁的中国籍会计师韩方同（音译）已经获得了澳大利亚的永久居住权。去年11月，距离墨尔本商业区东部30公里的Ringwood East有一套建筑面积为688平米的三室一厅房屋出售。在得到身在中国的父母资助后，韩方同最终以93万澳元（约合460万人民币）的竞价打败了60多名竞争者，获得了这套房屋。 据韩方同透露，为了帮自己买房，父母把北京一套有23年历史的两居室老房子卖了，售价为810万元人民币。在接受采访时，已婚的韩方同表示：“在中国，为儿子买房子结婚是一种传统。没有父母，我们很难承担大额按揭贷款。” （图片来源：网络） 伴随着按揭贷款利率下滑至五十年来低位，在过去的七年内，来自外国买家的购买——很多和中国有关系——助推澳大利亚主要城市的房价攀升近55%。不过，由于澳大利亚政府加大监管力度，按揭贷款增长放缓，同时借贷成本五年内首次上行，悉尼房价呈现下行轨迹。早在去年2月，澳大利亚总理艾伯特就要求向推高悉尼房价的非法海外投资者下达撤资令，要求他们立即出售房产。艾伯特曾指出，并不是不欢迎外来投资，而是要让本地民众享有平等的购房机会。也就是说，只要外国买家遵守投资规则合法购房，澳大利亚依然热烈欢迎。 与此同时，中国投资者正在大举投资澳大利亚的农业、畜牧业等传统产业。距悉尼大约1天车程的“宾达利牛肉”加工厂正考虑把一部分业务卖给一家来自中国的同行，但也有一部分人为了保护当地利益反对中国投资。澳大利亚也出台了新的法律来严格审查引导外资。

加拿大统计局公布，全国2月的新屋价格指数，按月上升0.2%，主要由安省及卑诗省楼价带动。 数据显示，多伦多及奥沙华综合地区的指数上升0.4%。至于温哥华的指数上升0.8%，升幅是2009年9月以来最高。 在21个调查涉及的大都会中，有9个的楼价没有变动。 全国2月的新屋价格指数，按年上升1.8%。在调查的大都会中，以多伦多及奥沙华地区的升幅最高，达到4.4%，温哥华的指数也升4%。

最新报告称，2016年第一季度多伦多公寓租金(condo rent)较之去年飙升了近7%，不得不让人感慨：不仅买不起多伦多的房子，连租房子都要把人逼疯了。 报告数据来源于地产咨询公司Urbanation，报告显示，截至3月底，多伦多公寓租金每平方英尺上涨至$2.53，每月租金平均达$1,891，较去年平均数飙升了6.8%。 图片来源：cp24 Urbanation公司副总Shaun Hildebrand分析认为，公寓租金上涨迅猛的一部分原因是由于很多打算买房的人从新房置业市场退了出来，转而考虑租房，总而推动了租房成本的增加。另外，多伦多经济基础层面的发展，比如就业压力和人口的增长，也对公寓租金涨价添了一把火。 报告还提到，今年一季度地产开放商向市府提交的建造出租用公寓楼的申请数量也创新高，增加了40%。不过，尽管项目申请数量骤增，但审批条件也会随之变得更加苛刻。

竞拍到200轮时，台下的人都傻了。   “起拍总价3.7亿，开拍2分钟就破了7亿，竞拍到200轮时，价格已经突破13个亿。”回忆起4月7日那场惊心动魄的拍地，一位浙江开发商依然记忆犹新。   那块地的价格很快超出了所有人的心理预期，在接下来的时间里，竞争对手们用狂热的举牌展示了苏州楼市的疯狂。 从4月7日开始，苏州的土地拍卖接连掀起波澜。迄今为止卖出去的13块土地，有12块地价比起始价翻倍，最高溢价率为318.85%。短短5天时间，苏州的土地收入达到250亿元——要知道，2015年全年，苏州的土地出让收入也不过500亿元。   330新政发布后，苏州的价值似乎一夜之间被人发现。2015年以来，苏州每月卖出超过7500套房子，这意味着其市场规模已经足以和广州、深圳比肩，是杭州的两倍。   一年之前，5万套住宅存量还被看作是苏州的难题。现在，房子已经抢也抢不到了，根据苏州官方发布的可售房源信息，截至4月12日，市区住宅存量已经不足两万套，为19439套。根据过去一年月均超过7500套的销售额，苏州的库存将在3个月之内卖完。   需求似乎凭空暴增，苏州的房价也开启了疯涨模式。克而瑞数据统计，2016年第1季度成交均价为16600元/平方米，比去年同期增长37%。3月份，苏州楼市均价环比涨幅为5.8%，居全国第三。   正荣苏州一位营销负责人告诉记者，现在苏州市场库存严重不足，按目前供销比的状况，拿的地即使现在开发出来也不一定跟得上需求，开发商们对苏州市场一致看好。   苏州可以说是长三角最有吸引力的城市。据2010年第六次人口普查资料显示，苏州常住外来人口总量接近上海的一半，是杭州的近两倍，在长三角16城市中仅低于上海。苏州在常住外来人口占比上名列前茅，仅低于以“ 城市”著称的深圳。   然而，苏州的房价一直比较稳，从2009年到2015年房价没什么变化。当地一位开发商告诉界面新闻记者，现在，苏州是用一波猛涨补上了之前几年的空缺。   一下子，似乎所有的开发商都发现了苏州这块宝地。   当代置业苏州公司一位负责人告诉界面新闻记者，“苏州本身经济实力强，老百姓(51.610, -0.40, -0.77%)购买能力强，目前需求量补涨空间填满，苏州房价会跟一线城市并拢。这应该是一线开发商的共识。”   在近期的土地拍卖中，当代置业连拿三块地，其中一块的楼面价高达28700元/平方米，创了苏州的历史纪录。   旭辉集团总裁林峰在近期的演讲中说，整个苏州都进入2万-3万房价的阶段，“在一线调控完之后，很多资金开始往二线城市转移，强二线城市已经跟弱二线城市的价差拉得很远。”旭辉是苏州复苏的最大赢家，2015年，苏州为旭辉贡献了71亿的销售额。   苏州崛起后，资本闻风而来。根据苏州市统计局的数字，2016年前两个月，房地产开发投资已经占到了全社会投资的40%。其中住宅投资214亿元，同比增长20%。   但是，这样的火爆还能持续多久？   一位大型开发商的苏州营销负责人告诉界面新闻记者，据她观察，投资客已经占到了客户总数的30%-40%，主要来自上海、南京、北京。   虽然没有官方针对投资客的统计数据，但是租房的挂牌量可以在一定程度上反映出房产投资的热度。2015年10月至2016年3月，海量的房源涌入了苏州租房市场。   根据中国最大的在线房产评估平台“房价网”提供给界面新闻的数据，仅仅2016年第一季度，就有47万套房子出现在了苏州的租房市场上，比2015年全年租房挂牌数还要多。其中，最火爆的园区共有16万套，比去年同季度高13倍。   房价网负责人说，他们的统计方式是先自动抓取房源，再人工查重。这些进入租房市场的房子，正是投资客占领苏州市场最好的证明。   房地产企业也是带着掘金的心态进入苏州。过去一周称雄土地市场的，一半是新进入苏州的开发商。而拿地的企业中，几乎见不到最大开发商的身影，之前深耕苏州的旭辉、万科、中海和融创也没有参与进去。   一位苏州本地地产企业负责人也告诉界面新闻记者，“新开发商可能在三四线城市做不来，来苏州试试水，毕竟一二线城市还是大涨的，而大开发商可能觉得不值那么多。”   在一些开发商眼中，这些新来者赶上的是苏州暴涨的末班车。   上述参与了土地拍卖的浙江开发商告诉界面新闻记者，“现在进入苏州市场的开发商就是在赌未来市场前景。现在拿地，最快10月就可以开盘，到2017年第3季度有9个月时间左右，差不多房子就卖完了。”   一大批的供应已经在路上，根据苏州市统计局的数字，2016年前两个月，商品房新开工面积同比增长85%，其中住宅新开工面积同比增长57.1%，而住宅竣工面积同比增长58%。   “这么高的溢价率，他们是以梦想家的姿态在拿地。”本文开头提到的那位浙江开发商告诉界面新闻记者。

仅仅用了2个多小时，4月12日晚22点45分左右，位于南京奥体板块的仁恒江湾城推出的90套房就被一抢而光。当晚，吸引了超过1500组客户前去抢购，开发商进账10亿元。   据了解，这些面积250平方米左右的大户型，最终成交价为4.4922万元/平方米，只有4套房源的总价低于1000万元。   这是自2015年以来，南京房价连续上涨的又一个例证。另一个表现突出的江苏旗下城市为苏州。近几个月来，南京与苏州已成为了国内二线城市中房价猛涨的“领头羊”。 房市一路看涨，再次影响到房地产的“民生特性”，给保障性住房等民生工程带来挑战。有银行高管近日向21世纪经济报道记者透露，目前人民银行南京分行正联合地方政府调研，可能会出台新一轮调控措施。   上述高管表示，已有同事被人民银行南京分行邀去座谈，回来透露的消息是“仅针对南京苏州两市房价上涨过快的地区”，但如何具体执行并不清楚。   火热的河西地区、江北新区   自入驻南京河西地区奥体板块开始，仁恒房价一直扮演着“风向标”的角色，连续打破南京房价纪录。   “我们的产品有特殊性，你不能用我们代表南京市场水平。”4月13日下午，仁恒的销售员说，“我们卖的是品牌，昨晚就有部分老业主，他们从一期买到现在。”   但是，南京房价的连续上涨已经是一个不争的事实。2014年10月，南京房价一改之前的疲软，开始升温。2015年3月，房价更开始了新一轮走高，到当年第四季度，部分地区新开发商品房销售价突破“4万元/平方米”。数据显示，2015年南京新房成交量115535套，同比增长56%。   2016年3月，南京房价环比增长2.23%、同比增长3.16%，连续12个月呈现上扬趋势。   其中，南京河西地区和国家级江北新区更成为南京市场房价的“领涨者”。   从上个世纪九十年代中后期，江苏暨南京决定开发主城以西的“河西地区”。2000年之后，这一地区得到了重点和快速发展，且其区域产业定位为“金融等服务业”。而奥体作为河西核心区，紧邻长江，“风水好”，至今仍是商人们的居住首选地。   在4月初，就有多个房地产从业高管向21世纪经济报道记者透风：奥体板块房价有可能将突破5万/㎡。   同样在南京主城区一江之隔的长江北岸——江北新区，是江苏首个国家级新区，房价亦是高涨。南京房地产市场资深观察人士田春告诉记者，一个楼盘已卖到了2.3-2.5万元/平，“这还不在规划中江北新区的核心区。”   毫无疑问，河西地区、江北新区已成为了本轮南京“房价增长过快区域”。   对地方政府而言，本轮房价上涨带来的压力也很明显：既要适应市场属性又要防止房价在全国排名“太靠前”——影响到人才的流动。   如此暴涨的房价，江苏省也表达了担忧。   2月29日，江苏省物价局新闻发言人、副局长孔祥平在例行的新闻发布会表示，近一段时间以来，南京部分地区，特别是河西以及江北新区，房地产价格上涨明显，其涨价走势令人担忧，“虽说房地产发展是经济成长的推动力量之一，但前提必须是理性、良性。”   他进一步表示，目前河西地区、江北新区的房价已超出了本区域的“理性判断”，希望地方政府在土地供应、商品房销售等方面，增加“理性”，要有对未来发展负责，对百姓购房负责的态度。   调研“增长过快区域”   据了解，在前几轮的宏观调控中，物价局成为了房价的核准者。   田春对21世纪经济报道记者解释，目前奥体和江北新区的房价，先由开发商向物价局报一个开盘价格，然后物价局会根据开发商前批次房源的成交价格给出一个上浮基准，如果超出太多，则物价局就不核准，“所以涨幅其实是被限制的。”   据21世纪经济报道记者了解，某开发商在河西地区的上一批次的销售价格在2.3-2.5万/平之间，3月报告超过3万的价格就被物价局“退回”。   多位开发商向21世纪经济报道记者表示，4月12日晚仁恒涨价销罄后，“一切就改变了”，奥体地区特别是几大豪宅的楼盘，如果再有新房源出来，每平方涨价可能要超过8000元。   但是，由于物价局的核准，导致很多开发商即使有房源也不推向市场。   最新数据显示，经过之前的释放，目前南京库存量已低于3万套，“并不是房源少，而是达不到开发商的预期。”田春表示。   “我们现在考虑的是，将销售价格拔高到市场预期的最上限，多余的钱用来改善产品，所以近期河西和江北新区的开发商推出的新概念较多。”一位开发商表示，江景、地段、高性价比房型、大户型等概念很多。   一方面是开发商“惜售”，一方面是南京的土地拍卖不断升温。   3月18日，全国近40家房地产开发商争夺南京5块土地，共拍出92.72亿元。按照江北新区新地王的楼面地价核算，房价有望超4万元/平。至此，南京“准一线”城市定位明确。   4月13日，南京国土局公布下一批次的土地拍卖信息。21世纪经济报道记者发现，楼面价过2万已成为事实。但与之前不同的是，出售地块被切割成50亩的“小块”。   为了调控南京房价，3月19日，南京市国土资源局发布《南京市2016年经营性用地出让计划》：公开出让经营性用地700公顷，其中商品住房用地占500公顷，全年供应量同比增长30%。   调控南京房价最新一轮动作来自人民银行。3月28日，人民银行南京分行、江苏银监局等联合下发《关于规范个人住房贷款业务促进住房金融健康发展的通知》在央行网站上刊登。   这一《通知》主要是针对“首付贷”，降低金融系统的风险。   人民银行南京分行金融稳定处有关人士向21世纪经济报道记者解释，《通知》的主要精神是要求江苏地区金融机构加强对个人住房贷款“首付资”资金来源的审查，主动把控贷款中“首付贷”的风险。与之同时，密切关注南京、苏州等部分城市因房价较快上涨可能带来的金融风险。   此外，就有银行人士向记者透露，人行南京分行正在南京和苏州房价“增长过快区域”进行调研，新一轮调控措施可能蓄势待发。   人民银行有关人士透露，确实有处室在针对房价“增长过快区域”进行调研，但不愿透露具体内容。   据21世纪经济报道记者了解，“二套房”可能是其中的一个焦点。   “据我所知，可能会要求二套房首付比例增加，但如何认定‘二套房’要由其他部门来解释。”一位银行的高管对21世纪经济报道记者说，“从城市经济发展看，力度不会有北上深那么大。”

据温哥华英文媒体报道，一个总部在中国上海浦东商业区的公司，设立网站提供大温地区最新挂牌楼盘的中文资讯，并列出相关楼盘的代售经纪姓名和联络电话。这个上海网站的大温楼盘资讯，甚至早过加国楼市电脑盘(MLS)所公布同一资料。大温地产局(REBGV)表示，现正调查该网站运作，有否触犯卑诗省的地产法例。   据《温哥华太阳报》(Vancouver Sun)报道，怀疑有大温本地执业的地产经纪，向在中国上海市的温哥华房产网(http://vanfun.com)提供大温最新楼盘资料，而这些资讯，还要早于本地MLS同一资料的上网时间。在一般情况下，只有执业地产经纪才能进入电脑盘的最新资料库，因而怀疑有经纪违规提供电脑盘资料给上海相关网站。   接电话男称东主身在温市   该报记者曾致电营运温哥华房产网的上海瑞英互联网科技公司(Shanghai Ruiying Internet Technology Ltd.)，要求采访该网站负责人，但据一个接电话的男子称，该公司东主身在加拿大温哥华，说完该男子即挂线。   卑诗省地产监督(Superintendent of Real Estate)罗杰斯(Carolyn Rogers)强调，地产经纪不应该鼓励或支持非法经营的房地产服务；而消费者使用地产服务时，须向卑诗房地产议会(Real Estate Council of B.C.)查明，有关服务是否经由领有牌照者提供。   据了解，在周二，温哥华房产网提供一幢位于温哥华西35街(W.35th Ave.)3798号新挂牌独立屋的详细楼盘资料，包括代售该物业的Sutton Group West Coast Realty地产公司，旗下两位地产经纪的名字和电话号码。   一条龙服务安排飞温看屋   此外，该上海网站还称提供「一条龙」服务，包括实时网上专人对话，以回答潜在买家询问，并表明可代客安排飞往温哥华实地看屋。   不过，据《温哥华太阳报》报道，上述温西35街3789号楼盘的挂牌资料，在本周一才输入MLS资料库，且须由执业地产经纪使用密码才可取得。至于一般民众，最快也要等上两三天，才能在https://www.realtor.ca，在搜寻楼盘网站找到相关房产资料。

　　据VancityBuzz报道，一个帮助首次购房者购房的计划（Affordable Home Ownership，AHO), 可能会在4月20日(下周三)被温哥华市议会批准。 　　虽然全市针对保障性住房的项目有许多，但允许中等收入的人群在城市购买经济适用房却是首创。 　　经适房计划将参照其他城市已建立的模型：定价低于市场价，只出售给符合条件的家庭，限制所有权和转售，现屋主不再满足条件时转售给下一个业主。这些住房通常是由非营利性组织，社会住房组织或政府建设的。 　　符合要求的购房家庭年收入应该在5万加元到9.9万加元之间。根据该报告，全市目标是在三年时间里建设300套经适房。加拿大统计局说，符合AHO计划资质的家庭有3万多个。 　　具体条件为： 　　必须居住在温哥华至少五年 　　必须是永久居民或公民 　　必须在温哥华工作 　　之前从未拥有过房产 　　购买一居室的家庭，年收入不能超过6.754万加元 　　购买二居或三居的有孩家庭，年收入不能超过9.617万加元 　　必须完成置业教育课程 　　此外，两居室或三居室单位的占比至少要达到一半。报告同时强调，这一方案将不会取代目前实行的低收入住房保障项目。 　　计划正式实施之前，政府需要与开发商、公众、当地雇主和雇员多次协商，加拿大按揭和房产公司也是参与讨论的重要对象。同时，政府需要开发AHO计划的管理流程，用来保证顺利运行。       完整报告可点此查看。

　　多伦多火爆的房地产市场以及攀升的房价也没能打碎年轻人的买房梦。最新的一项调查显示，约有三分之二的多伦多年轻人都有着买房的计划，一半以上的首次购房者都得到了来自父母的资助。仅有32%的被调查者称，自己可能无力买房。 　　由 Pollara 为蒙特利尔银行(BMO)所做的调查显示，尽管多伦多的平均房价已经达到了46万5,000元，远高于全国平均水平35万，但是约有三分之二的年轻人都希望能够拥有自己的住房。其中有32%的被调查者称，自己可能无力买房。 　　而那些计划买房的年轻人大多预期将会得到了来自父母的资助。超过一半的多伦多首次购房者预期将从父母处获得房价的12%作为购房的首付，这也意味着他们自己的贡献约为房价的4%，仅18,000元。 　　居住于 Oakville 的27岁的 Michelle Smiciklas 及其伴侣已经有了96,000元的储蓄，他们想要购买一间新镇屋，叫价约63万4,000元。他们的父母为此拿出了约20万元为他们做首付，这样他们每月的还贷支出仅1,716元，在二人可以接受的范围内。 　　但是为了省下这96,000元作为首付，Smiciklas 及其伴侣也做出了牺牲。在大学期间，Smiciklas 每月都将省下5,000元，并且与伴侣一直租住着老旧的、便宜的公寓房。两人也没有进行任何昂贵的旅行。 　　Smiciklas 称：“我已经过了想要继续租房子过的年龄了，我希望能够将我的钱做投资。”在今年9月，Smiciklas 住进了属于自己的新房。 　　对此，BMO 大多地区的个人银行区域副经理 Tony Tintinalli 称，如果年轻人能养成省钱的习惯，并且有着好的工作以及信用记录，从银行贷款并不难。但可能贷到的总金额难符预期。银行通常会坚持三分之一法则，贷款金额不超过买家总收入的三分之一。 　　在调查中，超过一半的年轻人称，他们担心自己将无力负担每月的还贷支出，三分之二的人担忧他们不符合贷款的标准。 　　73%的被调查者称，他们将会推迟购房的时间，只有14%的被调查者称他们将被迫搬离希望居住的地区。 　　Pollara 在3月14日至17日之间对2,079名年龄在19岁至35岁的加拿大人进行了调查。43%的被调查者在30岁至35岁之间，35%的被调查者年龄在25岁至29岁之间，22%的被调查者在19岁至24岁之间。

　　加拿大的房地产价格不断攀升，满地可银行进行调查，有近3成的「千禧世代」感到置业无望。调查又发现，即使解决了首期的问题，有半数19至35岁的青年人仍担心无力供楼。有三分之二的青年人要依赖父母或家人承担10%的楼价作为首期。安省的年轻首置者买房预算为415,110元，首期所占的比率为15.97%。专家指现时多层共管大厦和镇屋成为青年人上楼的新选择。 　　满银的报告指出，51%的千禧世代已经置业，租屋的人中有76%计划在5年内买屋；但青年人面对的最大障碍是不断飞涨的楼市，有29%的青年人不认为他们有能力上楼。 　　魁北克省青年人心目中的第一间屋只要234,735元，首期所占的比率也是全国最低的12.82%。房地产市场最炙热的卑诗省，首次置业的青年人预期支的478,113元；安省的首置青年人预算为415,110元（详见附表）。全国平均而言，千禧世代计划花350,000元上楼，并支付52,500元作为首期。不过有65%的青年人要靠家人帮助承担10%屋价。 　　现时租屋的青年人当中，有64%正在储蓄首期金额买屋，有20%则计划与伴侣或亲友共同置业以减轻负担。不过，有60%认为无法有足够积蓄购买他们心目中的物业，有25%的人等楼价跌，有42%的人则感到难以在心目中的社区找到有能力负担的房屋。 　　逾半受访者钟情独立屋 　　满银高级经济师Robert Kavcic表示，市郊的旧屋在80至90年代曾经是初次置业青年人首选，但随着土地供应不足，这些物业不少已升至天价。现时多层共管大厦（Condo）和镇屋成为青年人上楼的新选择。调查显示，有51%青年人希望拥有独立屋，29%计划买多层共管大厦或阁楼（Loft），27%买镇屋，半独立屋有20%。 　　至于已经置业的青年人中，有46%买独立屋，多层共管大厦或阁楼者23%。他们平均以295,458元买第一间屋，并支付16.5%的首期。值得忧虑的是有26%的人只是支付5%首期，但仍然有多达16%的人已经是超出预算。 　　千禧世代计算置业能力时，有67%的人考虑到每个月的供款能力，但也有54%的人只关心银行的贷款额。不过有57%的青年人担心银行不会批出预先核准贷款（Pre-Approved Mortgage）。

　　2016年，随着北上广深等一线城市房价上涨，买房压力增大。对于要结婚生子的人来说，到底是该硬着头皮买套房子，还是退而求其次选择租房…成了一个大问题！ 　　首先我们来看一组数据。以上海为例，在3月的全国房租最贵百城中，上海从2月的第三名变成了3月的第二名，每月69.35元/月/平方米，仅次于北京。 　　而3月份的新房房价排行中，上海以均价41095元/平方米位居第三，同比上涨32.94%。 　　如果你想在上海买一套70平米左右的住房起码得花290万。等同于：在天津买2套住房，在成都买4套住房，在长沙买5套住房，在银川买7套住房，在贵阳买8套住房。 　　于是乎…单身没法买房，没房只能单身…就这样，陷入一了一个死循环… 　　那么，到底是买房还是租房好呢？ 　　其实买房是一个长远的问题，如果你还不太能体会到买房跟租房的区别，不妨想想30年后，不同的选择会带给你怎样的生活。我们以投资者手上有共同的收入资金来大致核算。 　　买房：30年后拥有房产 　　以一套面积为70平方米、总价290万元的房子为例。假定手上有90万元现金，如果直接向开发商买房的话，购房者需首付87.6万元，并办理商业性贷款 202.4万，分30年还清。如果使用组合贷，每月月供为1.01万元，30年利息总额为 365.31万元。那么该购房者每个月至少需要可以自由支配的1万元。 　　换言之，30年后，购房者花了365.31万元拥有了一套住宅。 　　租房：30年后可拥资金371.5万 　　如果用同样的资金来租同一套房的话，为了便于计算，将租房人手上的90万元用作储蓄，并将每月1万元闲钱拆开，假设月租金为5000元，剩下的5000元仍然用作储蓄。其中，90万元用于10次3年期的定期存款，每三年的利息约为10万，那30年的利息约为100万。 　　此外，每月5000元按银行零存整取存款，一年的大概利息是500元，30年下来，实际上存款利息约为1.5万元左右。那么，存款总额约为181.5万元。 　　归结起来，租房者花费实际支出为每月房租5000元，30年后租金总额为180万元，总存款约为190+181.5=371.5万元。换言之，租房者在30年后的资产约为：371.5万元。 　　比较：房价大涨买房才划算 　　在这个例子当中，买房与租房的区别在于：当投入同样的资金，30年后买房者拥有了一套总花费365.31万元的住房，而租房者则手握371.5万元现金。 　　30年后，总花费365.31万元买来的住房市值多少，我们目前暂未可知。但我们可以简单看出，在房价增长速度较快的情况下，买房是个较好的选择；否则，租房更合算。 　　房地产、房价、楼市、住房、楼市、房子200150.jpg 　　什么人适合租房？关键看生活方式 　　到底是租房，还是买房？其实，这也不能简单地以租金和月供的差额来衡量。在买房和租房成本付出的问题上，购房者还需要考虑到机会成本。 　　除此之外，从生活方式的角度来看，买房和租房其实是完全不同的两种生活方式。 　　买房的人希望过一种安定的生活，希望有家的感觉。租房的人希望更好的生活质量，例如工作单位或地点变了，自己可以很快搬到离上班近的地方居住。 　　另外，买房子的人前期需要承受较高的经济压力，租房的人生活会更潇洒一点。 　　对于事业稳定、收入处于上升期，又没有其他经济来源的年轻人来说，可以考虑买房。因为这相当于每月固定积攒了一笔财富，而且中国经济在未来有望继续保持较高增长，城市化进程也将继续，这笔财富存在一定的保值增值空间。而对于那些资金有更好用途的人来说，如创业或投资效益很好的企业等，那么与其现在买房，就不如用于投资。 　　现实点说，在一线城市一套290万元的住宅，不是地段非常偏远，就是面积小、房龄长……也未必能满足你的住房需要。所以怎么选择全看你有多大的能力。

　　传媒大亨鲁珀特・默多克(Rupert Murdoch)将出售自己在纽约的一套豪宅，售价2890万美元。 　　据澳大利媒体报道，待售别墅位于纽约纽约西村区，占地6500平方英尺(合1533平方米)，从别墅向北可看到帝国大厦，向南可看到世界贸易中心。内设健身房，酒窖和放映室。 　　美国杂志《Variety》报道称，别墅为红墙外观，内部装饰优雅奢华，内有“弧形楼梯”，四间卧室和一个“闪闪发光”的全白色厨房。 　　《Variety》援引房地产经纪人多莉・伦茨(Dolly Lenz)的话说：“这是非常棒的房子，又位于纽约市最梦寐以求的地段。默多克对别墅进行了升级，现在可以全新入住。” 　　据悉，默多克于2015年3月以2500万美元买下这处别墅。  

　　外媒称，由于伦敦房价暴涨，大量中国投资者正在“北方动力”计划实施的地区购买高层公寓。 　　据英国《泰晤士报》网站4月12日报道，香港的一些房地产经纪人说，曼彻斯特、谢菲尔德、利兹和利物浦今年的新建公寓销量比去年增长了1倍。 　　报道称，大多数公寓是以期房的形式销售出去的。经纪人说，在有些情况下，一幢大楼内60%的公寓被中国买家提前买走。 　　乔治・奥斯本提出的“北方动力”计划，是为了吸引对英格兰北部的投资，刺激工业、就业和经济发展。不过，或许有些讽刺的是，如今经常在香港打广告的这个计划，成为中国房地产投资者把目标从伦敦转移到北方的重要原因。 　　在曼彻斯特，新开发的楼盘往往只在海外打广告，这些楼盘在推出后数日内就能销售一空。曼彻斯特的房地产专家朱莉・特威斯特说：“经常是整个楼盘被海外买家买下，英国人见都见不到。” 　　她说：“可以肯定的是，目前在建的很多楼盘，我们根本都不知道。”她说，销往海外的房产价格为每平方英尺300英镑(约每平米3万元人民币)。“对于本地市场来说，这并不现实，”特威斯特说。 　　英国一家房地产开发和销售企业的负责人马克・斯托特说，海外投资者的热情大增。他说：“我们在新加坡和上海的团队听到当地越来越多的投资者说，他们不再关注伦敦的房地产投资机遇，而曼彻斯特因为增长迅速，在全球的名气越来越大。” 　　在曼彻斯特和利物浦，投资者可获得每年高达7%的资本回报和近10%的租金收入，收益是在伦敦的2倍多。 　　香港经纬物业国际地产销售部负责人卡丽丝・陈(音)说：“我们的很多客户正在曼彻斯特投资，现在香港和中国内地都有直航航班，那里是大学城，所有人都听说过曼联足球俱乐部。”她说，1年半以前宣布的“北方动力”计划，是投资增长的主要原因。 　　在曼彻斯特市中心，一套新建的单身公寓目前售价约为11.3万英镑(约人民币104万元)，而一套二居室的售价为30万英镑(约人民币276万元)。同样的房屋如果在伦敦市中心，售价可能是在曼彻斯特的3-5倍。

　　“警世”故事 　　Alix Causer-McBurney  是维多利亚市的一位妇女，由于要离开城市工作一段时间，她把自己的公寓出租，和房客签了6个月的租约。 　　两个人用的是BC省的标准租约，其中的规定包括，在没有获得房主的允许下，房客不能进行转租。 　　一天，Alix 接到了弟弟发来的邮件，里面是租房网站Airbnb上的一个广告，打开一看，居然是自己的公寓，她大吃一惊。 　　Alix 说，这是我的公寓，看到它被放到Airbnb上出租，让我非常地不舒服。根据Airbnb上的客户评价和其他信息，Alix 说，已经至少有好几个客户曾经下榻她的公寓。   　　Alix 找到房客对峙，房客承认把公寓放到了Airbnb 上出租，并同意立即停止出租，并终止租约。 　　房东要小心 　　David Hutniak 是BC省房东协会 （Landlord B.C.）的负责人，他说，随着 Airbnb 等网站的大流行，房客不告诉房东，用房东的房子赚钱，已经是一个越来越普遍的问题。 　　他说，BC房东协会对所有的会员提供一个加长租约，里面更加清楚地强调，不经房东准许，不得用房子进行短期出租。 　　他说，我们还建议房东们，要经常到 Airbnb 和 Craigslist 等网站上进行监督查看，看看自己的房子是否被房客放到了网上再出租。 　　Airbnb 也发布了声明，说出租房子的人若不是房东的话，应该征得房东的同意；如果是共管公寓楼里的公寓，还需要向公寓委员会查询是否可以。 　　大多数共管公寓楼有规定，禁止租期不到一定期限 (通常为1年或6个月) 的短期出租。

　　许多年轻的加拿大人希望进入房地产市场，他们正面临着支付能力的挑战，有的甚至与朋友合伙购买，以此成功迈出他们的第一步。 　　Riley Louie就是其中之一。他最近与他的朋友合伙，在商业街附近够买了一套两居室的公寓，价值53.8万加元。 　　“我刚开始我的博士课程，所以我从全职工作到获得更加有限的收入，所以我想，我仍然可以获得按揭贷款，我应该去一个地方，”他告诉大众。“然后考虑到温哥华的房地产市场，一套两居室比一套一居室更适合自己。” 　　的确，从益普索调查机构一项最新民意调查表明，24%的年轻的加拿大人正在考虑与朋友合伙购房。另有24%的人表示，他们会考虑与不是配偶的家庭成员购买。 　　虽然与朋友合伙购房的想法似乎很吓人，但是可以采取一定的措施，以确保交易顺利进行。Louie说，他和他的合伙人非常亲密，比朋友更像兄弟，为了以防万一，他们两人之间还起草了一份合同。 　　“我们起草了一份合同，其中明确表示，如果我们当中有一个人想卖，那么另外一个人可以选择购买，也可以找别人来购买，”他说。“我们刚刚起草了我们自己的小合同，以确保我们不会互相欺骗，事实上我们俩都不会这样，只是为了以防万一” 　　此外，益普索调查机构民意调查显示，多数加拿大人(87%)觉得房地产是一种可靠的投资，近30%的加拿大人表示，他们计划在未来两年内购买一套房子。 　　对于Louie来说，与朋友合伙购房的决定是明摆着的事情。 　　“在我们当前的位置所支付价格的一半的这间卧室，我将会得到一套一居室，就像新西部，或者一套非常旧的公寓。”

　　加拿大联邦政府负责打击洗钱的机构  -  加拿大金融交易和报告分析中心 （The Financial Transactions and Reports Analysis Centre of Canada，Fintrac）已经在采取措施，要求房地产经纪人履行监测和报告可疑交易的义务。 　　加通社根据加拿大信息法获得的电子邮件显示，该中心已经专门为房地产经纪人编制了工作指导手册和网络讲座，并在去年夏天给加拿大房地产协会 CREA 举办了研讨会。 　　不过，尽管联邦反洗钱机构在增强教育工作，房地产协会对有关的规则似乎并不十分确定。 　　电子邮件显示，加拿大房地产协会的官员向金融交易报告分析中心提出了一系列问题，询问如何理解有关的规定。 　　房地产经纪人需报告可疑交易 　　根据联邦法律，房地产经纪人需要确认自己客户的身份，核实他们的资金来源，并要向加拿大金融交易和报告分析中心举报可疑或大额的现金交易。 　　而加拿大财政部也认为，鉴于所涉及的资金规模之大，房地产行业是一个在洗钱问题上高度脆弱的领域。 　　财政部在去年的一份报告中说，那些试图隐瞒身份和资金来源的人，可以通过经第三方或使用复杂的公司结构购买房地产的途径。 　　加拿大金融交易和报告分析中心的发言人瑞妮・波西（Renee Bercier  ）说，我们已经拨出大量的时间和精力，与加拿大房地产协会进行合作，包括网上培训，解释相关政策，并回答问题等等。 　　对房地产行业是挑战 　　兰德尔・麦考利 （Randall McCauley）是加拿大房地产协会负责政府和公共关系的副会长，他表示，履行相关规定是行业内的一大挑战，原因之一是加拿大金融交易和报告分析中心的一些规则与房地产行业的情况脱节。 　　他说，例如，加拿大金融交易和报告分析中心规定，任何人若是在几年内进行过两次房地产交易，就应该被认为属于“高风险”，应受到额外监控，然而，在房地产行业，一个家庭常常是卖掉自己的房子后马上再买一个，很短的时间内进行两次房地产交易是很常见的事情。 　　麦考利表示，我认为，加拿大金融交易和报告分析中心还需要更多地了解房地产行业的运作特性。 　　他同时表示，加拿大房地产协会一直在进行努力，让房地产经纪人及时了解联邦的新法规，包括已经派出两名代表到全国进行巡回讲演，帮助协会的成员增强意识。 　　兰德尔・麦考利还说，金融交易和报告分析中心在回答房地产协会就其政策提出的问题时并不是很清楚。 　　他说，“任何规则、法规或法律都是需要解释的，我们问：如何解释这个规定？ ……他们没有给我们提供明确的答案”。

正当不少人抱怨海外投资者导致温哥华房屋价格急升之际，有分析家指出，加国国民同时也是推高其他国家楼市的「始作俑者」之一。   《温哥华太阳报》(Vancouver Sun) 专栏作家布拉姆哈姆（Daphne Bramham）指出，特别是2008年环球金融危机时期，一些加拿大人前往美国置业。   她补充说，其中拉斯维加斯（Las Vegas）、凤凰城（Phoenix）及棕榈泉(Palm Springs) 等，一直是加国国民活跃于房地产市场的地区。一些业主用作私人度假屋，每年居住数个月。   根据美国法例规定，以访客身分入境的加拿大人，无论是否拥有物业，每年逗留时间不可以超过6个月。 拉姆哈姆建议，对于温市房地产市场，政府应该加强监察工作，并且进一步严惩洗黑钱或俗称「摩货」的「影子转售」（shadow flipping） 等违法及不道德交易活动。

　　一方面越来越多的海外买家开始购置温哥华的新公寓，另一方面住不起别墅的本地家庭也在寻找合适的公寓，公寓市场也在不断升温。 　　海外买家青睐新公寓 　　加拿大按揭和住房公司(CMHC)的数据显示，2015年大温地区的高层公寓业主中，海外买家的比例从去年的2.3%增加到今年的3.5%，温哥华、本拿比两个区域公寓的海外买家置业率增长尤为明显，其中温西的升幅更达5.4%，比去年增加2个百分点。 　　根据 CMHC 最新报告，在大温地区，1990年以前的公寓，海外买家持有量不到2%。1990-1999年之间的公寓海外买家置业率为4.4%，这样类型的公寓价格普遍偏低，买家多看中其投资回报率，旧公寓所在的社区基本都已发展成型，交通方便并已形成独特的社区文化，大部分通过翻新装修等方式便能带来资本升值。 　　新建的公寓更受海外买家青睐，近5年新的公寓海外买家持有量上升至6%。海外买家对多伦多5年新的公寓需求更为强劲，数据显示平均每10套房就有1套房的买主来自海外。 　　调查数据中海外买家的定义为长期居住在加拿大境外的人，包括那些长期在外的加拿大公民。 　　加拿大按揭与房屋公司对温哥华和多伦多超过4万2000个公寓业主的调查数据显示，公寓投资市场总体来说保持平稳，四分之三业主只拥有一个公寓单位。其余四分之一业主拥有两个以上公寓，其中拥有3个以上公寓的投资者占到其中的10%。 　　CMHC 的首席分析师 Bob Dugan 表示无法对加拿大房地产市场上的海外买家的投资金额作出精确的计算，但调查买外买家对加拿大房产的占有率情况是 CMHC 的首要任务。 　　大温三卧公寓一房难求 　　温哥华虽然有越来越多的公寓拔地而起，但是拥有三个卧室的公寓少之又少，简直像奢侈品一样。如果放在以前，在大温拥有一个大家庭自然会住进联排或别墅，公寓是给那些单身狗、小情侣或小家庭住的。但如今高房价逼得许多本地人只能选择公寓，可适合大家庭的三房公寓根本找不到，找到了也贵得买不起。 　　比如 Matthew 和 Courtney Emerson 这对夫妇，在 Kitsilano 社区有间两房的公寓，他们感觉不够用，可仅有75万的预算想寻找三房的公寓，实在是难。现在，他们只好用巧妙的设计来利用好有限的室内空间了。 　　Matthew 表示，“我们找到了许多带有三个房间联排别墅，但价钱太贵。所以我们继续寻找带有三个卧室的公寓，但市场上几乎没有这样的房存在。” 　　为什么三房公寓这么少?地产开发商 Beau Jarvis 表示，很大程度上这是因为市政府规定每个卧室都需要有一个窗户，这让建造三房的公寓变得很困难。如果想改善这一现状，就得修改这条规定，比如允许第三间卧室可以向其他房间“借光”。 　　Beau Jarvis 的设计方案图纸中，右边的可以让每间房都有窗户，但面积过大造价太高;左边中的第三间卧室则可以向其他房间借光，解决了低预算家庭一家多口的居住问题。 　　目前大温地区所有城市中，新西敏(New Westminster)已经将建筑法规改成 Beau Jarvis 提议的这种方案，允许第三间卧室通过窗户、进光孔、门廊等方式“借光”。法规还要求所有新建公寓中，30%以上必须至少拥有两间卧室或三间卧室，至少 10%要拥有至少3间或以上的卧室。温哥华市也正在研究这种提议的可行性。 　　温哥华房价一路走高，使得许多年轻家庭不再放眼于独立屋，寻找两房或三房的公寓套间，许多开发商在在兴建公寓或联排别墅时，推出更多前几年较为罕见的三房公寓，以迎合市场需求。 　　温哥华城市规划负责人 Michael Mortensen 提到在未来的15年内，温哥华预计每年会吸引5000人前来定居，预计整个大温地区每年会吸引9000人前来定居。越来越多的家庭在经济接受能力的考量下，大部分可能会放弃独立屋，转而入住面积较宽裕的两房或三房公寓。一些经济状况良好且即将退休的婴儿潮世代的老人、不愿迁往郊区的年轻人也都将以多房间公寓为置业目标。

　　近几年来，国际经济学机构、甚至一些加拿大本国的业内人士不断警告大多伦多地区的公寓市场新建量过大，“泡沫随时可能破碎”。然而，这类“泡沫论”丝毫未能打压本地的公寓市场。进入2016年春季之后，大多伦多地区的公寓房价继续稳步上扬，让“专家”们大跌眼镜。 　　经常查阅房地产类新闻的人可能还记得加拿大央行曾在2013年6月份对大多伦多地区公寓房市场做出的警告。央行当时说，整个大多地区有5.5万个在建的公寓单元，“远超人口需求”，而“地产投资商促成的多市公寓建设热潮”存在着“价格和住宅建筑活动急剧修正的风险”。 　　一转眼三年过去了，多伦多公寓房市场的“泡沫”破碎了吗? 　　没有。 　　数据显示，自2013年6月到2016年初的两年半间，多伦多公寓基准价格上升了9%。进入今年春季之后，公寓房成交价的涨幅更是加速上扬。在今年三月(最近一期的数据)，大多伦多地区的公寓房均价为38.93万元，比去年同期上升了9.4%;多伦多市内的公寓单元价格更突破了40万元大关至41.62 万元，年同比增长了12%。 　　在大多伦多各区，公寓房的成交价都十分接近挂牌价，这说明市场需求平衡，买家可还价的余地不大。在东部杜兰区的Ajax、Oshawa和Whitby，成交价甚至超过挂牌价1%至3%，这意味着那里的公寓市场甚至存在买家竞价的现象。 　　RBC首席经济师赖特(Craig Wright)和资深经济师霍格(Robert Hogue)评论，今天大多伦多地区的公寓房市场，已经和三年前央行警告时很不一样了。当时公寓大量涌现，确实对市场形成了一定冲击，但是大部分已被增长的人口“轻松吸收”。 　　两位经济学家表示，本地公寓市场转危为安，有数个原因。首先，它人口增长和同独立房价格飞涨很有关系。由于移民的涌入，对房地产的需求增强，而随着独立屋的负担性变差，买不起独立屋的人越来越多，于是他们只好转向负担性“相对稳定”的公寓了。 　　其次，调查显示千禧年一代(1980至2000年出生的人士)并不像他们的父辈那样对土地房情有独钟。他们更喜欢住在市中心或离工作地点较近、交通便利的地方，这样不用将大把的时间花在上班路上。大量年轻买家的涌入，吸收、消化了大量的市场存货和新上市的公寓 　　在今年，又有两个政策和经济因素促进了本地公寓房市场的增长。第一个是今年年初实施的最新房贷规则，使得首次置业者更难进入价格在50万元以上的住宅市场，公寓市场可能成了他们唯一的选择。 　　国家银行经济师彭森诺特(Marc Pinsonneault)评论，联邦政府推行的新政策，不仅没能如预期遏制过热房市，反倒起了反作用。它将在未来几个月内会继续推动50万元以下的公寓房市场的交易活动。 　　此外，油价暴跌导致西部石油省份工人的涌入加东，特别是南安省地区，这将促进本地的经济，而房市、特别是公寓市场也将“沾光”。从阿省、萨省和加拿大大西洋部分地区涌入安省的人潮，将是房市的生力军，同时已经使本地房屋租赁市场吃紧，而公寓房东和投资者，更容易把公寓单位租出去。这一新变化可能将令投资者再度将目光投向本地的公寓市场，并在今年的余下来的时间里令这一市场迎来新的高潮。

　　有地产从业员表示，如果联邦政府下一轮的重大干预楼市措施矛头指向海外买家及炒楼的活动，并不会令人感到意外。较早前，联邦财政部长莫奈(Bill Morneau)曾露口风，表示当有需要，新上台的自由党政府会再出手干预楼市，而且事前可能不动声色。 　　地产经纪徐华飞博士(Dr. Harry Xu)认为，近期政府已经着手搜集海外买家的资料，若然如莫奈所说，当政府再要出手稳定楼市，有关措施可能针对海外投资者及留学生等买家。 　　徐华飞表示，政府的选择包括了提高这些并非永久居民的买家的最低首期，甚至乎实施特别的征税。 　　他指出，如果政府的干预措施针海外买家，并不会令人感到意外，倘若是针对炒楼，那就更不会叫人意外。 　　他说，加拿大应不会欢迎海外资金在市场炒买，这不利楼市的稳定发展及市民的安居乐业。 　　较早前，莫奈在接受加拿大商业新闻网络访问时称，他并没有对本国炽热楼市松懈下来，而且联邦政府不顾忌再度出手干预。 　　他表示，联邦政府将会密切留意，以确保楼市继续有效的运作。 　　莫奈说，「如果我们看到挑战，我们当然会想出可以用来应付的方法，以便保障我们的市场维持稳定。」 　　莫奈担任财政部长之后首个重大房屋政策是修改首期的规定。去年12月中旬，联邦自由党政府宣布将50万元以上的屋价的最低首期份额调升至10%。根据新的规定，50万元以下的屋价不受影响，最低首期仍然是5%。 　　由于联邦政府的房屋机构加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.)已经不再为售价逾100万元的住宅提供房贷保险，所以这些物业并不在新规定的适用范围之内，最低首期也维持在20%。 　　新的规定已于2月15日生效。不过，以过去数个月来的市道来说，并未能令到温哥华及多伦多这些炽热市场降温。 　　资料显示，上月份温哥华的成交量创新高，按年增长27.4%。同期间多伦多重售市的成交量上升16.2%至10,326宗成交。    　莫奈表示，政府将会留意楼市的发展，如果认为有任何需要做的事情，将会加以考虑。他又说，由于政府会一直留意，以能作出正确的决定，所以对于将会实施什么措施，事前不会有任何的迹象。

　　据多伦多星报报道，多伦多入春后平均房价为$465,000，但这并未让头次置业者打退堂鼓。 　　据满地可银行的Pollara调查显示，32%的人表示他们供不起房屋。有一半的首次置业者表示，他们12%的首期都必须向父母借，而自己只能给出4%的首期，即约$18,000。 　　半数被调查者担心他们无法付月供，2/3的人担心他们无法成功申请到贷款。 　　但是，半数的千禧一族现在已经有房产，而剩下的人里头的76%人现在正在租屋，但计划未来5年内买房子。73%的多伦多居民表示他们会迟点才考虑买房，14%的人会考虑为了顺利置业搬到一个非首选的地区。 　　被采访的人之中有43%的人年龄在30-35岁，35%的人年龄在25-20之间，22%的人在19-24之间。Pollara这次在3.14至3.17之间，总共采访了 2,079人，正负误差率为20次中19次的2.2%。

　　卑诗省独立地产谘询小组昨日针对加强监管地产经纪发表中期报告，提出十项建议，包括大幅提高不良经纪的罚款，被处罚的经纪必须吐出佣金及获利部分。有关建议还包括要求所有「合约转让」(俗称摩货)的交易直接报告地产议会，并节制经纪在同一宗交易同时代表买卖双方的权限。 　　卑诗地产议会针对受争议本省经纪参与摩货等获利的行为，委托独立谘询小组研究如何打击摩货，并加强监管不良经纪，该小组昨日公布中期报告的各项建议，最终报告及建议将于6月初完成。 　　报告提出的建议涵盖十个领域，包括对地产议会提供新的执法工具，例如要求所有「合约转让」(contract assignment)交易必须直接向议会报告；节制地产经纪在同一宗交易同时担任买卖双方经纪的权限；以及大幅增加违反《地产服务法》(Real Estate Service Act)的罚款，及对更多违规行为进行处罚。 　　报告还建议，授权地产议会要求被处罚的经纪，将佣金以及违规行为产生的获利交出，同时还需要缴交罚款。 　　在顾客对地产经纪的投诉管道方面，报告建议消除地产局及地产议会之间，对处理投诉的重叠地带，简化投诉程序，增加其透明度。报告还建议检讨目前地产商业模式，检讨未受规范的地产仲介公司所有权结构，确保如此商业模式不会削弱地产议会对经纪的监管能力。 　　报告还建议重整地产议会的董事会成员结构，改变业者及公众代表的比例；为经纪举报同业不良行为扫清障碍；确保「行政经纪」(managing brokers)必须问责；以及资源及服务用多种文字发行，以确保公众能顺畅使用它们。 　　业界希望提高罚款 　　小组主席罗杰斯(Carolyn Rogers)指出，不管是该小组或是地产议会，均希望提高罚款及处罚。 　　罗杰斯在对省府的信中说，小组和地产议会对应提高罚款，使有关行为面临更严重金钱后果看法是一致的，然而她也说，单只有增加罚款及处罚的力度是不足够的。 　　此外，她也质疑地产业「自己监管自己」的模式是否能完全维护公众利益，例如业界组织能否有效处理消费者的投诉。 　　她表示预期小组在6月初完成的最后报告，能够对提高处罚提出多项具体建议，该小组正从多个不同来源，研究对违反规定的制裁办法，使新的制度强而有力，不仅能让已经触法的经纪得到处罚，甚至能在一开始即产生遏阻作用。 　　地产议会主席莱斯利(Marylou Leslie)对该报告考虑范围之广表示满意，并支持小组的建议，期待根据最后报告的建议，制定改善做法，加强对省民权益的保护。 　　《环球邮报》之前的报道指出，目前对违反《地产服务法》(Real Estate Service Act)、会被地产议会开出的最高罚款只有一万元，且多数违法的经纪罚款金额远低于此数，去年违反规定地产经纪约有一半只被要求付调查费用，连罚款都未付，也未被除牌。 　　报道说，地产议会是对全省经纪的发牌机构，多数经纪则同时是各地产局的会员，除了地产议会对持牌经纪的行为有所规范，各地产局也有自己的行为规范，罚款或是取消会员资格的规定。至今只有大温地产局提高了违规经纪的罚款，不久前从一万提高至三万元。

  　　加拿大苏富比国际地产公司(Sotheby's International Realty Canada)据报近日推行新规定，要求公司旗下的地产经纪，向买家解释出价时不设条件(offer without conditions)的风险，并且要求客户签署文件确认。有本地华裔地产经纪表示，大温地区楼市竞争激烈，多个买家抢购同一楼盘的情况不时发生，因此业主一般会选择把物业卖给不设条件的买家，形成愈来愈多买家选择冒险，出价时不设条件。 　　据《环球邮报》(Globe and Mail)报道，苏富比近日向旗下的地产经纪发出一份通告，令经纪要客户签署新表格，以确认买家明白出价时不设银行借贷或验楼条件，可能会引致严重后果。 　　该份表格亦说明，就算银行已批临时贷款，若最后发现物业或土地的状况未符标准，银行亦可能会拒绝借贷，买家不但损失按金，更有可能会被控告。另外，表格中亦警告买入未经验楼的物业，新业主将要负责日后可能出现的维修费用。 　　负责拟定该份表格的苏富比行政经纪Polly Cordwell表示，目前大温地区几乎所有买家出价时都不设条件，情况令人忧虑。 　　本地华裔地产经纪苏娴雅亦认同，称她昨日促成的两宗交易，买家都不设条件。她说，目前楼市竞争激烈，一个楼盘不难遇上10个买家同时出价，而业主为求方便，只会考虑不设条件的出价，因此买家为了抢得心头好，都会选择冒险。 　　苏娴雅又说，她其中一个客户因为需要银行批出借贷，所以出价时都有附设条件，导致长达两年都未能置业。她说这两年来楼价上升不少，该客户已不能负担现时的楼价，正考虑放弃。 　　她说，买家无条件出价的确有潜在风险，但是按现时的楼市趋势，设条件的话又会被卖方放弃，在两难的情况下她建议不愿冒险的买家，应等待市场冷静下来后再置业。 　　另一地产经纪Angelina Lin亦表示很多客户出价时都不会设条件，粗略估计比率占6成。她称有部分买家纯粹只买地，成交后会把房屋推倒重建，所以原有房屋的结构并不是问题。她建议决定不设条件的买家，应该先与银行核实贷款审批，亦可以到田土厅(Land Title Office) 查阅房屋纪录，而看楼时亦要留意细节，例如墙身裂痕、漏水痕迹等。

正当大家为大多伦多地区狂飙猛升的房价而广泛讨论的时候，加拿大联邦政府隆重推出了此前财政预算案中提到的“经适廉居房”计划(Affordable Housing)。根据财政预算案公开的资料来看，联邦政府将花费超过14亿元帮助低收入市民置业安居。 申请标准 “经适廉居房”计划是联邦政府与省级政府合作的项目。在安省，则是由省府与多伦多市级政府合作，再Options for Homes以及Habitat GTA两大机构合作，专门为低收入群体奉献的福利，那么低收入的标准是什么呢?不同的机构所定的标准略有差别，但总括而言就是：“年收入低于7万的家庭”。是不是所有年收入低于7万的家庭都可以申请呢?Habitat GTA对此摇了摇头，然后列出了一大堆条件....... 图片来源：网络 1)        比如：目前领取失业保险金的和安省员工保险收入的不能申请; 2)        申请者不能有大金额的欠债 3)        每个家庭必须至少为Habitat的项目做500小时的义工 4)        家庭所有成人必须提供无犯罪记录，保证社区安全和谐 5)        申请家庭必须达到一定的信用记录分数和证明自己有良好的信用历史，比如像房东，银行，雇主等处获得材料 等等等等。相比较而言，Options for Homes项目下的“经适廉居房”就容易申请很多。 图片来源：网络 资助的方式 Options for Homes项目下“经适廉居房”的申请家庭，可以向Options for Homes借贷相当于房价13%的无息款项作为为首期，并且可以在任何时候偿还(将来卖房时要先偿还这13%的差价);申请家庭首付只需付5%。 Habitat GTA则提供免息、免首付的房贷，且承诺每个月的还款金额不会超过家庭总收入的30%。 图片来源：网络 对安省整体房地产的影响 本次“经适廉居房”计划(Affordable Housing)是政府福利之一，帮助合资格的低收入家庭置业。从经典经济市场学理论上讲，每个人、每件物，都有一个价，这个价由供求关系决定。安省的房价，本质上也是这个关系。经适房的推出，就是在供给端上加大宏观调控。 但这对炽热的房地产业降温，只能起到“望梅止渴”的作用。从市场报告的数据来看，大多伦多地区市场上的房数每年其实呈小量递减的趋势，但成交量则呈10%以上递增。供需的不平衡，造就了房价“坐火箭”，从而带出可怕的副作用-----市民们的负担愈重;还贷时间愈长。于是，“逃离GTA”的人开始越来越多，周边城市的连锁反应开始浮现。 图片来源：网络 以Habitat GTA的资助方式为例，“免息、免首付的房贷，且承诺每个月的还款金额不会超过家庭总收入的30%”。申请资助的家庭还得起房贷吗?还得起，只不过，还贷的时间被拉长了。牺牲和代价是什么就不言而喻了。 所以，这次经适房的推出，数量上还是不足，是小修小补的性质，对安省房地产市场带来的冲击，实属微量。  

众所周知，加拿大房地产市场最近几年非常火热，房价也是一路飙升，很多加拿大本地人高呼买不起房了。根据加拿大国家银行(Teranet-National Bank)的综合房价指数显示，在过去5年，加拿大房价上涨幅度超过27%。 对于加拿大房价上涨的重要推手之一，国外投资者对加拿大房价是怎么看的呢?通过数据我们可以看出，与5年前相比，加拿大的房价其实是下降的。为什么本地人和外国投资者对加拿大房价的看法会有如此大的差距呢?原因就在于最近几年加币汇率持续走低。 加币持续贬值 外国地产买家获益最大 据经济学家麦克唐纳(Larry MacDonald)称，由于人民币、美元和瑞士法郎兑加元汇率的升幅均超过加拿大房价的涨幅，来自中国、美国和瑞士的买家获益最大，在将各国货币换算成加币后，中国买家会发现当前房价比2011年房价便宜9.67%;美国买家则会发现当前房价比2011年房价便宜9.05%;而瑞士买家亦会发现当前房价比 2011年房价便宜5%。 当然并不是所有的外国买家都这样认为。不少国家的货币汇率升幅都没有跑赢加拿大房价涨幅，所以他们对加拿大房价的认知跟加拿大本地人相似。比如英国买家用英镑换算成加币购房时，会发现当前房价比2011年房价上涨了2.6%。 在2011年2月至2016年2月的五年间，多伦多房价飙涨了43.1%，温哥华房价也飙升了36.2%。由于这两个城市的房价涨幅与强势货币的汇率升幅不相上下，对于来自强势货币国家的买家来说，当前房价与2011年房价相比基本没有变化。虽然有些外国房地产买家可能会因此放弃在多伦多和温哥华购房，但这两个城市的房市并不会因此而失去吸引力，因为对于来自强势货币国家的买家来说，当前房价与2011年房价相比亦没有上涨。 由于加拿大其他地区的房价涨幅都落后于外币汇率升幅，这些地区更能反映出加币走低的影响。比如Ottawa-Gatineau地区的房价在过去五年只上涨了 4.9%，因此外国买家现在在当地购房可比2011年节省近25%。 加拿大央行行长：利率下降 买房成本更低 加拿大央行行长史蒂芬·波罗兹( Stephen Poloz)在去年12月8日表示，加拿大在理论上可以仿效其他国家，把利率降为负值，以刺激经济。他说，加拿大利率政策的有效下限是负0.5%，也可能高一点或低一点。 房产专家指出，加元汇率持续下跌对房市的重要影响就是会吸引外国买家来本国买楼，进而推高楼价。而利率一路下降，买房成本更低，跟商业银行按揭贷款也只需支付微小的利息。加拿大房市疯涨时代真的要来了! 越等越买不起 多伦多第一季度房价飙升 踏入2016年，多伦多房地产市场继续保持畅旺的态势。地产局今天公布了3月份和第一季度的销售数据，与去年同期相比，今年3月多伦多地区的地产销售大涨16.2%，共有10,326间房屋易手;第一季度销售量大增15.8%，共有22,575间房屋易手。 多伦多416地区的独立屋均价为117万4,358元，比去年同期上升了12.4%;905地区的独立屋均价为83万7,217元，比去年同期上升18.2%。 416地区半独立屋的均价达到81万7,611元，比去年同期升了12.9%;905地区的半独立屋均价为55万1,903元，比去年同期上升15.7%。 416地区的镇屋均价达到62万3,534元，比去年同期涨了13.9%;905地区镇屋均价为49万8,296元，比去年同期升了13.6%。 416地区公寓单位均价达到41万6,251元，比去年同期上涨4.3%;905地区公寓均价为33万865元，年度同比升幅为6.6%。 新屋上市量比去年同期下降了3.7%，完全无法与火热的需求相比，造成市场房源相对紧张，是销售大涨的主要原因。