地产

本周三(3月23日)，温哥华财务分析师发布大温房市报告，称中国买家投入的金额占去年大温房市的三分之一，高达127亿元。而根据相关数据推算，多伦多去年成交的房地产买卖，也有14%落入中国买家之手。 由于加拿大缺乏相关数据，Routledge 是根据《金融时报》对77名高价地产的买家，以及美国房地产协会(U.S. National Association of Realtors)方面的资料，推算出的中国买家在温哥华及多伦多楼市的投资情况。 美国方面的资料显示，曾经在海外置产的中国买家中，每三个人投资美国房市，就有一个在温哥华置产。 今年2月，温哥华独立屋的平均价格已经上涨至180万元，较去年同期上涨30%，独立屋销售也较前一年增加37%。有些温市社区的独立屋价格特别昂贵，例如在温哥华西区，独立屋平均价格已上涨至300万元。 大多伦多新屋市场的销量在经历了一月份短暂的冷却后，二月份扭头回升，几乎刷新了十年来的新纪录。与此同时，低层新屋的库存量持续下降，推动平均价格飙涨，至二月已经达到83万元，创下历史新高。 根据Routledge的计算，多伦多去年楼市销售金额为630亿元，当中中国买家投入约9亿元占14%。 Routledge表示，虽然分析的数据不甚完善，但这样的研究结果在意料之中，“加拿大对移民开放且具有吸引力，因此移民及外国资本流入温哥华房市，进而影响当地房价，这也不令人意外。” 他希望加拿大政府密切关注中国资金占房市的比例，若中国经济放缓成长，政府便能马上估算房市受到的影响。 此前，加拿大新任财政部长 Bill Morneau 曾宣布了最新的五年财政预算案，其中涉及联邦政府计划拨出50万预算让加拿大统计局收集海外买家在加拿大购房数据，研究其对国内房地产市场的影响。 联邦政府说，目前没有一套全面、可靠的数据，显示外国买家在加拿大置业的数量。 未来的研究计划包括：联邦政府与各省合作，包括 B.C. 省和安省。最近 B.C. 省宣布，它要求置业者说明，他们是本国公民、永久居民，还是海外居民。  

      据加拿大国家银行粗略估算，2015年中国投资者总计投入约127亿加元(约合人民币626亿元)在温哥华购买房地产，构成当地房地产成交总额(385亿加元)的33%。　　在多伦多，中国人去年总计投入约90亿加元(约合人民币443.7亿元)买房，构成当地房地产成交总额(630亿加元)的14%。　　据当地房地产协会估计，今年2月温哥华独立式住宅的平均售价达到180万加元，较去年同期上涨30%，销售额飙升37%，西温哥华等部分地区的独立式住宅平均售价更是高达300万加元。　　大约从2005年开始，中国大陆的富豪开始涌入温哥华，很多人是通过现已被取消的“百万富翁签证计划”进来的。从2005年到2010年，该计划吸引了超过5.7万人，其中约3万人选择定居在不列颠哥伦比亚省。前往其他地区的移民也很快搬到了这个位于加拿大西海岸的省份，吸引他们的是温哥华一流的学校、宜人的环境和历史悠久的亚洲社区。　　富有的新移民的涌入帮助吸引了类似Nordstrom这样的高端百货店，以及Simons等高端零售商，同时也推高了房价，引发当地居民抱怨。　　加拿大按揭和住房公司(CMHC)本月较早时表示，已在与各地警察部门进行接触，跟踪洗钱方面的动态，并与税务部门合作，收集外国买家在加拿大房产投资的数据，调查外国资金流入加拿大房产市场的情况。

　　加拿大广播公司星期三报道，联邦政府已经拨款50万加元给加拿大统计局， 专门用于研究如何精确收集外国人来加拿大购房的信息。因为加拿大到目前为止，还没有一套全面、可靠的数据显示外国买家在加拿大购置物业的的数量。研究计划将包括联邦政府与各省之间如何相互合作，主要是不列颠・哥伦比亚省（BC省）。 　　联邦政府财政部长比尔・莫内奥（Bill Morneau）说，现在已有明显的迹象显示，海外买家的数量很大，但我们要制定新的政策，需要更精确的资料。 　　BC省最近也宣布一项新规定，要求置业者说明身份，是本国公民、永久居民， 还是海外居民。 省政府也拨款开始研究如何才能限制外国买家炒房， 以及外国买家的行为对房地产市场的潜在影响。 　　这些都意味着，现在政府也已经相信，温哥华房地产市场近几年持续攀升，是因为大批外国买家的涌入。温哥华独立屋的平均价格已经超过百万元。 　　星期四出版的《国民邮报》发表署名评论文章，认为政治家们行动太慢。作者是布赖恩・哈奇森。 他在文章中举例说：温哥华的麦克・哈考特可算是一个幸运的人，这点连他自己也承认：他是成功的律师，前温哥华市长，曾任BC省新民主党领导人和省总理；还有就是虽然有一次不小心，从他在海湾别墅的平台上摔下来，但并没有严重受伤。现在，他又成了另一种‘幸运儿’，被卷进了温哥华房地产获利者的行列。他和儿子共同拥有的房子要出售，标出的价格是998.8万加元。 　　而哈考特五年前买这所房子的地皮时，价格是280万。他们拆除了原来的旧房子，盖起了现在的双层别墅。即使加上盖新房的费用，若能按他的巨额标价卖出，他大概能赚600万。而对能否卖出这个好价钱，他一点也不怀疑。因为这是温哥华，房地产市场近几年来正疯涨不停。 　　在温哥华地区，独立式住宅的平均价格上个月达到130万，比前一年增长了27％，比2011年高出53％，而在哈考特住的西温地区，独立住宅的平均价格现在已达到 3百万。联排别墅和公寓的价格去年一年也增加了17％和18％。这一切促使住房负担能力成了BC省最热门的政治问题。 　　现在离下一次省选还有14个月，省议会中的执政者和反对党都在忙着寻找对策。可令人遗憾的是，直到现在也没人提出什么有效的措施。 　　上个星期，省长克拉克站在背对温哥华市中心公寓楼的地方说，要宣布一个“关于住房负担能力问题的重大决定”。而她公布的只是打击买房为转手倒卖的炒作行为。这类行为在温哥华房地产市场交易中所占的比例不超过3％。 因此，克拉克的“重要通知”令人失望，也错过了解决住房承受力问题的最佳时机。 　　实际上，省政府只是在作秀，一方面转移人们对其党内成员政治丑闻的注意力，另一方面别让反对党抓住口实。 　　BC省的新民主党领袖约翰・霍根（John Horgan）在住房承受能力问题上显得更积极。他和党内助手早在省议会中提出过制止炒作房产行为的私人议案。其中还包括让非居民购房者多交2%的购房税，然后用此收入创建一个基金，以用于鼓励替代传统的住房方式，如co-op。但他们也知道， 这是远远不够的，难以阻止每年两位数的价格上涨和投机者。因此还需要立法，还需要收集外国买家的数据。因为尽管人们都怀疑“境外投资”是房价飞涨的推手，尤其是来自中国大陆的买房者，但一直没有确切的数据能证明。 　　评论作者哈奇森在文章的结论中说，现在最让人担心的是，真要是一旦推出严肃的和强有力的限制外国置业者的措施，会带来房地产市场的崩溃。这在澳大利亚已经发生过。购房者会受益，但数十万省民的资产将失去很多。执政党是承担不起这样的责任的。 　　因此，他们现在只能采取一些小的措施。那些最幸运的人仍在大赚，而绝大多数拥有住房梦想的民众，能继续望房兴叹。

如果你登上松鸡山眺望整个大温哥华地区，市中心无疑会因其高楼林立而首先被注意到，但最近数年，越来越多的高层公寓在温哥华隔壁的本拿比市中心出现，这使地产投资者的目光开始转向这座交通方便，生活舒适的城市。   本拿比地处温哥华市区东南部，位于整个大温地区的中心地带。与温哥华、高贵林、新西敏接壤，以街道为分界线。同时与北温、列治文、素里仅有一河之隔。得天独厚的地理位置使该市成为大温发展最快的城市之一。人口、商业活动在近几年都快速增长。Metrotown、Brentwood、Lougheed和Edmonds等大型商场兴起之后，附近的高层公寓迅速跟上发展脚步。     温哥华城建部门数据显示，在上述的四个大商场附近，未来25年内已经计划兴建的高层公寓超过100栋，住房单位超过3万个。而这其中47栋高层公寓超过40层。相比之下，温哥华市区在未来25年仅有68栋计划兴建的高层公寓，而其中仅有13栋是40层以上。   温哥华房地产公司Colliers International房地产专家David Taylor在接受温哥华太阳报采访时表示，温哥华市区与本拿比市区的城建标准是目前大型建筑商将注意力转向本拿比的主要原因。温哥华人口不断增加，对高层公寓的需求一直客观存在。但温哥华市区方面，可用于建筑高层公寓的土地相对较少。市中心附近已经楼满为患，很难找到太多开发机会。除了温哥华市区外，开发商首先想到的必定是交通方便、商业和人口已经有很大增长的本拿比。   David Taylor表示，“温哥华地区有很多富裕的社区不希望自己家附近出现任何高层住宅，因这样会影响当地的生活质量。包括附近治安、景色等问题都可能随着高层公寓一起出现，这些隐患让房主们坚决抵制高层公寓。如果不是这样，那温哥华市区早就遍地都是高层公寓了。”   而在本拿比，这方面问题则稍有不同。不管是市政府还是附近居民，都认为高层公寓、大型商场和人口增加是一件好事。本拿比居民中，中高层工薪阶层、小商铺店主和自雇人士相对较多。他们一方面享受到当地交通、居住条件的便利，另一方面也从人口增加中获得好处。所以本拿比方面对于高层公寓的建设明显更为支持。   目前本拿比地区高层公寓按照年代、楼层和面积户型的不同，房价普遍在40万到100万加元之间。而市中心附近高层公寓，同类型房屋则要最低65到70万，最高以风景、地点、户型不同则要数百万甚至上千万。价格的巨大差别让很多市中心上班的工薪阶层选择在天车沿线本拿比一边购买房屋。   预计在未来数年中，大型房地产开发商的注意力仍然会集中在本拿比地区，除了已经计划兴建的高层公寓外，还会有更多高层公寓项目在当地出现。公寓库存不断提高有利于抑制温哥华房价的疯狂上涨，同时也会为本拿比当地经济带来更多活力。

　　根据地产业多重放盘系统(Multiple Listing Service, MLS)，前传媒大亨布莱克(Conrad Black)已售出他的多伦多市大宅，成交价低于叫价500万元。 　　布莱克大宅本月稍早时成交，买家身分没有公开。他的豪宅坐落跑马径(Bridle Path)高尚住宅区，有9间卧室、11个卫生间。 　　根据多重放盘系统的纪录，布莱克的物业原本报价2,180万元，售价1,650万元，在3月21日交接。 　　布莱克与妻子艾梅尔(Barbara Amiel)打算留在大宅居住，回租是这宗地产交易的一部分。 　　这幢大宅面积23,000平方，，最初通过拍卖行报盘，但在最后一刻有人还价，拍卖程序取消。柏里围(Park Lane Circle)26号大宅最初由布莱克的父亲乔治布莱克(George Montegu Black)修建，他的家族拥有这幢物业65年。 　　布莱克一度掌管多伦多的霍林格国际(Hollinger International)，它曾是全球最大英语报系，旗舰出版刊物包括，《每日电讯报》(Daily Telegraph)、《芝加哥太阳时报》(Chicago Sun-Times)、《耶路撒冷邮报》(Jerusalem Post)与《国家邮报》(National Post)。

王女士将丰台区一套房屋以150万元的价格卖给丈夫的哥哥后，又心生反悔，称自己因常年生活在美国不了解国内行情而低价售卖，为此起诉要求确认房屋买卖合同无效。一审败诉后，王女士上诉。昨天上午，此案二审在北京市二中院开庭。 便宜卖房又反悔 王女士的丈夫与被告王先生是亲兄弟，兄弟二人感情很好。由于王女士夫妇常年居住在美国，遂打算将其名下位于丰台区一套面积为66平方米的房屋出售，王先生提出购买。 王女士后至一审法院称，2012年12月，王先生提出以150万元的价格购买。2013年7月23日，她和丈夫回国后便与对方签订购房合同并于当日办理了过户手续。等回美国后与同学聊天时才知道，该房屋的市场成交价格不低于250万元。 “我们在美国生活了十年多，缺乏对北京房地产交易价格判断的经验。被告利用我们这点以及对亲属关系的信任，让我们对其提出的房屋价格信以为真，产生重大误解，造成双方签订的合同显失公平。”为此，王女士起诉要求撤销合同。截至目前，王先生仍有40万元房款未支付原告。 一审败诉后提上诉 王先生则表示，当初他与原告通过邮件及电话已达成一致，双方约定的房屋价格与2012年12月的市场价格接近。原告夫妇虽然人在美国，但对网络信息的掌控能力强，也经常与家人通电话，他们很清楚北京的房价，因此不存在重大误解及显失公平的情况。原告回国后，找了很多理由要把房子过户回去，但合同已签订并已履行。此外，他与原告有亲属关系，房屋总价低于市场价三分之一也很正常。 一审法院认为，双方签订的存量房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。150万元价格是双方通过电子邮件协商确定，一经达成对双方均具有约束力。原告回国后，双方并未就房屋价格重新商议，而是直接办理了过户手续，可见双方约定的买卖房屋事宜及房屋价格是2012年12月9日就已协商确定。原告以价款过低，显失公平为由要求撤销合同不予支持。后王女士上诉要求改判撤销合同。 被告愿补款原告想要房 昨天，王女士当庭表示，证据显示，王先生首先提出以150万元购买，提及卖给别人会多点。正是此话导致其夫认为弟弟顾及亲情，实际价格也就多个三五万元。她说，若当初知道市场价高于约定的几十万元，她是不会签署合同的。 而王先生一方称，约定的房屋价格和评估价格接近，不属于重大误解。双方最初协商130万元，但对方没认可，后通过邮件定下150万元。而当时周边房价也就130万元。 王女士则反驳，丈夫回复的邮件没有其本人的意思表示，不能完全代表她。过户后，双方曾商量退房，王先生也同意。如果认定邮件有效，双方的退房协议也应有效。 王先生当庭同意补偿5万元，但王女士坚持要回房子并给对方补偿。“我们有住房需求，孩子要回京工作。”法院将择日宣判。

  中国房价尤其是农历春节后一路飙升，中国楼市泡沫论再次出现，对于房价泡沫破裂对全球经济的影响，甚至有分析认为，如果中国史无前例的房地产泡沫破灭，将会导致全球再次危机。而对于房价泡沫的原因，股神巴菲特则道出了其中的秘密。 据华尔街见闻3月22日援引江金泽的文章报道称，巴菲特认为“房价永不下跌”的假设在创造泡沫，另外一个因素则是因为美元不值钱了。 文章称，巴菲特在2010年，即上次全球金融危机后曾接受美国“金融危机调查委员会”的问询，不过具体内容直到上周才被美国政府公开。巴菲特并不经常发表公开讲话，所以这次问询中，不少关于泡沫和房地产的内容值得大家关注，尤其是在最近中国大城市房价飙涨的背景下。 他说，基本原因，你知道，根植在人们内心的一种观点就是，房产价格不会下跌，几乎每一个人，都屈从于这一观点。但当人口中大比例都在这种想法的驱动下购买了住房时，泡沫就产生了。 另外，巴菲特认为，我们在房地产市场也看到了一样的情景。房价随着时间的推移会越来越高，因为我们手中的美元越来越不值钱，这样的想法完全是一种前提假设。房价的上涨不是因为建筑成本上升，也不是因为设计精美，而是因为美元不值钱了，一套40年前买的房子会比当时卖更多钱。 对于中国房地产泡沫带来的可怕后果，很多文章早有论述，其中有文章认为，最大引发危机的可能性因素是中国史无前例的房地产泡沫破灭。 回头看看1989年日本股票市场处在繁荣巅峰和房地产泡沫时期。那时候日本人大肆购买房产，从卵石滩到洛克菲勒中心到伦敦。然而在他们投标结束之后，这些日本人在出售这些资产时却遭受到了非常大的损失。 不幸的是，中国房市投资者疯狂更甚日本。 想想由中国吹起来的房地产泡沫最终破灭会导致怎样的情形？ 更加富裕的中国人满世界购买房产的能力也一路上涨。也正是他们将全球的房地产泡沫推至最高点的边缘。 考虑到中国房地产已经放缓，价格回落已经超过一年。这就能准确说明为何中国股票市场在短于一年内的时间增长幅度居然可以超过160%。当中国的投资者意识到已经不能在房地产泡沫中赚快钱的时候，他们将目光转向了股票。只是在这些盲目资金蜂拥进场之后，上海证券综合指数却在两个半月的时间里暴跌了42%。 而且，这样的后果可能会持续上演。 对于，中国如何控制房价进一步上涨，有观点认为，政府并不能遏制房价上涨的状况，为什么这么说呢？因为就当前的形式来看，政府无法控制房地产业务的买卖交易，除非房产所有权归国家所有，国家从开发商的手里把楼盘买过来之后再卖给百姓。但是，就现在来看是不可能的。在不能控制房价上涨的情况下，就只能先从金融入手，就是严格管理首付贷的相关金融业务发展，禁止类似可以免去首付的金融产品继续出现在市场上。

　　联邦政府耗资50万元，探讨海外投资者在加拿大置业的情况。 　　联邦政府财政预算拨备50万元给加拿大统计局，以探讨调查方法，收集海外买家在加拿大购置物业的资料。 　　联邦政府说，目前没有一套全面、可靠的数据，显示外国买家在加拿大置业的数量。 　　这项研究计划包括，联邦政府与各省合作，包括卑诗省。省府最近宣布，要求置业者说明，他们是本国公民，永久居民，还是海外居民。 　　许多人相信，温哥华地产市道最近几年火红，因为大群富裕外国买家涌入。 　　在温哥华，房价急剧攀升，独立屋的价格早已远远超过100万元，人们怀疑地产市场能否持续下去。

Gilles Sabrie for The New York Times 在北京的一个老防空洞里，地瓜社区中心在准备一个艺术展。 Gilles Sabrie for The New York Times 郭成宝（音）是一名保安，住在地瓜社区中心上面的一个地下房间里。 Gilles Sabrie for The New York Times 地瓜社区中心的一个游戏室。到目前为止，在新的规则下合法改变这些地下空间的用途方面，地瓜社区的行动仍然是一个特例。 北京地瓜社区中心刷着喜庆的柔和色调，屋顶上吊着五彩缤纷的纸龙。室内是美发店、咖啡厅和健身房——那种常见的普遍社区铺面，唯一不同的是，它们是在地下。 据美国《纽约时报》（网络）3月21日报道称，所有店面都在地下二层，建在原先为预防核战争而修建的防空洞内。 报道称，地瓜社区是新的服务项目，把空置的地下室改装成社区服务中心。一年来，地瓜社区一直在改造北京东北城区的防空洞。它希望重构北京地下空间的未来——一度基本被忽略、而现在面临政府、商业和艺术利益难以融合的竞争。 中心创建人、中国美术馆前设计师周子书说他的灵感来自关于如何利用北京防空洞的辩论。 周说：“我们的工作不仅仅是改造地下室，让它变好看。实际上是要提高居民的生活质量，创造新的社区感。我们希望利用这些私人空间，让它再次成为公共空间。” 报道称，但是，并非每个人都同意地瓜社区的设想。防空洞的未定命运及其使用规则引起了若干存在利益冲突的相关方面的注意。 报道称，北京有1万多处建于40多年前的混凝土防空洞，那是冷战时期防御战略的重要组成部分。有些防空洞已在上世纪80年代交给社区管理使用，变成了商店或办公室，当时国家实行经济改革开放。大部分防空洞改建成了生活空间，租给了北漂打工者或试图回避北京飞涨的房价的居民。 新闻媒体称这些地下居民为“鼠族”。防空洞疏于管理。2010年，北京宣布2012年年底之前将取缔地下室当居室使用，现在这个期限已延至2017年。 报道称，北京面临的一个紧迫问题是：这些仍然住在防空洞里的人怎么办？据估计这批人的数量在15万至100万之间。地瓜社区中心一带几乎每一幢公寓都有以前的人防工程或地下室，大部分都以每月500至900元的价格租了出去，是地面房租的三分之一。 北京市东城区既出租也自住地下室的徐童（音）说：“如果取缔这些地下室，打工者住哪儿去？” 报道称，徐先生的租赁合同说明了政府取缔地下居室会产生多么严重的后果：虽然新规定2017年生效，但他的租赁合同要到2019年才到期。 打工者利用以前的防空洞当居室仍然是个棘手的话题。在本报向居委会提出采访要求之后，周先生说那里的一位官员给他打电话提醒他不要提及“流动人口”或“北漂”的字眼——这是对打工者的委婉称呼。 迄今，地瓜社区的工作仍然是新规之下的特例，合法改造地下空间。现在，北京市民防局对居住在防空洞的个人和公司实行宽限一年的租期。 报道称，停止居住的命令意味着有人要失去收入来源，因为鲜有业主愿意花钱把地下室改造成商铺。因此，被占用的很多防空洞和地下室仍在悄悄地当作住房出租。

多伦多房市火爆，但是贷款利率却很低，这让很多人动了投资赚块钱的心思。不过，本市市民莱因(Laura Laing)和葛利(Glenn Gourley)夫妇劝有这种想法的人三思而后行，他们刚刚从波涛汹涌的房市里上了岸，不但没赚到钱，连自住的房子也差点被贷款机构给拍卖了，夫妇俩再加上五个孩子险些在圣诞节睡大街。     话说这两年房市火爆，随便翻翻新闻就能看到诸如“倾斜的危房卖70万”、“破的像犯罪现场的房子卖了35万”，以及“有人将旧房买下稍加装修一转手就能赚十几万”这样的消息。看得多了，莱因夫妇的心思也活络了起来，打算借钱买几栋物业修整后再卖出，赚点块钱补贴家用。 以夫妇俩的收入水平，还达不到大型商业银行的贷款标准，所以他们就找了一个私人的贷款机构，用二次按揭(second mortgage)的方法贷到了一笔款子，付首付买了两栋物业，准备在适当的时候出售。 不过夫妇俩不知道的是，贷款机构给他们的自住房(principal residence)也加了二次按揭。在去年秋天，夫妇俩遭遇了财务问题，月供一时没有还上，贷款机构立刻给他们增加了几万元的的滞纳金和其他费用。短短几周里，他们家的信箱就被各种催款信和律师信所塞满了，而且不断接到要求还款的电话。 于是，夫妇俩只好赶快将买下的两栋物业出手还债，可是仍然填不满那个大窟窿。到去年年底圣诞节那会儿，本金、利息、滞纳金以及各种费用加在一起已高达50万元，这几乎是一幢新房子的价格了。 看莱因夫妇拿不出钱来，贷方放出话来，要拍卖他们的自住房，这意味着一家七口随时可能无家可归睡觉大街。 万般无奈之下，两人将自己的遭遇捅给了本地英文媒体Global News。记者给他们介绍了一名房贷经纪和债务专家阿方索(Ron Alphonso)，他专门帮助莱因这类的购房者解决债务问题。 有了专业人士出面，下面的事情就好办一些了。阿方索仔细看了莱因夫妇签署的贷款文件，然后给放贷机构打电话，质疑他们在莱因夫妇断供后，收取巨额滞纳金和相关费用的合理性。 阿方索还告诉他们，现在媒体已经关注莱因夫妇的案子了，如果不妥善解决，贷款机构的名誉可能会受到影响。 大约一个月后，贷方终于同意将莱因夫妇的贷款额(mortgage)从49.2万降低到了17.2万，这让他们可以另找一家机构申请新的贷款，房子总算是保住了。 阿方索评论，房价不断地飞涨，势必将令越来越多的人过度负债。据他估计，本市每40或50户家庭就会有一户陷入莱因夫妇这样的困境。房价越高的房子，出现的可能性越大。 对于莱因夫妇来说，这次的经历也算是一个教训，以后再也不敢贸然炒房了。“地产业非常复杂，别试图在那里赚快钱”，他们说。

加拿大广播公司报道说，在温哥华这个加拿大房价最高的城市，不但买不起房子的人越来越多，租不起房子的人也是越来越多，特别是那些靠社会福利金生活的低收入者。 温哥华市中心东部地区的一些廉租公寓楼被东主装修改建后房租被成倍提高，使得原来的住户由于交不起房租而不得不另外寻找住处;导致温哥华本来就严重的廉租屋短缺的问题更加雪上加霜。 Carnegie Community Action Project发表的调查报告说，温哥华东区单间廉租房的平均月租几年来已经从398加元上升到517加元;而靠社会福利金生活的人每个月的收入才610加元，这意味着交了房租后剩下的钱还不到1百加元，这么点钱连吃饭都不够。 温哥华市政府多次呼吁不列颠哥伦比亚省政府和加拿大联邦政府给予财政资助，帮助温哥华解决廉租房严重短缺的问题。 温哥华市长Gregor Robertson提出由温哥华政府出地、自由党联邦政府出资5亿加元用于建设廉价住房。

　　2016年3月18日，广东东莞一楼盘开盘，场面火爆排队者甚众。据了解购房者中大多是“深圳客”，更有的甚至搬着小板凳，连夜排队买楼。东方IC 　　据了解，此处楼盘2015年12月的一次开盘售卖，引来深圳的购房者关注，有购房者称从深圳过来交通便利，主要是与深圳的房价相比，该楼盘简直是“白菜价”。图为未认筹的顾客只能被拦在栏杆外，焦急的等待。 　　认过筹的客户必须持交款收据和身份证才能进入选房区。 　　选房区也是像打仗一样，速度一慢，好像心仪的房子就被别人选走了。 　　签约区同样火爆。 　　楼盘外停的一半以上都是深圳牌轿车。  

　　由于海外资金如潮涌入，大温哥华地区房价急速飙升，越来越多的老年人选择将房屋套现，搬离该城市。这一现象为加拿大创造了一大批“老年百万富翁”，但是也进一步促进温哥华成为一个国际化的商品城市。 　　据本地英文媒体《金融邮报》报导，温哥华退休律师贝克（Jonathan Baker）在去年12月将自己一幢位于邓巴（Dunbar）的五居室独立屋，成交价为300万元，比挂牌价高出了10%也就是30万元之多。 　　贝克坦言，虽然温哥华人都在抱怨外国投资者抬高了房价，但是他没有什么可以批评的。要知道，他在1970年买下这幢房子的时候，才花了三万元，而现在的售价则是那时候的100倍之多。正是因为外国投资者的介入，才让贝克发了一笔横财。 　　随着海外资金如潮涌入，温哥华地区独立屋的均价已达到了180万元，越来越多像贝克这样的老人选择快点将房屋套现。贝克说，他从来没有见过房市像现在这样疯狂的，也不认为热度能够一直持续。他担心，一旦海外买家的需求一旦消退，价格立刻就会暴跌，所以还是趁早套现为妙，何况他已退休，不再需要住城里了。 　　尽管成为百万富翁很令人兴奋，但是贝克也坦言感觉有些怪怪的，因为“城市成了商品”，不再像以前那样是个友好的社区了。现在的邓巴社区，很多的房主都是海外人士，他们不常住在加拿大，所以房子都是空着的。 　　不过，这些变化已经和贝克的关系不大了，因为他即将搬到新家――位于温哥华北部的“退休天堂”，海滨小镇塞切尔特（Sechelt）。这里上班并不方便，但医疗设施、居住环境都非常优越。他的新家只花了150万，只有卖房所得的一半，剩下的钱可以好好地安度晚年。 　　由于越来越多在温哥华房市里发了横财的老人迁往这些适宜退休的小镇，令使得这些小区房价的涨幅甚至超过了温哥华。 　　贝克现在居住的塞切尔特是加拿大退休老人增长最快的城市，过去5年中65岁以上的人口增长了7%，该城的一万居民中现在三分之一是65岁以上老人。 　　当地房地产经纪表示，老人们出手阔绰，他们并不在乎多出钱，只是希望能够买到地理位置、景观更好的房屋安度晚年，所以在买房时也颇具“温哥华特色”，动不动就发起竞价大战，这使当地房价出现大幅上涨。在今年一月，该镇房地产交易量大增32%，而独立屋年增幅达到了26%。

上海楼市的涨势还在继续，中国国家统计局最新公布的数据更加印证了这点。对于上海楼市的现状，上海易居房地产研究院的研究总监严跃进表示，正是这种恐慌性购买导致了价格的非理性增长，因为人们都想在房价进一步上涨前购买。   北京青年报报导，“过去两个月，买房就像流行感冒一样在上海的大街小巷传播。”家住杨浦区的上海市民陈女士说。陈女士的话得到了国家统计局最新发布数据的印证，在2月上海二手房的涨幅已经位居四个一线城市的首位，新建商品住宅的价格涨幅也只是仅次于深圳。 上海楼市的涨势还在继续。国家统计局日前发布了2月70个大中城市住宅销售价格统计数据。数据显示，二手住宅价格，与上月相比，70个大中城市中有34个城市上涨。环比价格变动中，最高涨幅为6.7%，最低为下降1.1%。上海以涨幅5.3%排在合肥之后，位居全国第二，但已经将北广深三个一线城市远远地抛在了身后。而同期广州二手住宅的环比只上涨1.2%，上海的涨幅已超过了广州的4倍，呈现出一种明显过热的现象。   在新建商品住宅（不含保障性住房）价格方面，上海也以2.9%的环比涨幅屈居亚军，但其与第一名深圳的差距在逐月减少。   报导说，上海一名地产分析师指出，照此速度涨下去，上海房价将很快赶超香港。目前铜锣湾地区的房价，均价也只有每平方米10万港币，而位于上海中环线上的静安府售价已经高达每平方米8万至9万人民币。   报导指出，家住崇明岛的刘女士是一名出租车司机。年前，她把自己和家人多年的积蓄全部拿了出来，在江对岸杨浦区买了家里的第二套房子。如今，看着房价一天天上涨，刘女士觉得自己这一步走对了。   刘女士说，激发她买房的一方面是货币的持续贬值，觉得放在银行里不划算，而直接让她下定决心的是房贷新政。今年2月，人行再次下调个人住房贷款首付比例，首套房从过去的三成降至现在的两成，二套房也降至三成。“要是亲戚朋友的钱，我肯定不敢借，说不定他们什么时候要用，但国家的钱，这个时候不借就太可惜了。”

　　卑诗省的温哥华是整个北美地区最贵的房地产市场，但是，正如James Surowiecki 在最近一期《纽约客》杂志中所说的，这一切是因为都源于房地产全球化的趋势，这和温哥华本地经济情况关系不大。委内瑞拉的政治动荡导致拉丁美洲的大量资金涌入美国迈阿密，使这个城市从房地产泡沫中复苏，并掀起公寓建设热潮，伦敦的房价和东欧南欧的不稳定状态紧密相连，而温哥华，富有的中国人谁不想在这里有一套自己的房子。房地产全球化的现状告诉温哥华房屋买家和卖家，分析研究加拿大、卑诗省和大温经济状况是远远不够的，还有更多的国内外人文、族裔和社会因素需要考量其中。 　　(就是这么一个家庭平均收入只有7万加元左右的温哥华，其独立屋价格却要卖到百万加元，普通公寓也要卖五六十万加元，这很难从本地的经济因素去解释为什么。) 　　很多没有住在温哥华的人很难想象北美最昂贵的房地产城市是哪里，不是美国纽约或者是加利福尼亚的Orange County，事实上，这几年的各种数据和研究显示，温哥华是北美房地产最昂贵的城市。温哥华是一个美丽的城市，一个蓬勃发展的深水港口，一个电视和电影拍摄的理想地点，从各个方面来说，这里是一个居住的好地方，全球各种关于最适宜居住城市的评选证明了这一点。 　　但是，就是这么一个家庭平均收入只有7万加元左右的城市，其独立屋价格却要卖到百万加元，普通公寓也要卖五六十万加元，这很难从本地的经济因素去解释为什么。温哥华为基地的全球知名公司――Bing Thom建筑设计公司的城市规划师Andy Yan说：“你如果看看人均收入，这里应该是Reno或者Nashville这样的城市，但温哥华的住房价格却很轻松地和旧金山抗衡。” 　　沃顿商学院经济学家Joseph Gyourko和另两名同事研究了从1950年到2000年全美国280各城市的房价变化，提出一套关于所谓超级明星城市的研究。从数据中，他们发现少数城市的住房价格急剧上升，并且得出结论，就是高收入者往往聚居在一起，随着时间推移，富裕的城市变得更富裕。 　　02 不是“超级城市”，而是“避险城市” 　　(温哥华，不是纽约和伦敦这样的金融城市，也没有法国巴黎和意大利米兰这样的文化魅力。相反，温哥华的突出之处在于其舒适性和安全性，是全球投资者为了规避原居地企业风险而购买房产的避险城市。) 　　投资者总是去那些研究人员称之为“超级明星城市”的地方去投资，但温哥华确是非常不同的，这里不是什么重要产业的基地，不是纽约和伦敦这样的金融城市，不是旧金山这样的高科技城市，也没有法国巴黎和意大利米兰这样的文化魅力。相反，温哥华的突出之处在于其舒适性和安全性，Andy Yan称这里是“hedge city(避险城市)”，是全球投资者为了规避原居地企业风险而购买房产的城市。 　　Andy Yan说：“我认为这主要归因于这个世界有太多不稳定因素，在全球各地有一系列类似温哥华这样的城市提供富人的避险，现在世界各地的富人都在寻找可以存放现金并感到安心的地方。避险城市提供了稳定的社会和政治，而温哥华这里还提供了长期应对气候变化的能力，另外，温哥华提供了独特的多元文化混合人群和多样性宽容度。” 　　超级明星城市的研究人员发现，旧金山的房价是增长最快的，旧金山是一个很类似温哥华的城市，有着很美的自然环境、气候宜人、多元性的文化，还有繁荣的港口。旧金山和温哥华一样都有着另一个因素，就是水域对于城市发展的限制。温哥华的发展潜力收到北部陡峭山区的制约，这决定了有限的土地供应。这对于那些寻找相对稳定的政府和经济、寻求避险资产、有着正面积极的房地产回报的外国投资者有很强的吸引力。 　　03 从亚洲而来，居适宜城市 　　(温哥华的房地产市场持续受到外国买家的影响，这些人购买了豪华独立屋中的40%。和过去几年一样，中国买家比例最高，这些买家经常购买温哥华房屋作为其度假屋或者投资物业，最近激增的买家还有来自伊朗和美国。) 　　温哥华在国际上的名气传播是从1986年的世界博览会开始的，到2010年冬奥会再一次广而告之，还有每一次温哥华被评选为世界上最适宜居住的城市之一，人们就再次了解到温哥华的存在。 　　卑诗大学尚德商学院的Tsur Somerville教授表示，温哥华和加拿大稳定性吸引了外国投资者。他说：“你不能离开加拿大的因素说温哥华好，我们这里有很大的亚裔人口，是个很舒适的居住场所，也是个非常美的城市，但如果温哥华在美国，就没有那么理想了，如果是在墨西哥，那就更差些了。” 　　从加拿大Sotheby公司的2013 Top Tier Trends Report(豪宅趋势报告)中可以看出温哥华房地产中海外买家的兴趣。报告中指出：“温哥华的房地产市场持续受到外国买家的影响，这些人购买了豪华独立屋中的40%。和过去几年一样，中国买家比例最高，这些买家经常购买温哥华房屋作为其度假屋或者投资物业，最近激增的买家还有来自伊朗和美国。” 　　加拿大Sotheby公司主席Ross McCredie表示，没有任何国外买家兴趣减退的迹象：“温哥华西区的独立屋市场当然是高需求的，无论是对于加拿大人，还是来自世界各地的人们，因为这里有着低按揭利率以及稳定的政府。温哥华仍然是一个亚洲门户，这里有世界上最好的机场之一，每周有2万6000名乘客从亚洲抵达温哥华。” 　　McCredie认为，一个安全、稳定的温哥华应该继续是外国人移民这里的一个目标。他说，“举例说，如果你住在背景，那里有很大的污染和安全问题，如果人们在找一个地方把全家移居过去，加拿大是这个移居名单最前面的国家。” 　　04 政治经济变动，富豪转移资产 　　(我们都很熟悉俄罗斯寡头们收购位于伦敦豪宅的故事，但这不是个例，这在全球是个普遍现象，资本从富人的新兴市场――最主要是中国，然后是拉丁美洲、俄罗斯以及中东涌入其他国家大城市的房地产市场，抬高了这些地方的房价，掀起一个个豪宅建设热潮。) 　　一项牛津大学的研究显示，英国伦敦房价的飙涨和欧洲东部及南部正在发生的动荡有着紧密的联系，而美国迈阿密的房地产热潮是拉丁美洲委内瑞拉政治动乱放大了的结果。而在温哥华，这里有很大规模的华裔人口，有很容易到达环太平洋城市的航线，有美好的气候条件和自然景观，再加上族裔多元化和享有国际声誉的包容性，已经成为中国投资者寻求安全保险的目标地。另一个吸引中国人前往的地方就是澳大利亚。 　　按说，一个城市如果家庭平均收入和房价及房租价格比例失调，往往意味着一个房地产泡沫的表示，但在温哥华，这个故事变得更有趣。过去20年间，房地产市场全球化是一个最大的趋势，而温哥华不经意间就发现自己就在这个趋势的最中心点。加拿大咨议局最新的报告也发现，温哥华的房地产市场和中国经济发生什么状况紧密相连。 　　我们都很熟悉俄罗斯寡头们收购位于伦敦豪宅的故事，但这不是个例，这在全球是个普遍现象，资本从富人的新兴市场――中国(最主要的)，拉丁美洲、俄罗斯以及中东涌入其他国家大城市的房地产市场，抬高了这些地方的房价，掀起一个个豪宅建设热潮。 　　05 全球化虽好，本地人困扰 　　(地产专业人员希望从温哥华本地经济的基本面、人们的收入情况来反映地产健康状况，但是，在一个真正的全球化的地产市场中，事实并不是如此。如果有足够多的中国富人到温哥华来买房，房屋的价格就会远远高企，超出生活和工作在这里的人们力所能及的范围。) 　　Sotheby加拿大地产公司最近的一份报告指出，温哥华在2013年上半年有超过1200个豪宅成交，其中外国买家占了将近一半。在迈阿密，大量资金从拉丁美洲涌入，拯救了这个城市的房地产泡沫，并且有了新一轮的公寓建设热潮。而澳大利亚，则已经变成中国投资者的一个主要房地产市场，据瑞士信贷估计，未来7年内中国人将会购买该国440亿美元的房地产。 　　房地产全球化已经搅乱了已有的关于住房价格的基本假设，地产专业人员希望从温哥华本地经济的基本面、人们的收入情况来反映地产健康状况，但是，在一个真正的全球化的地产市场中，事实并不是如此。如果有足够多的中国富人想要到温哥华来买房，房屋的价格就会远远高企，超出生活和工作在这里的人们力所能及的范围。 　　这就是一个类似温哥华这样的“避险城市”面临的挑战，来自国外的房地产投资不纯粹都是个好消息，这里所在居民会受到的重大影响。外国投资者的到来对已有房屋的业主有很大的好处，他们看到了自己房子价值的升高，也为城市增加了税收，但对于更多城市居民来说，拥有一个家变得越来越不可能。而同时，外国买家没有能居住在投资的物业里也会造成社区入住率低的问题，温哥华目前Coal Harbour一带豪华公寓空置率就有四分之一。 　　对于城市来说，另一个解决的办法就是严格限制外国人物业产权，但这在政治上实施起来非常困难，也对城市的经济没有好处。如果温哥华简单收取外国买家额外的费用可能更有实施的可能性。城市规划师Andy Yan说：“温哥华是富人们希望转移资产到这里的地方，这样的地方全世界并不多，因此我们可以提高转移资产的费用，而我们其他人，最好是习惯成为租户。” 　　06 曾经的排华史，心中永远的痛 　　(1907年，中国移民等同于“穷人”和“无权无势”，华人聚居立足点也是温哥华最差的区域――唐人街，这是一个充满没有正常房屋结构的房子和棚屋的社区，有很差的城市基础设施，附近总是脏乱不堪。) 　　1907年，温哥华居民发动了一场城市里排华的种族主义暴乱，而如今，担心温哥华房地产被中国人“占领”的担忧表明了加拿大人仇外心理的变化。 1907年9月7日，数千人举着“白种加拿大人”的旗帜游行到温哥华市政厅，他们很少了唐人街和附近的日本社区Powell Street，打砸门窗、恐吓住户。当时12岁的Lillian Ho Wong告诉历史学家Paul Yee说：“当时爸爸回来说，‘不要开灯，不要靠近窗户’，他们正从各个街道上行进，制造各种噪音，我们没有开灯，所以他们看不见我们，我们坐在房屋的中间，这样如果哪一端发生意外，我们仍然可以从另一端跑出来。” 　　1907年，中国移民等同于“穷人”和“无权无势”，华人聚居立足点也是温哥华最差的区域――唐人街，就像Julie F. Gilmour在她的新书Trouble on Main Street: Mackenzie King, Reason, Race, and the 1907 Vancouver Riots中写的，“这是一个充满没有正常房屋结构的房子和棚屋的社区，有很差的城市基础设施，附近总是脏乱不堪。” 　　从19世纪50年代以来，西海岸就有华人居住，当时Fraser Canyo淘金热吸引了大批来自加利福尼亚和中国的劳工，在1880年代，华人是加拿大太平洋公路建设的主要劳动力，许多建铁路的工人最后在温哥华定居。 　　07 显性不排华，争议从未停 　　(无论温哥华的高房价是否因为中国富人投资的结果，这个话题在城市里广泛讨论。虽然“白种加拿大人”不再是加拿大政府和机构的显性价值，但上世纪开启的对华裔的偏见并没有简单的消失。) 　　到1885年，排华心态导致政府用臭名昭著的人头税作为威胁中国移民的措施，1923年出台Chinese Immigration Act(华人移民法)也就是称为Chinese Exclusion Act排华法案完全完全禁止华人移民到加拿大，知道1947年被废止。 　　如今，中国在国家上的地位发生了很大变化，在温哥华的中国人刻板形象也发生了变化，如果之前是一个附近街区经常往中国寄钱的蓝领工人形象，现在则是一个为了转移资产买了豪宅的亿万富翁形象。温哥华太阳报在今年二月发表示了题为“温哥华准备好5万2000个富翁移民了吗?”的文章，而一个 Canadian Immigration Reform的博客尖锐指出：“温哥华：加拿大城市还是中国殖民地?” 　　无论温哥华的高房价是否因为中国富人投资的结果，这个话题在城市里广泛讨论。虽然“白种加拿大人”不再是加拿大政府和机构的显性价值，但上世纪开启的对华裔的偏见并没有简单的消失。The Georgia Straight有篇文章提到温哥华仇华情绪在高涨，建筑师David Wong惊讶于卑诗省北部雇佣200名中国工人地热提案为什么有这么多的非议，而雇佣同样数量的爱尔兰工人却毫无争议。引用David Camfield教授的话，“这一切种族主义的历史留下了对加拿大社会的标志，并影响了人们怎么解释今天的事件。” 　　是不是那些买不起房屋的“白种加拿大人”宁愿美国人和英国人拥有这些房子，而不是中国商人做业主?谁是我们认为值得住在这里的? 　　08 没有多元文化，就没有温哥华 　　(在21世纪，多样性和族裔构成变化是城市发展的经验，一个没有多样性的城市就像是一潭死水。如果1907年动乱者成功得让这个城市成为单一文化的飞地，温哥华就不会有现在的国际地位，也不会有值得拥有的房地产。) 　　在1907年，大多数“白种加拿大人”觉得华裔移民和他们孩子的存在是令人讨厌的，关于中国的存在，在大温地区的叙述很长时间都是形而上的。在温哥华市中心，中国投资者被指责拥有物业但不住在那里，没有能促进社区生活，但在附近列治文的华人住在那里，但被指责改变了社区的性质。 　　列治文的人口中45%是华裔，其商家的中文标牌反映了中国人话语权的强大。去年列治文市议会收到了请愿，希望中文出现在店面、广告、邮寄广告等公众标识上受到限制，发起者Kerry Starchuk告诉Richmond News，“我们不是说不应该有中文出现在标牌上，不只是市中心，整个城市英语标牌不成比例”。她表示不会开车上3号路，因为都是醒目的中文标识，她认为不采取措施，英语可能会完全消失。 　　据加拿大统计局数据，2011年有色人种占温哥华人口的45.2%，多伦多比例是49.1%，蒙特利尔比例是20.3%，全加拿大五分之一人口是有色人种。温哥华一贯来是世界上最适宜居住的城市，主要原因之一就是这个城市的多样性。在20世纪，“种族纯粹”是一个城市的成功的标志，在21世纪，多样性和族裔构成变化是城市发展的经验，一个没有多样性的城市就像是一潭死水。如果1907年动乱者成功得让这个城市成为单一文化的飞地，温哥华就不会有现在的国际地位，也不会有值得拥有的房地产。

　　加国新建楼房的投资，在3大省份带动下，录得按年升幅。 　　统计局表示，发展商1月份投资在新建造住宅的总额，为36亿7千万元，按年上升百分之3.9，动力继续来自柏文及公寓大厦，投资金额显著增加两成，达到13亿3千万，而兴建独立屋和半独立屋的投资，则有所减少。 　　地域方面，安省的住宅兴建1月份投资接近15亿元，按年大升两成三，卑诗省也增加百分之14，去到7亿元，魁省超过5亿元，微升百分之1.1。其余省份都下跌，以草原三省表现最差。

      据澳洲新快网报道，对于一些海外投资者来说，有钱并不等于可以任性。针对海外投资的澳洲外国投资审查委员会（Foreign Investment Review Board，下简称FIRB）新规自2015年12月1日开始正式实施以来，仍有不少海外买家对于这一新规不甚了解，以为仍像以前那样，以致触犯法律红线仍不自知。 　　悉尼高瑞律师事务所（GEA Lawyers）的主任律师邹佳虹律师日前接受记者专访时表示，外国投资者有遵纪守法的义务，应遵照投资当地的相关法律法规。FIRB的新规加大对于违规购房的处罚，力度前所未有。一些海外买家在买房之前，宜先了解新规具体事项。 悉尼优美的居住环境。（澳洲新快网/李馨宇 摄） 　　有海外买家来澳旅游，开心之际在澳当地未经申请购买了房产以供日后来此旅游居住。 　　还有一位海外买家在悉尼本地市场参加房产竞拍，他此前向澳洲FIRB申请并获批的竞拍房产价值最高是500万元（澳币，下同），但在竞拍那天，这位买家却去参加了600万元房产的竞拍。 　　殊不知，这些个人商业举动已经触犯了，从2015年12月1日开始正式实施的针对海外投资的澳洲FIRB新规。 　　很多人并不了解新规的具体内容，也不了解如果违反了这些规定，将会带来怎样的严重后果，特别是在购买住宅这一块，重则招致巨额罚款和数年监禁。邹佳虹特别提到，目前有的海外买家在买房之前并不了解需要提前向澳洲FIRB提出申请。 　　FIRB是澳洲政府为了监管外国人在澳投资不动产业而设立的机构。 　　邹佳虹介绍，按照新规，只要是海外投资者想投资澳洲不动产，就无法绕开这个机构。无论是购买何种形式、价值多少的澳洲房产，海外买家都必须提前获得FIRB的书面批准，获准之后方可无条件交换合同。 　　海外投资批文申请过程并不复杂，一般30天内能得到结果。而且批准信有效期为一年，即要求买家在一年内交换合同。同时需要缴纳申请费用，而这些信息将记录在申请系统内。 　　2015年12月1日之前海外买家买房并不需要交申请费用，而由澳洲本地的纳税者承担申请所产生的相关行政费用。如果是想进行竞拍的项目，对于希望在澳洲购置低于100万元物业的海外买家来说，将必须预先缴纳5000元的申请费。希望购买价值超过100万元以上的住宅，房产售价每超过100万元就必须预先多缴纳1万元的申请费用。 　　还必须注意的是，邹律师强调持海外批文具备针对性，获得何种批准就只能购买何种房子，不能临时变卦。海外买家在申请拍卖购房批文时，必须考虑自己的承受能力，先斩后奏或者是临阵变卦都是行不通的。 悉尼高瑞律师事务所主任律师邹佳虹 　　最高罚13.5万元 3年监禁 　　澳洲FRIB从去年开始便开展严厉的措施进行改革。新规包括对于非澳洲公民或永久居民投资澳洲的农业用地、商业用房以及住宅用房的规定，这也是FIRB自成立以来最大刀阔斧的一次改革。 　　FIRB提到，澳洲政府欢迎外国投资，因为外国投资帮助加强了澳洲经济并提供健康的经济增长支持和对未来的创新。没有外国投资，澳洲本地的生产、就业和收入都将降低。但是捍卫国家利益不容忽视更不可手软。 　　此前有海外买家对于澳洲政府法律规定熟视无睹又或者是不甚明了，以致伤害了澳洲本土的经济和利益。新规对违规者在之前行政处罚的基础上再增加民事处罚，加大力度打击外国买家违规购房行为。 　　邹佳虹就FIRB的监管提到两种情况，一是关于海外人士未经书面批准购买全新住宅以及临时居民未经书面批准购买二手住宅物业；二是非常住居民购买二手房、临时居民购买超过一处住宅，购买空地4年内没有建房或者未申请延期批文的，对于以上情况，澳洲政府将重审过去数年海外投资记录，对违规者处以重罚，最高将面临13.5万元的罚款以及/或3年监禁。在2015年11月30日之前自行申报非法购房的，则可被免予起诉。 　　而且，澳洲税局开始接管海外投资住宅类房产的管理工作，加强监管，在其信息记录系统中检查之前已购澳洲房产但违规的海外买家。该系统还会整合澳洲各地的房产交易记录和纳税记录，并进一步整合澳洲移民(微博)局所拥有的签证所有者的记录。 　　邹佳虹还特别提及新规的一点就是，第三方协助外国投资者违反规则的，同样负有连带责任，难以置身事外，将会面临民事处罚甚至是刑事起诉。即不管是房产中介、律师、会计师等等，如果涉及协助违规，将会面临相应的重罚。 　　地产中介加强培训了解新规 　　澳洲FIRB新规的实施，业界认为有助于整顿此前较为混乱的外国投资者购房市场。邹佳虹也提到，虽然新规已经实施，但是更多细则尚未公布，也给具体的施行带来难度。 　　由于新规增加了对于相关中介的管制，邹佳虹表示，不少本地房产公司和中介公司也都开始培训自己的员工，以对新规更为透彻了解，同时也能够给予客户更为详细而正确的信息，以免误踩雷区。 　　邹佳虹提到，新规出台后，FIRB监管力度大为增强，FIRB与税局联手，查处违规违法购买的能力大为提升。 　　对于在2015年12月1日后购买澳洲房产的海外投资者而言，了解相关的法律外国投资审查框架，了解新规的实施，了解自己的需求和目的，正确进行FIRB申请尤为重要。如果处理不当，轻则浪费了数以千计甚至万计的申请费用，而严重者则会受到高额罚金甚至刑事起诉，麻烦不断。 　　据澳媒报道，已有不少海外投资人购置的房产已确认将进行迫售，这些房产位于黄金海岸、珀斯、悉尼、阿德莱德和布里斯班等地，价格在26万至810万元之间。买家来自新加坡、印度尼西亚、英国和中国等。而由于是自愿上报，这些买家有12个月的时间出售房产。

　　根据一份统计数字，去年温哥华共有近600间房屋，被购入后不到一年内即被转手，此数字高过2014年之统计，其中温东状况更高过温西，不过若以2011年1月至2016年1月间的资料来看，此类炒楼行为(flipping)占整体房市交易量的3%，因此有学者认为，炒楼行为频率并不足导致温市房价不断上扬，故不赞成开徵「房屋炒卖税」(speculation tax)。 　　《温哥华太阳报》报道指出，根据地产数据公司Landcor Data提供的资料，温哥华去年有近600间房屋，在被购入后不到一年内再被转卖，状况高过2014年时的356间，统计数字虽无法解释为何屋主卖房，但显然代表炒楼在旺市中愈来愈有利可图。 　　报道提到，这类炒楼状况在温东的增长率高过温西，地产经纪认为主因当地房价与温西相比更具可负担性。 　　地产经纪奇拜雅(Amal Chebaya)表示，自己有客户去年10月在东3街(E. 3rd Ave.)以120万元购入房屋，今年2月时以近150万元的价格转卖，数个月内获利近30万元，她称该客户原本买房自住，但因计划出现改变，所以才将房屋转手，她认为新屋主将无法再透过炒楼方式获利，因为他们是以「高价」(prime dollar)购得该房屋。 　　报道亦指出，Landcor Data以卑诗物业估价局(BC Assessment)的资料进行分析，发现在2011年1月至2016年1月间约60,000宗房屋交易案中，有1874间房是在买方购入后不到一年内被转售，约为整体销售量的3%，2015年时此类炒楼交易量大幅增加，但因整体销量亦上扬，就比例而言亦仅达4%。 　　若将房屋类型列入考量，资料显示独立屋在2015年及2016年，以及公寓在2016年时，被以炒楼方式卖出的状况高过其他年份，平均价格增长率在22%及26%之间，较其他时期更高。 　　卑诗大学学者大利(David Ley)表示，房价快速增长确实会刺激炒楼行为，因为这代表投资人可在短期内快速获利。 　　卑诗大学城市经济及地产中心总监萨默维尔(Tsur Somerville)则表示，在房价增加20%的市场状况下，投资者便会进行炒楼，他认为这类行为与海外买家无关，他以2006年及2007年的美国市场为例，提到当时曾有类似状况，但市场内并无海外买家存在。萨默维尔还说，他认为目前温哥华炒楼行为的出现频率不足以导致房价持续上扬，因此并不赞同开徵「房屋炒卖税」。

        一项新的研究指出，加拿大政界人士要为大温楼价猛涨负上责任。该报告称，在大温楼价大幅上升的情况下，楼价尤其是独立屋，已跟许多大温居民的经济负担能力脱节。   据《温哥华太阳报》(Vancouver Sun)报道，卑诗大学(UBC)地理系教授利伊(David Ley)在该份名为《环球中国与温哥华住宅物业市场》(Global China and the making of Vancouver's residential property market)的研究报告中称，加国政府致力刺激卑诗省经济，其中一个联邦政府吸引亚太地区投资到大温的主要方法，是商业 移民计划，而这计划在1980年代和1990年代，在香港和台湾很受欢迎，以及自2000年起在中国也很受欢迎。   5富人中有4个来自中港台   利伊又表示，每5个透过该计划来加的富裕人士中，就有4个是来自中国、香港和台湾。他估计，其中20万人定居大温。   另外，加国政府藉着温哥华86年世博，把温哥华向亚洲大力推广。   还有，联邦政府在2012年推出的10年签证计划，也为不少欲在大温投资的富有人士提供进出加国的方便，大大吸引投资者在加国买房。   财富研究公司胡润百富（Hurun Report）在2014年指出，中国有超过100万个家庭拥有逾200万加元资产。  

温哥华市长罗品信   常听到市民说温哥华楼价太高，难以负担，我非常同情这些年轻人及年轻家庭的忧虑，他们都希望安居乐业，为多元化发展献出一分力。在一直缺乏相关房屋数据下，市府为了解实况率先进行研究，尝试找到空置屋对可负担房屋发展造成的影响，报告3月初在市议会公布。   这样的研究在温市属首次，试图找到市内空置屋数量，而非房屋为何空置。研究发现房屋空置率2002年以来维持于4.8%。在温市共22.5万个住屋单位中，有10.8万个空置一年以上，当中9成为柏文，独立屋或孖屋只占1%，与2002年水平相若。   近年屋价飙升最大的是独立屋，柏文屋价升幅大致平稳。但研究显示，楼价与房屋空置率并无直接关联。   增供应量只解决了部分问题   当市内许多人难以找到合适居所时，却有4.8%的房屋无人住，那并不合理。如果这些业主把空置单位租出，将有助减轻租赁房屋供应压力，纾缓可负担房屋不足的问题。   在法律上，市府针对空置屋所能做的有限，去夏我致函省长简蕙芝，要求为市府提供有效工具追踪及避免房屋长期空置，迄未获覆。市府近年透过多个合作计划，大增可负担房屋数量。市府近日又宣布，将在福溪兴建135个可负担房屋单位，当中6成特别为中至低收入家庭而设。但增加供应量，只解决了部分问题。   我期待省府尽快回应市府，也回应市民对住屋问题的诉求。可负担房屋是市府优先议题之一，上周公布报告为了解住屋问题跨进一大步，但针对可负担房屋不足并无单一方案，各级政府须予正视以及采取行动。   常听到市民说温哥华楼价太高，难以负担，我非常同情这些年轻人及年轻家庭的忧虑，他们都希望安居乐业，为多元化发展献出一分力。在一直缺乏相关房屋数据下，市府为了解实况率先进行研究，尝试找到空置屋对可负担房屋发展造成的影响，报告3月初在市议会公布。   这样的研究在温市属首次，试图找到市内空置屋数量，而非房屋为何空置。研究发现房屋空置率2002年以来维持于4.8%。在温市共22.5万个住屋单位中，有10.8万个空置一年以上，当中9成为柏文，独立屋或孖屋只占1%，与2002年水平相若。   近年屋价飙升最大的是独立屋，柏文屋价升幅大致平稳。但研究显示，楼价与房屋空置率并无直接关联。   增供应量只解决了部分问题   当市内许多人难以找到合适居所时，却有4.8%的房屋无人住，那并不合理。如果这些业主把空置单位租出，将有助减轻租赁房屋供应压力，纾缓可负担房屋不足的问题。   在法律上，市府针对空置屋所能做的有限，去夏我致函省长简蕙芝，要求为市府提供有效工具追踪及避免房屋长期空置，迄未获覆。市府近年透过多个合作计划，大增可负担房屋数量。市府近日又宣布，将在福溪兴建135个可负担房屋单位，当中6成特别为中至低收入家庭而设。但增加供应量，只解决了部分问题。   我期待省府尽快回应市府，也回应市民对住屋问题的诉求。可负担房屋是市府优先议题之一，上周公布报告为了解住屋问题跨进一大步，但针对可负担房屋不足并无单一方案，各级政府须予正视以及采取行动。

　　：昨日（3月18日），卑诗省长简蕙芝(Christy Clark)透露，未来数周内，省府将出台新规，打击地产经纪“摩货炒楼”(shadow flipping）的行为，规定今后转让合约时，卖方必须知情同意，且最终所有获利均归卖方所有。 　　简蕙芝还指出，自今年夏天起，省府将要求所有买家均须揭露自身国籍。       经纪转手炒楼所有收益归卖方 违规经纪或吊销执照 　　据明报报道，简蕙芝表示，虽然卑诗地产议会(Real Estate Council of BC)早前已成立独立咨询小组就相关议题进行调查，但省府决定立即采取行动解决“摩货炒楼”问题。 　　简蕙芝提到，这项新政不需通过立法来改变，省府正与卑诗地产议会合作，希望在未来数周到一个月内做出更改，未来卖方转让合约时须卖方“知情同意”(informed consent)，最终因转让合约所得的所有获利，将全数归卖方所有。   　　近日持续引发讨论的“摩货炒楼”，即为地产经纪让买家在交楼日前将房屋多次转手，地产经纪在出售同一间房屋期间可获得数次佣金。   　　举例来说，地产经纪找到买家甲以250万元购买一间住宅，买家甲以280万元价转手给买家乙，买家乙再以310万元转手给买家丙后才到交楼日，其间有60万元的价差，卖家并不知情，以为是卖给买家甲。 　　其中买家甲及买家乙从转让合约中分别获得30万元利润，必须报交入息税，但不用付土地转让税，因期间并未接收住屋，该地�经纪则可收取3次佣金。 　　简蕙芝称转让合约的做法常见，几乎各类合约均可被转让，但某些地产经纪找到漏洞藉此获利，省府会与卑诗地产议会研拟规定细则，希望采取不当手段的地产经纪能被停牌。 　　55宗地产交易 经纪未报告买家资料 容易出现洗黑钱漏洞 　　星岛日报的报道称，据加拿大金融交易及报告分析中心(FINTRAC)调查结果显示，许多大温地区地产经纪并没有遵守相关的规定，向该中心提供海外买家及融资的资料，因此地产买卖容易出现洗黑钱的漏洞。 　　据FINTRAC发言人吉布(Darren Gibb)表示，该机构在去年调查了80家大温地产经纪公司，结果发现，至少有55宗地产交易，经手的经纪并没有按照报告规定，提供买家及其他交易和财务资料。 　　吉布强调，这些地产经纪公司的地产交易资料登记“严重低于标准”，部分个案买家身分不明，这极容易被人通过购买物业来洗黑钱。 　　地产界认为，简蕙芝昨日严打摩货炒卖的宣布，完全符合业界本身的职业操守，可以有效制止摩货炒卖的歪风，但仍需要有魄力的重罚才能收效。地产界人士也认为近期主流传媒舆论让华人形象受影响，希望暑假开始公开买家国籍的做法，可以阻止舆论继续将矛头对准华人。

　　有不少华裔家长在选购房屋时，以名校网区为首要考虑条件，除了确保子女获得良好教育外，也是一个优质回报的长远投资。有华裔位于名校网的自住物业，四年间升值了60万元，子女更能在一间优质中学就读，一举两得。 　　买楼房时不仅是留意房屋大小、物业税水平及社区设施，有众多业主、经济学家甚至是政策专家，对某些地区的学校质素影响房屋价格感到兴趣。过去不断有研究分析，学校教育质素与房价的相互关系，而且得到相若的结果，即使房价较昂贵，人们也是愿意搬入属于名校网区。 　　另有研究指出，排名高的学校有助推动该区房价上升，而且距离远近带来正负面的影响。据美国一项研究分析，对比物业与中小学距离在10,560尺以内及以外，价格升幅分别是16%及12%。如排名优秀小学与较次位的校网，前者房价较后者高12%。如果在某一区学校成绩属于平均或以上，房屋价格比排名较低的校网区高19%。   　　五成人宁牺牲购物便利   　　据一个地产界调查访问约1,000名买家，显示22%人士列出购房的条件之一是要接近学校，有29%因学校质素而决定买下房屋。当中令人感到惊讶的是，有众多买家宁愿放弃某些东西，也要搬进名校网区。例如每5人中有1人会接受少一间睡房;每3人中有1人买较小的房屋;有一半人牺牲接近购物点，以换取居住名校区的机会。 　　买家除了放弃上述的项目外，调查发现有更多人愿意付更昂贵的房屋，目的是住在名校区内。当中每5人中有1人多付5%至10%不等;每10人中有1人支付多20%。整体来说，有91%受访者所选房屋包括学校网区，成为他们购买的动力。 　　其实，买家不仅是看学校是否提供优质教育，他们考虑的是提高物业价值的因素。有研究探讨学校表现对其区内物业升幅的影响，结果显示两者互存关系，当学校成绩出色，房价升值更为理想，因而成为人们投资主要目标。 　　市场波动时房价仍稳定 　　该研究作者葛斯尼分析，购买名校区的房屋如同做一门生意，特别是在市场波动时，因名校效应促使房价仍然稳定，所投资的物业更有保值的能力，同时推动价格上调。此外，在名校地区显示较高的生活水平，学校在考试分数及排名比次级地区为高。由于好的学校带动区内物业价格上升，屋主在转售时便可以合理地提高卖价;相对买家寻找这些地区的房屋，自然要多付额外的金钱才可以购买得到。 　　对于买家并非以孩子教育为首，而是考虑物业长期升值潜力，在决定购房前，可以先做一些准备功课，包括上网搜寻统计数字，如学校的考试分数、课程内容及学生进入专上教育的比率;亲身参观学校，与校长等谈话了解情况。年轻夫妇如计划生育或已有年幼孩子，究竟是选购名校区或非名校区的房屋，因为投资的金钱可以带来显著的分别，所以在决定时更要三思而行。  

      大维多利亚区的出租柏文市场的空置率近年不断下降，主因包括缺少租盘和首次置业人士成本持续上升等方面。去年区内几乎所有城市的柏文空置率都下跌，悉尼市更录得0.0%。 　　地产经纪公司Colliers International就大维区出租柏文去年第四季概况发表报告和预测，就空置率方面，提及加拿大按揭和房屋公司(CMHC)于2015年秋季的报告，证实维多利亚人口普查区(CMA)出租市况有改善。 　　空置率继续下降至自2008年来的新低水平，由一年前的1.5%跌至去年只有0.6%。若跟2013年年尾的2.8%比较，分别更为明显。 　　CMHC的报告指，全省空置率去年秋季为1.2%，而2014年同期的空置率为1.5%。 　　地产经纪公司的分析认为，大维多利亚地区空置率下降的部分原因，包括需求上升但房源缺乏；柏文单位落成速度减慢，这些单位不少由投资者购买并准备直接放租；就业展望有改善，尤其是属20至34岁一组的人口；楼价持续上升对首次置业人士造成阻碍。   　各类柏文单位的空置率按年均下调，开放式的空置率去年只有0.7%(2014年前为1.4%)，一睡房和两睡房单位的空置率分别只有0.7%和0.5%，2014年均为1.5%。   　　温岛悉尼柏文空置率跌至0.0% 　　大维多利亚区内，几乎所有城市的柏文空置率按年都下跌，只有橡树湾(Oak Bay)保持不变；而悉尼市(Sidney)更录得0.0%，西岸(Westshore)和沙尼治(Saanich)均约0.3%，维多利亚较平均略低，有0.4%，最高是艾斯古摩(Esquimalt)出现1.3%。 　　地产经纪公司预测，2016年是租务市场竞争激烈的开始，因为将有更多为出租而建的产品入市。报告指，于市中心核心地段，估计有1573个为出租而建的柏文单位正在筹划、等候批核或已在兴建中。因此，当这些单位投入市场，空置率便会有上涨的压力，而较旧、维修较差和位置不佳的单位则面临价格压力。不过，预期情况会改善，因为租屋人士渐多而需求亦会上升。 　　报告指，在过去5年(2011年至2015年)的资本回报率，徘徊在4.8至5.0之间，2011年是高峰，翌年然后回落，2013年再回升近高峰，随后两年逐渐回落。 　　报告预测，投资者的需求可由相应增长的供应维持，而人口类别的问题，导致一些私人业主需进行重大投资，那些需要主要升级才能跟新产品竞争的大厦会受到影响。因此，预料在2016年，现存产品的整体回报或资本回报率会保持稳定。

　　虽然大温楼市被买家抢高的情况多在独立屋市场发生，但是有地产报告指出，公寓市场也有买家抢货的现象。在温哥华费尔围(Fairview)一个33.6万元的两房单位，日前便有买家出价多三成投得心头好。 　　根据地产网站rew.ca的温哥华公寓市场报告，温哥华在2月12至26日的公寓楼盘有934个，其中一半属于两房单位，温东单位的价格相对上比较低，在兰菲( Renfrew)社区，最低价的两房单位开价26.9万元，而西区最低「入门价」两房单位则位于马波尔区(Marpole)，叫价35.9万元。 　　在费尔围区公寓大楼La Galleria的一个叫价33.6万元的两房单位楼盘，开售仅8日，便以高于叫价三成的价钱售出，显示买家抢高楼价并不是独立屋「专利」。而同区的17个楼盘中，只有两个是业主减价成交。   　　在温市中心东端亦有不少新公寓选择，在2月12日至26日一共有7个楼盘，其中4个是两房单位，售价由54.9万元至87.9万元不等。而该区也有出现抢高情况，其中Koret Lofts的一房单位推出仅三日，便以74.9万元成交，高于开价21%。另外Van Home的一房单位也在挂牌一星期后以高于开价7%成交。   　　另外，1月29日至2月12日温哥华公寓市场报告则指出，温市988个挂牌公寓楼盘中，有一成是三房或以上的大单位，而价钱却较独立屋低，为喜欢多点空间的买家提供独立屋以外的选择。 　　在这段期间，西区的独立屋价钱中位数为350万元，而三房柏文的中位数则为210万元。而在东区的差距更加明显，独立屋中位价为150万元，而三房柏文中位价则为56万元，相差接近100万元。 　　除了三房单位外，这段期间也有7间四房单位和两间五房单位的楼盘推出。 　　在温东新社区River District，上述期间有三个兴建当中的三房单位推出市场，但售价就高达130万元。而同区一个三房单位，挂牌仅十日，便以95.9万元成交。 　　另外在马波尔区则有31个公寓楼盘，其中只有一个属于三房单位，今年一月份落成，开价61.5万元，该单位邻近运输联线(TransLink)的加拿大线(Canada Line)和零售商铺。而同区一个三房顶层公寓(penthouse)楼花亦近日以高价188万元成交，预计业主将可以在明年入伙。

　　   在抢房抢疯了的温西，一栋拥有近万尺土地面积的豪宅现在值多少钱？500万、800万还是1000万？不过，近日有这么一栋独立屋的挂牌价却只有42.8万元。原来这间独立屋位于原住民保留地上，买家并没有产权，只能拥有48年的居住权。 挂牌价外每年还要付租金 　　这栋位于温市西南海旁大道（S. W. Marine Dr.）附近塔马思街(Tamath Crescent)的2层高独立屋，室内面积超过4,000平方尺，有7个卧室5个洗手间，不单邻近UBC，隔邻更是温西桑尼斯高尔夫球场（Shaughnessy Golf and Country Club）及马斯琴公园(Musqueam Park)，风景好得不得了。   　　才42.8万？看上去很美。卖家中介威恩斯说除了付42.86万元给现时的住户、购入至2064年的48年居住权外，还有其它条件，包括缴纳约8,200元的地税，以及每年付这块保留地地主马斯琴发展公司一笔租金。该屋租购合约订明，“租金”每20年更新一次，上次是在1995年，不过当时住户与地主就租金发生过争拗，最后由法例判定是每月10,200元。如今，另一个20年开始，所以“租金”会是多少仍是未知之数，他称会是1万至8万元之间，很可能要留待法庭判决。   　　此外合约上写明，在2064年6月7日，即合约期满之日，住户必须要在30日内搬离该处。 　　这一类房屋的产权叫做租购产权（Leasehold）。其实，温西UBC附近这样的房屋约有70间，都是位于原住民保留地，买家即使购买也没有产权。专门研究物业法及法律史的UBC 教授道格拉斯・哈里斯讲述了这些房屋的来源：上世纪1960年，原住民马斯琴部族将温西40英亩交还给联邦政府作租购用途，1965年，联邦政府与一间公司达成协议，容许该公司将土地再细分，联邦政府给予每幅被细分土地99年期的租购合约。合约上写明在土地上房屋居住的人，每年交租金给马斯琴部族，首30年（1965-1995）是每年300至400元，但其后每20年更新一次，上次是在1995年，由于合约写上租金是“现时地价”价值的6%，但什么是现时土地价值，原住民与住户有不同看法，最后对簿公堂，法庭定夺每年租金是1万元。 购屋前记得先确定产权类别 　　在卑诗省，购屋者可以选择购买租购产权物业或者永久产权(Freehold)物业。租购物业除了UBC附近外，在大温地区也有不少，比如West End的公寓房、以及位于False Creek和Fairview Slopes的城市屋与独立屋等，以及温哥华岛的James海湾附近挂牌出售的房间。在购买这种类型的房子时，购屋者需要搞清和购买永久产权物业的不同。 　　租购产权物业是指，屋主对房屋拥有所有权，但是其房屋占用范围内的土地的所有权为他人所有（在加拿大多为政府或原住民所有）。这类物业的租期一般从50年到99年不等，一旦租期约满，土地持有人有权收回土地或以更高的市价延长租赁协议。温哥华南福溪小区(False Creek South)的居民就即将在2022年面对这一局面。 　　从表面上看，租购物业以其低于市场的价格似乎赢来更多购屋者的青睐。预算不足的购屋者来说花费小小就可以在好地段买到豪宅，但是申请房贷时要比永久产权物业困难得多――绝大多数的借贷机构只贷款给政府拥有产权的租购产权物业。另外，鉴于产权不归屋主所有，许多借贷机构在考虑做租购产权物业贷款时还要求借款人付清至少30%的首付款。对华人来说，更重要的是买房可以保值甚至升值，但租购产权物业来说无法满足这个期望，相反，随着租期临近，因无法确定租约是否可以得以延续，物业价值反而会降低。 　　不过，对某些人来说，这些并不是问题：比如退休人士，可以得益于之前的物业而偿清房款，而物业租赁期满之前也许他们已在弥留之际；再比如长期租房者，购买此类物业也许比支付温哥华昂贵的租金还要来得节省。