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  • 加拿大Re/Max地产的一份新报告说，尽管大温哥华和多伦多的房价最高，但它们的贷款价值比率却是全国最低的。 图源：BlogTO （Loan-to-value ratio，是指贷款价值比，也就是贷款金额占资产价值的比重。 在房地产术语中指的是购房按揭的比例。 LTV的计算也十分简单，例如：一个房子价值20万，而贷款金额为16万，那么LTV就是16万比20万，等于80%。） 周二发布的报告显示，截至去年第三季度，温哥华的贷款价值比平均为50%，多伦多为53%，低于全国57%的平均水平。 报告说，Regina和Edmonton的贷款与价值比最高，分别为88%和83%。 贷款价值比是将抵押贷款与房产价值进行比较。较低的比率通常被认为是低风险的，因为它意味着房产的大部分是由房主拥有的。 Re/Max加拿大公司总裁克里斯-亚历山大（Chris Alexander）说，加拿大最昂贵城市的数据"看起来不错"，因为有三个主要因素：过去十年中房价的飙升；由于居家办公越来越普遍，更多的雇员能够搬到相对便宜的地区；以及父母的资助。 房价飙升（直到最近）确实使许多加拿大人难以进入市场，但与此同时，较高的房产价值有助于给许多长期房主的贷款价值比率带来下行。 报告发现，在过去十年中，Re/Max地产追踪的八个市场中，有67%的贷款价值比有所下降。 最大的改善出现在伦敦、蒙克顿、哈利法克斯和汉密尔顿。 在过去十年中，贷款价值比率恶化的四个市场是在两个草原省。 亚历山大说，由金融机构监管办公室实施的抵押贷款压力测试，也有助于为许多购房者提供财务缓冲。 他说："尽管这一直是房地产行业，甚至是很多购房者的心病，但它有助于确保负责任的贷款行为，使人们在管理他们的付款时更加放心。" 一些房主的财务状况仍然捉襟见肘 尽管报告的结论相当乐观，但毫无疑问，利率的快速上升对一些房主来说是痛苦的，尤其是那些在利率超低时选择可变抵押贷款的人。 该报告还承认，父母在银行获得贷款（有些是房屋净值信贷额度的形式）以帮助他们的孩子买房后，可能会感受到利率上升的压力。 然而亚历山大说，许多帮助他们孩子的父母可能处于"更好的位置"，可以承受更高的利率环境。
  • 为解决加拿大严峻的住房危机，联邦政府近日推出新政，帮助同住家庭的税收减免。自 2022年1 月 1 日起，“为年长或有残疾的成年人的家庭成员”建造第二套房的家庭可申请多代住宅装修税收抵免（Multigenerational Home Renovation Tax Credit)，最高可抵扣5万装修费用的15%，即7500加元。 总理杜鲁多 (Justin Trudeau) 表示，税收抵免“将维持多代人共同生活的传统，并帮助更多加拿大人找到一个安全、负担得起的地方作为家。” 下图是杜鲁多推文： 此举兑现了自由党的竞选承诺。自由住房计划的一部分包括税收抵免，这意味着“对于希望在家中增加一个二级单元以允许直系或大家庭成员与他们同住的家庭，提供高达 7,500 元的支持，帮助社区变得更宜居，同时让家庭更紧密地联系在一起，更好地相互照顾。” 这并不仅意味着千禧一代永远住在他们父母的地下室里，也可以让老年人（65 岁以上）搬回与家人同住，以安享晚年。作为千禧一代的房主，这项政策最常见的用途是让你的父母搬回去和你住在一起，以巩固生活开支，避免昂贵的养老院，并降低购房成本。” 根据加拿大统计局的数据，与大家庭成员同住已成为一种增长趋势。2021 年，近 100 万个家庭“由一个家庭的多代人组成”，占家庭总数的 7%。 新的多代家庭税收抵免只是联邦政府解决加拿大住房负担能力问题而做出的众多举措之一。其他举措包括： 加拿大住房福利的补充 两年内禁止外国人购房 对外国人拥有空置房征收1% 的年度空置税 对所有楼花转让和新建住宅或大幅翻新住宅征收GST/HST 首次购房者的税收抵免加倍 创建免税储蓄账户以存钱购买您的第一套房子 等等。
  • 根据UBC大学的一项最新研究发现，温哥华最贵房产的业主缴纳的所得税很少。 研究学者建议改进现行税率计算方法，让税制更加公平。 该研究是UBC尚德商学院副教授大卫杜夫（Thomas Davidoff）, 联同UBC社区及区域规划学院以及地理系学者共同撰写,并在《加拿大税务期刊》（Canadian Tax Journal）发表。 研究人员发现，截至 2018 年，温哥华前 5% 的房屋价值中位价为 370 万元，但房主支付的所得税中值为 15,800 元，仅占其房屋价值的 0.42%。 相比之下，温哥华房屋中位价为 984,000 元的业主，价格不到顶级房产的四分之一，却支付了 12,500 元的所得税，占其房屋价值的 1.37%。 该研究的合著者、UBC 尚德商学院副教授大卫杜夫( Thomas Davidoff) 称这些发现“令人难以置信”。 这样的房价和收入税的比例，在北美城市中非常不正常，也就是说温哥华有很多房主买房，靠的不是在加拿大的收入，而是在海外的收入或者其它资金。 他说，有很多人缴纳了大量的所得税，但在BC省，有太多明显富裕的人拥有昂贵的房产，并没有为税收做出太多贡献，这是我们税收累进性的失败。 他说，一些业主可能没有缴纳那么多的所得税，因为他们可能继承了财富，或者从海外带来了钱。 他指多伦多的税率更为合理，前5%的房屋中位价是180万元，支付所得税中位数是30,700元，即房产价值的1.69%，与其它北美城市更为一致。 他建议温哥华市应根据物业财产价值实施最低所得税，以创造公平的竞争环境。 “我们提议的是人们必须缴纳其物业价值百分之一的所得税（income tax）。”大卫杜夫说。 他说，如果政府改为征收房产价值1%的最低所得税，每间房屋每年带来平均4万元收入，比目前豪宅业主平均支付的费用多2.5万元。仅在温哥华市，就可以从30,000套豪宅得到7.5亿元税收。 “我认为人们普遍认为，支付能力最强的人应该是纳税最多的人。有些人不同意这一点，有些人认为支付能力应该与交了多少税挂钩。但总的来说，在加拿大，我们基于个人所得税，可以相信累进税（ progressive taxation)。”他希望对所有人征税，将有助于解决他所描述的城市个人所得税与房产价值之间的薄弱关系。不过他也承认建议的税收可能难以实现。对此，你怎么看呢？
  •     根据UBC大学的一项最新研究发现，温哥华最贵房产的业主缴纳的所得税很少。     研究学者建议改进现行税率计算方法，让税制更加公平。     该研究是UBC尚德商学院副教授大卫杜夫（ThomasDavidoff）,联同UBC社区及区域规划学院以及地理系学者共同撰写,并在《加拿大税务期刊》（CanadianTaxJournal）发表。     研究人员发现，截至2018年，温哥华前5%的房屋价值中位价为370万元，但房主支付的所得税中值为15,800元，仅占其房屋价值的0.42%。     相比之下，温哥华房屋中位价为984,000元的业主，价格不到顶级房产的四分之一，却支付了12,500元的所得税，占其房屋价值的1.37%。     该研究的合著者、UBC尚德商学院副教授大卫杜夫(ThomasDavidoff)称这些发现“令人难以置信”。     这样的房价和收入税的比例，在北美城市中非常不正常，也就是说温哥华有很多房主买房，靠的不是在加拿大的收入，而是在海外的收入或者其它资金。     他说，有很多人缴纳了大量的所得税，但在BC省，有太多明显富裕的人拥有昂贵的房产，并没有为税收做出太多贡献，这是我们累进制税收的失败。     他说，一些业主可能没有缴纳那么多的所得税，因为他们可能继承了财富，或者从海外带来了钱。     他指多伦多的税率更为合理，前5%的房屋中位价是180万元，支付所得税中位数是30,700元，即房产价值的1.69%，与其它北美城市更为一致。     他建议温哥华市应根据物业财产价值实施最低所得税，以创造公平的竞争环境。     “我们提议的是，人们必须缴纳其物业价值百分之一的所得税（incometax）。”大卫杜夫说。     他说，如果政府改为征收房产价值1%的最低所得税，每间房屋每年带来平均4万元收入，比目前豪宅业主平均支付的费用多2.5万元。仅在温哥华市，就可以从30,000套豪宅得到7.5亿元税收。     “我认为人们普遍认为，支付能力最强的人应该是纳税最多的人。有些人不同意这一点，有些人认为支付能力应该与交了多少税挂钩。但总的来说，在加拿大，我们基于个人所得税，可以相信累进税（progressivetaxation)。”     他希望对所有人征税，将有助于解决他所描述的城市个人所得税与房产价值之间的薄弱关系。     不过他也承认建议的税收可能难以实现。对此，你怎么看呢？
  • 加拿大按揭及房屋公司(CMHC)最新报告显示，温哥华纯出租房屋(purpose -built rental)空置率在去年降至不足1%，两房单位平均租金逾2000元，继续位列全国最贵，民众想在大温地区租屋变得更加困难。Mountain Math Software and Analytics 的数据分析师延斯·冯·伯格曼（Jens von Bergman ）表示，这份最新的联邦租金报告表明，部分大温哥华地区的市政当局并未有努力解决住房危机。 冯·伯格曼指出，大温地区的租金居高不下主要是因为房屋供应不足。虽然部分市政当局一直在兴建更多新的单位，但并不是每个城市的市政府都有积极行动，这使得大温的房屋供应不足。 2021 年 10 月至 2022 年 10 月期间，在兴建住宅单位方面，温哥华市一直遥遥领先，一共增加了约 1,300 个新的住宅单位。其次是北温哥华市，大约兴建了600 个新的住宅单位。另外，北温哥华地区也兴建了近 500 个单位。 然而，兰里和列治文的住宅单位数目均出现负增长。至于高贵林港和枫树岭则保持持平，本拿比则出现小幅淨增长。 “当一些住宅项目被拆除、改建或进行深度翻新时，住宅单位数目会出现负增长。而在这种情况下，住宅单位数量理应会在稍后时间重新赶上，但列治文却一直未有再出现增长的情况，”冯·伯格曼说。 冯·伯格曼补充说：“总括而言，大温的大部分地区运作模式都是，只有在市政当局明确允许的情况下，才能够开发更多土地去发展住宅项目。” 列治文市政府在一份声明中表示，CMHC 公布的数据并未能反映该区的真实情况。声明中表示，CMHC只关注专门建造的出租屋，而忽略了经济适用房和非市场住房开发项目。 “列治文目前有近 1,200 个经济适用房出租单位和另外 1,200 个经市政府批准或正在兴建中的专用出租单元，但报告中没有反映出来，”列治文市政府发言人克莱亚当斯（Clay Adams）在一封电子邮件中解释。 兰里市政府没有回应置评请求，而高贵林港市政府则表示，统计数据只反映了大流行期间的一些项目，高贵林市目前已正在兴建一批新的出租房屋。 “今年确实有点滞后。但同时我们也看到了创纪录的开发项目数量，这个数字比我们五年前的速度快了 75%，”高贵林港开发部门总监布鲁斯．欧文（Bruce Irvine ）说。 与此同时，本拿比市政府亦表示，它在过去三年已对该区的住房政策进行了重大调整，预计将在未来几年内将会有超过 12,000 套的出租单位供应。 此外，CMHC 的数据还显示，整个大温地区都缺少三居室的出租单位。 据卑诗省移民服务协会称，随着创纪录的新移民数量，预料将有更多人抵达卑诗省，这使得不少家庭越来越难以找到可负担得起的住房。 卑诗省住房部长卡隆（Ravi Kahlon）表示，卑诗省在去年新增了 14,000 个出租单位，但市政当局仍然需要更加积极，加快增快住宅供应。 “每个市政府都有责任，不管是温哥华还是安莫尔。”卡隆说。 CMHC首席经济专家杜根(Bob Dugan)表示：”空置率下降，我们看到租金却强劲增长，这意味着需求非常高……在未来几年，我们需要继续建造更多的市场出租房、非市场出租房和更多的可负担单位，以满足需求，并使住房系统在满足租房者家庭的需求方面运作良好。 看来，大温的出租公寓市场仍有很大的空间。
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