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华人豪宅降价963万出售屋主逃离加拿大

图源：Youtube 华裔富商赵明飞（音译，Mingfei Zhao）在2013年花了1100万元买下温哥华昔日“古堡”——罗斯玛丽（Rosemary），又花了700万彻底修缮和改造，三年前以2698万的价格上市出售，但无人问津，现在价格直降到1725万，甚至必政府最新估价还低236万。屋主已经离开加拿大。数据显示，2020年初，该豪宅曾经以2698.8万加元挂牌，但一年也没卖掉。2022年3月重新上市时，叫价调低700万，变成1998万，仍乏人问津。最新一次上市，是在2023年1月16日。这次价格更低：1735.5万，比最新的政府估价1972万要低很多。售房简介中直接说：房价比目前政府估价还要低接近300万加元。” 据报道，赵明飞当年买下这栋古典城堡时还曾接受采访，希望以此改变人们认为华裔不懂得珍惜历史建筑的偏见。赵明飞第一眼见到罗斯玛丽古堡的时候，就喜欢上了它。罗斯玛丽古堡位于温哥华香纳西区（Shaughnessy）的Selkirk Street上，占地14000平方呎，分南北两座大楼，距今已经有百年历史。买下古堡后，赵明飞希望能保护并修缮它，让它再保存一百年。赵明飞是一位来自北京的开发商，在进入地产业前，他在亚麻和谷物贸易中赚得了第一桶金。他觉得温哥华空气好，而且有着对他儿子来说更好的教育环境，于是选择了移民。这座英式古堡罗斯玛丽建于1918年，由当时的酒业大亨Albert Tulk建造，并以他女儿的名字命名。当时，这是温哥华最大、最豪华的建筑。当赵明飞买下古堡时，这座古堡还根本不适合居住。赵明飞请来的建筑商FairTradeWorks的Jim Perkins表示，当时这座古堡完全是废弃的状态。赵明飞说，当时之所以喜欢这座古堡，是因为自己当时正在看电视剧《唐顿庄园（Downton Abbey）。他认为自己有这个经济能力和机会来保护这座加拿大的历史建筑。他表示，在北京的历史建筑很多已经被拆了，现在人们开始后悔。作为一个新登陆的移民，应该为保护和修缮古迹做一些贡献。准备改造完成后和他的儿子迁入这座拥有16间卧室的古典豪宅。正是因为这房子够豪，赵明飞买下该物业后不久即被加拿大税务局盯上，成为“顶级豪宅2014买家卖家项目”（Top Residential 2014 Vendor Purchaser Project）的调查对象。他被加拿大税务局告上法庭，指其日常花费与收入不符，积欠税款、利息及罚金共约77多万加元。不过此时他早已经离开加拿大去欧洲定居，在加拿大的资产也仅剩下这栋豪宅。税局于去年八月获得联邦法庭颁令，可从豪宅出售后所得款项中收回他欠下的税款。

3年前
欠租4个月华裔被驱逐！房东法庭险胜竟因……

1月22日，据richmond news报道，BC省最高法院支持了RTB对一位列治文华裔租户的驱逐令。对BC省的房东来说，这样一次大获全胜来之不易，也引来了本地媒体的关注。故事发生在2018年，当时列治文华裔A女士与房东签署了一份租约，以每月2500元的价格租用该房屋，并按照2500元的月租金支付了押金。到2019年，该房屋出现质量问题导致其中一个房间无法使用，A女士与房东签订另一份协议，把房租降到2000元每月。这也为后来的事情埋下了伏笔。 2022年，这套房屋发生交易。新房主接手后看到的是2500元每月的租赁协议，于是在2022年3月要求A女士按照每月2500元支付租金。但A女士表示，自己只能支付每月2000元的租金。 A女士认为新房东试图强迫她签署一份增加500元租金的新租约。双方的争议导致如下事实： 1、A女士在2022年4月1日到期时没有支付租金。但她当时无法提供最新租约的副本。 2、新房东发送了第二封电子邮件，要求A女士通过电子转账支付租金，当A女士在2022年4月10日之前未能支付租金时，新房东发出了终止A女士租约的通知。 3、最后，A女士在收到终止租约通知后给了新房东一份每月租金2000元的协议副本。只从朴素的吃瓜群众角度看，这件事新房主在流程中没啥错误，因为他只看到了老租约，按照老租约要求房客按协议执行，也是人之常情。而房客也并非恶意欠租，只是认为自己有新协议，不应该按老协议支付租金。但错就错在没有支付租金。哪怕是在2022年4月1日支付2000元租金，也能证明自己履行了新协议的义务。但是没有支付租金就意味着新、老两份协议房客都没有执行。最后双方都向住宅租赁处（RTB）提交了申请，房客A女士对驱逐通知提出异议，而新房东则要求获得房屋占有令。从人情世故的角度讲，A女士多少有点委屈，但法律就是法律，合同就是合同。 RTB仲裁员最终在2022年8月裁定，新租约有效！但新房东有权驱逐A某，因为她从2022年4月起就没有支付租金。对这个结果，租客A女士则认为RTB的裁决明显不合理，并出于偏见和恶意。仲裁中的一个细节值得注意，那就是A女士辩称自己以现金2000元支付租金，但遭到新房东拒收。但对这个说法仲裁员不予采纳，因为仲裁员说房东的目的是收租金，不收钱不合常理，而最关键的一点在于，租客如果想支付租金，可以通过电子转账的形式向房东支付这2000元租金。如果有了可证明的支付行为，那争议的焦点就是支付金额是不是符合协议约定，而不是房客有没有支付租金，也就是这个细节导致房客A女士得不到RTB和法庭的支持。裁决作出两天后，A女士被勒令搬出，并支付2022年4月至8月期间共计1万元的租金。对A女士的上诉，BC省高院法官同意RTB仲裁员的观点，即A女士未能证明她曾试图以现金支付租金。高院法官还支持RTB的驱逐通知符合法律规定，因为确实存在A女士未支付2022年4月到8月租金的事实，没有理由对驱逐通知提出异议。法官还驳回A女士对生效日期生效的质疑，认为RTB有自由裁量权，而当时租约已经结束四个多月了。法官还回了A女士认为RTB是出于恶意和偏见行事的主张。A女士的所有诉讼请求最终被BC省高院法官驳回，她必须在2023年1月底前搬出。简单复盘一下整件事的过程，那就是A女士应该按照自己能看到的租约支付租金，这个过程并不能因为与房东发生争议而中断。具体来说，房东要每月2500元，房客认为应该给2000元，那么房客至少应履行每月2000月的房租支付义务，这样双方在RTB仲裁和法庭诉讼的点就是哪份协议有效，而不是房客是不是按时支付了房租。这件事也提醒大家，在加拿大要严格按照法律而不是直觉办事。

3年前
加国安省至少30套房屋被盗卖

最近，，多伦多屋主在不知情的情况下，自己的房产被骗子盗卖。现在，事实证明，加拿大这样的房产盗卖案件只是冰山一角。图源：Dreamstime CBC News了解到，大多伦多地区至少有30套房屋在房主不知情的情况下，被出售或抵押。一些有组织的犯罪集团是这些房地产诈骗的幕后黑手。这些信息来自一家为产权保险公司工作的私人调查公司，名叫King International Advisory Group。该调查公司试图查明这些骗局的真相，因为它们使保险公司损失了数百万加元的索赔。其总裁兼首席执行官Brian King表示：“试图了解幕后黑手是一个非常艰难的过程。” 该公司目前正在调查大多伦多地区的4起产权转让欺诈案。在这些欺诈案中，房屋的所有权被盗用，被用来从房产销售中获利。该公司还在调查至少26起抵押贷款欺诈——未经房主同意就在房屋上登记抵押贷款，以获取抵押贷款的现金价值。另外，有3家产权保险公司告诉CBC News，他们都遇到了欺诈索赔，涉及房主的财产在他们不知情的情况下被出售。但是，他们无法提供具体的金额数字。产权保险公司Stewart Title的高级副总裁Karen Decker表示，该公司在多伦多地区遇到过多起房屋被偷卖的案例。那么，房屋偷卖到底是如何操作的呢？ Brian King说，一个有组织的犯罪集团首先会查看公开的房产记录，以寻找没有抵押贷款的房屋，或者有大量净值的小房屋作为目标。 “很多时候，抛头露面的只是小罪犯，他们冒充房主，可以拿到$5,000至$10,000加元不等。真正的大骗子，藏在背后，不会出现。” King说，这些替身，就像多伦多警方本月早些时候公布的那样，会跟几个犯罪集团揽活，这取决于冒充房主所需的种族特点。之后，抵押或出售行动会迅速开始。对于出售，假房主往往会接受他们得到的第一个合理报价。 “在大多数情况下，他们是非常老练的人，到手的钱通常会在7天内从欺诈性银行账户中转出。”“这些钱很快会变成加密货币，并四处流动，或者变成金条，而且通常会被立即运往海外，使得当局无法触及。” King说，这些案件对警方构成了挑战，因为有组织的犯罪集团，可以在多个司法管辖区同时对多处房产作案。King的公司试图为客户追踪欺诈性抵押贷款或房屋出售后的资金去向，并表示在某些案件中，他们已经成功追回资金。但是，产权保险公司在发现欺诈行为时，往往已经为时已晚。加拿大产权保险公司损失惨重恐无法持续下去在大多数案件中，房屋的真正所有者和无辜的买家，可以通过购买产权保险，避免遭受欺诈造成的大部分损失。图源：Rocket Mortgage 产权保险保护房主免受对其房产的欺诈性索赔，并支付法律费用，以重新建立房主的所有权。如果买家无意中购买了欺诈性挂牌上市的房屋，产权保险也能保护他们。在这种案件中，房主可以拿回自己的房子，买家可以拿回自己的钱。但是，随着这类欺诈案件的激增，产权保险公司担心，长期提供这种保险的可持续性。加拿大Chicago产权保险公司的高级副总裁John Rider说：“我们遇到的这类索赔，从以前的零，增加到现在的几十个。” Rider说：“加拿大有4家产权保险公司，我们估计整个行业在过去两年半的欺诈索赔中，很容易达到$2亿加元，甚至可能更多。” 自2019年以来，Chicago产权保险公司已经收到了80多起抵押贷款欺诈索赔，主要来自大多伦多地区和大温哥华地区。其他三家产权保险公司有着类似的境遇。 FCT产权保险公司的总裁Daniela DeTommaso表示：“我们在该领域看到了前所未有的复杂程度。这是非常有组织的。” 这些产权保险公司认为，政府要带头对地产行业专业人士进行培训，加强对买卖双方的身份验证措施，不能仅看一张ID，就确认房主身份。否则，这类产权欺诈可能会越来越频繁。

3年前
温哥华将推行独立屋“1改6” 6万房主受益

1月18日，“1栋独立屋可改建成6套公寓的”的议案终于有了实质性进展。预计2023年晚些时候通过，计2024年起将正式实施。这是老天爷赠送给温哥华全体独立屋业主的一次暴富机会！特别是那些房屋已经老旧，正准备翻新改建的老铁们，最多再等一年，你们的春天就要来了！到时候，温哥华人人都是开发商，个个都是土地爷。1套独立屋变6套公寓，无论出售出租都能赚得飞起。据Vancouver Sun报道，温哥华的大部分住宅用地都被独立屋占据，市中心和部分区域有大量的高层公寓楼。但相对较少的是联排别墅、三层楼高的中等密度住宅。这类中等密度的住宅在北美许多城市都很抢手，但在温哥华却很少见，这在温哥华被称为“缺失的中等住宅”。目前，在温哥华独立屋房主的极限操作是自己住，同时找到两个家庭分组，然后再建后巷屋出租。总计能容纳4户人家。但实际上限于房屋面积，几乎很难实现房租收益的最大化。但“1栋独立屋可改建成6套公寓”就完全不同了，这相当于让每一位独立屋业主都有机会成为开发商，改建成功后无论租售都是一笔巨大的财富。拟议的政策将适用于温哥华几乎所有的低密度住宅区，据温哥华市政府估计，符合条件的总计 6万多块土地，约占温哥华土地面积的 52%，约占该市房屋套数的15%。如果所有符合条件的独立屋都改建，将增加30万个住宅单位，差不多可以再容纳一个温哥华市的人口。按照1卧室公寓租金2500加元计算，即便1栋独立屋只改成6套1卧室公寓单位，总租金也将达到1.5万加元，远远超过温哥华普通独立屋的整租租金。大家都知道有种一夜暴富叫“被迫成为开发商“。也知道有一种富二代也被称为“房二代”。未来，在温哥华多少脚踩人字拖身穿吊带背心的闲汉其实就是一夜暴富的人生赢家。下面这张图非常直观地展现了“1栋独立屋可改建成6套公寓”的效果，土地容积率大大增加，土地资源的回报也随着容积率突飞猛进。相比两侧矮小简陋的独立屋，相信很多业主会愿意当这个开发商。如图，这栋楼的面宽也就是标准地的尺寸，1改6后明显比隔壁的独立屋要高出许多。但在低密度社区升级住房规模也有很多现实问题，比如树木保护、电力扩容、下水道升级等等。在1月18日提交的报告中，这些细节也得到了一一解答。接下来温哥华市政府将面向公众征询意见，2023年晚些时候将进入议会表决程序。议案通过后的2024年将正式实施。 Brian Billingsley是一位建筑师，他的公司是为联排别墅和低层公寓提供服务的专业供应商。 Brian Billingsley赞同温哥华将联排别墅和综合体引入低密度社区，但他认为市政府的行动太缓慢了，因为Cambie走廊中的一些小巷早就有类似的项目，政府只要把经验推广到更大的区域就可以。另据Vancouver Sun报道，温哥华市长Ken Sim希望议会可以加快这个议案的进程，很显然这个在5年前首次被提出的想法将在2023年得以实现。当然，这个议案还有很多细节没有曝光，比如改建后的房子是允许出租还是出售，再比如改建后的房子租金是不是有限制，再比如改建是审批制还是报备制，再比如改建有没有税收抵免或者其他补助。总之，这是温哥华独立屋业主一次发财的好机会，但能发多大的财还要看最终的方案。

3年前
揭秘！中国留学生为何一回国房子被偷卖

图自cbc 去年发布在一个房产旅游网站上的专业照片显示，Moffy Yu的公寓位于多伦多市中心，是一个光线充足的两居室住宅，落地窗将加拿大最高的住宅大楼之一的美景尽收眼底。 Moffy Yu提供的文件显示，该房屋在去年5月11日以97.8万美元的价格挂牌，然后在9天后以97万美元的价格售出，这时已接近房产大流行的高峰。安大略省的土地所有权文件显示，所有权已于6月15日以该价格转让给一位在蒙特利尔银行办理了抵押贷款的新买家。但现在住在中国湖北省的前留学生Moffy Yu说，她从未将她位于Yonge Street Aura摩天大楼的房子出售过，该大楼位于市中心的核心地带。她说，她的房子被偷了。这个房产是由一个冒名顶替者挂牌的，这个冒名顶替者进入了这个空置的房子，拍摄了照片，挂牌并出售，而这一切她都不知道。在这个过程中，这个冒名顶替者似乎欺骗了买家、两套房产中介、参与销售的律师、一家大银行和安大略省土地登记处。多伦多警方确认正在对该案进行 "积极调查"，但不会公布更多细节。蒙特利尔银行表示，它正准备帮助警方，而土地所有权主任则在8月31日对该房产所有权发出了 "警告 "通知。追回财产的司法程序曲折 Yu女士对自己的经历感到震惊且怪异，但这并不是个案。调查员布莱恩-金（Brian King）认为这是"产权欺诈 "，在这种情况下，盗贼会通过使用假的身份证明冒充真正的财产所有者。产权保险公司国王国际咨询集团的代表调查了Yu的案件，并说他不能对案件的具体细节发表评论。但他说，公司最近在大多伦多地区调查了几起产权欺诈案件，其中一起涉及200万加元的房屋销售。这一现象涉及自称是该物业所有者的“欺诈冒名顶替者”，“制造并准备了身份证明”。产权欺诈“问题重重”，因为真房主和没有防备的新买家双方受害。 “房产出售，虽然是欺诈性转让，但都是在适当的法律程序中进行的，这增加了复杂性，因为必须全部撤消，这可能需要相当长的时间，一切都必须经过各种司法程序。” “我感到很无助” 1 月 5 日，多伦多警方请求公众帮助破获另一起与 Yu 的案件非常相似的案件。 2022 年 1 月，一对男女使用虚假文件冒充真正的业主，将多伦多的一处房屋挂牌出售。警方在一份新闻稿中说，几个月后，不在城里的真业主才意识到该房产未经他们同意就被出售了。 Yu的公寓在2017 年以超过 80 万元购买，但是去年 7月没有向她收取物业管理费，这让她感觉不寻常。她让多伦多的朋友调查情况，当他们告诉她公寓似乎已经挂牌出售，她非常震惊。 “我吓坏了，我不敢相信发生了这种事，整件事令人难以置信，我花了一些时间才想明白。” “我感到很无助，我仍然不敢相信这会发生在我身上。” 2019年搬回中国的Yu女士说，她向警方和保险公司报告了这件事。公寓的欺诈性照片仍在网上，依旧展示 "我心爱的财产，充满了我所有的回忆"。她说，这些家具都是她的。在网上发布Yu公寓参观照片的房地产摄影公司没有回复电子邮件。周二，当记者表明身份并询问该房产的所有权时，一位接听Yu公寓对讲机的女士挂断了电话。大楼的对讲机上仍列有Yu的名字。产权保险可以保护业主蒙特利尔银行企业媒体关系主管杰夫罗曼表示，在“这种情况下，我们强烈鼓励个人与警方联系”，银行“全力支持警方调查”。 Yu说，这次经历中唯一幸运的是她购买了土地产权保险。安大略省房地产协会首席执行官蒂姆胡达克表示，产权欺诈使受害者处于可怕境地，而欺诈者在伪造文件方面更加老练。明智的解决方案是购买产权保险。 “平均而言，房产价值每 1,000 元的售价约为 1 元。如果您的房屋价值 500,000 元，则需要花费 500 元。如果您的房屋价值 100 万元，则需要 1,000 元。” 至于房子出售后的房款，保险调查员分析，假冒者很少是参与产权欺诈的唯一当事方。在大多数情况下，这背后的团体组织严密，面对伪造身份证的人通常不是组织者。收到的资金要么在一两天内从以房主的银行账户中转移到加密货币或黄金账户，要么电汇到海外，追回几乎不太可能。

3年前

　　一提到房产，很多加拿大人脑海里就会不由自主地出现两个字“升值”，这些年来加拿大主要城市多伦多和温哥华房地产投资的增值大家有目共睹，而把房产作为投资工具首要条件必须是合法。近日，有华裔房地产经纪利用职务便利借名炒房，结果触犯法律，不仅引来官司，而且所投资的七套物业全部被冻结。　　安省高等法院近日就一宗地产案件做出判决，受控方一名华裔地产经纪由于涉嫌用其他人的名义炒买物业，收到了维持财产冻结强制令裁定，其所投资的7套房全部被冻结。　　被控的这名华裔地产经纪，借用了其他人的名义购买多个物业，而其实这写都是该经纪个人和其亲属购买的投资物业。买房子没错，错就错在借用其他人的名义是为了避税或骗取贷款! 　　众所周知，在加拿大买自住房屋，其房屋的增值部分是不用交增值所得税的，但前提必须是主用来“自己住”。大家也都知道，现在的房屋贷款越来越严格，投资房的贷款更不像自住房那么容易。　　于是，该地产经纪灵机数动，借他人(符合避税和房贷资格的人)名义买房投资。从几年前开始，这位地产经纪用别人的名义投资了包括士嘉堡Lee Centre Drive上的Condo公寓单元等多达8套房。　　而实际上，这些物业是该经纪自己和亲属投资的物业。这些房子被买进卖出，当然增值有钱挣。有钱挣，大家分，听上去合情合理，其实却触犯了法律。　　这个地产经纪的非法“炒房”行为，被一名在大多市执业的华人房地产律师发现，2011年9月30日这名律师将地产经纪告上法庭。　　然而，这并没有阻止炒房的节奏!2014年2月至10月间，地产经纪继续买卖5个公寓单位。　　2015年6月，被控地产经纪自己也雇佣了律师，并辩称并没打算出售自己名下的另外7处物业，相反还在资产冻结令发出之前的8个月内又购买了4个物业。　　后来，法官发现地产经纪买入的4个物业，其实是在出售另外5个物业之前就早就签订的买卖合约。　　2016年1月，安省高等法院驳回了辩方提出的上诉请求，而且继续维持资产冻结令。上述案例并非唯一，在加拿大借名炒房是很普遍的现象，连主流媒体近年来也经常报道爆料。加西列治文近年来新建的近1,600个独立屋中，14%也疑为地产经纪自己购买，有的甚至拥有多个房屋。毫无疑问，肯定是等有利可赢时出手从中盈利…… 　　“借名炒房”的诱导原因　　那么既然知道是不合法的，为什么要冒这样的危险呢?肯定是有利可图的。回来看看“借名炒房”的原因吧…… 　　首先当然是因为房价涨涨涨!多伦多的楼价过去20年末一直处于上升轨迹，即使在2008及2009年金融风暴中，只是短期地微挫，跟着又掉头上升。而目前也没有见到明显不利因素的出现，所以短期看不到楼价下跌的迹象。房价节节高升怂恿更多人炒房的海洋。　　其次是利用职务之便。作为房地产经纪，专业知识，关系网，工作关系等各种便利，让炒房变得更简单，目标更精准，机会更多。所以很多地产经纪都是“职业炒手”!炒房没错，错就错在不能触发法规。　　最后就是走“灰色地带”惹得祸。很多人都有侥幸心理，由于在加拿大，自住房是可以不交增值税(也是少得可怜的不用交税的项目之一)，于是很多人“充分”甚至“过度”利用了这一点，借名炒房就是其中一种。要知道在加拿大，和税务局玩花样简直就是自找苦吃。　　到底什么是合法炒房　　那么问题来了，到底什么是合法炒房呢? 　　第一是要按规定缴税。你买卖多少物业都没关系，但是除了自己住的，其他都要交增值税。该交就交，没有讨价还价的余地。　　第二是不要图利借他人名义买房。这是房地产行业违规现象，不仅牵涉到税务问题，还有涉嫌骗取贷款的罪名。利用他人名义投资买房在亲戚间出现貌似很正常，也好像看不出，但如果买得多了，自己又不入住，买入后很快就卖出，谎称是自住不交税，很容易就会被发现。　　第三是不要轻易把自己的名借给别人炒房。出让自己名义给别人买房用通常都会有“好处费”，可其实一旦出了问题，借别人名的和被别人借名双方都会有麻烦。别因小失大。　　正当的房地产投资在加拿大是不受限制的，以个人的名义进行投资交易，只要正常缴税，买多少都可以，炒房挣多少钱都没问题! 　　那么问题又来了!你知道么，虽然上述的炒房案可能和你没多大关系，而其实在加拿大买房也好卖房也罢，都要千万小心踏入骗局。下面我们来看看加拿大我们身边花样百出的房产诈骗的方式。别小看了这些“高明”骗徒啊～一不小心，你也有可能上当! 　　加拿大房产诈骗十大骗局　　1，Kijiji私卖房屋诈骗　　据CBC在2014年时的一篇报导，一名渥太华女子想私售其市中心的Condo公寓，叫价26万加元。在两个网站(Kijiji与Grapewine)上登广告，配有图片。罪犯在另一网站刊登同样卖房广告，图片与介绍都一样，唯一的区别是价格假广告开价只要10.8万元! 　　罪犯声称“急需钱所以才降价”。有意买房者拨打假广告上的电话后，对方声称其律师会与客户联系。假广告并要求买家先付10%订金，把钱电汇到皇家银行。后来银行表示，账户是真实的，但律师与律师楼根本不存在。　　警方表示多伦多也有这类房地产诈骗。地产诈骗“利润很大”，所以近年来“越来越多”。提醒大家：千万小心网上售房广告被复制利用。建议想买房的人看到网上广告后，不要马上付订金。要先了解房主的律师，与律师见面，到律师协会网站上确认他是否有牌照(www2.lsuc.on.ca/LawyerParalegalDirectory /index.jsp)，最好亲自去看房，跟邻居聊聊天，确定卖房信息的真实性才好。　　2，贷款首付被骗　　2016年2月9日，据B.C.省报报道称，居住于温哥华的一名单亲母亲在被一名温哥华华裔地产经纪和一名惯犯联合诈骗10万元后，最终于从 B.C. 省地产协会拿回了近7万的赔偿款。事发在在2014年，温哥华华裔地产经纪万达程 (音译：Dacheng Wan)和Ayaz Dhanai二人联合设计骗局。被害人遇到了万达程并决定聘用他作为自己的地产经纪。万达程向她展示了一栋Burnaby的独立屋后，她决定买房，但由于收入不够房贷没被银行批准。　　于是万达程告诉她他有个好朋友Dhanai是一名身家百万的职业贷款经纪，并且在他的帮助下许多老顾客都成功获得了贷款。于是，2014年1月23日，万达程带被害人与Dhanai相见。Dhanai称可以帮助被害人获得75万的贷款，但要求被害人在 BlueShore金融公司开了一个账户，并支付10万的银行汇票。后来受害人发现二人根本就没提交任何贷款申请，结果报警。　　3，贷房贷按揭诈骗　　2013年加拿大史上最大的按揭诈骗案破案并被公布于众。这一系列针对BMO的按揭诈骗套路大致相同，诈骗案涉及数百人参与，包括律师、房贷经纪、BMO工作人员，及一名联邦保守党国会议员。操作方式是犯罪团伙先在一些高级社区寻找低价房产，然后找一个案底清白、和犯罪组织没什么关系的人(所谓的Straw Buyers)，用他们的名义申请按揭贷款。给这些人的报酬在$3000至$8000左右。　　随后，犯罪团伙会伪造文件、虚报房产价值，骗银行说买家有能力偿还贷款。待按揭被批准后，罪犯便将到手的贷款一卷而空，留下Straw Buyers担当银行的问责。当银行追溯到时，这些名义上的买家自然无力偿还按揭，而银行也只有没收房产。而此时银行就会发现，房产真实价值远远不及按揭额。　　4，贷大麻屋骗局　　一宗震惊加国的史上最大大麻屋案审结，案中一度弃保潜逃至罗马尼亚的被告华裔女地产经纪吴绶珊承认操控大多伦多地区54间大麻屋，被判入狱6年半，另需分期归还其隐瞒的入息税约9.7万元。　　吴绶珊早于2002年12月涉嫌伙同另一华裔地产经纪卓一帆(John Trac)，参与操控加国有史以来最大规模大麻屋案件，他们在2000年至2002年期间操纵大多伦多地区共54间大麻屋。当中涉及的大麻多达2.7万株，吴绶珊是该大麻种植集团的主要人物，她协助卓一帆利用作为地产经纪之便，以虚假文件，安排假租客甚至假买家，购入或租住54间房屋作种植大麻用。　　5，贷订金诈骗案　　安省房产委员会(Real Estate Council of Ontario)公布最新诈骗方式是买房订金诈骗。在购房过程中，一旦价格和条件谈妥Offer签完后，买方需要付房屋价格3-5%的订金给卖方经纪人。诈骗分子的具体做法是，先盗取一家需要开具大量支票的公司的合法支票，将支票上的受益人改成卖方经纪人，金额改成自己要交的订金数。同时在Offer上附加对买方(诈骗方)有利的条件，然后宣称卖方未能达到一个或几个条件，继而要求将订金退给买方，从而完成整个诈骗过程。　　诈骗分子选择的房子订金数一般都在2万以上。之所以能屡屡得逞，主要是因为这些被盗支票的大公司都是一个月才和银行对一次帐，等公司发现支票被转付给一家地产经纪而来电查询时，诈骗者早已拿着订金销声匿迹了。　　为防止这种订金诈骗，卖方经纪需仔细确认订金支票的来源，如果出票人和买方不是一个人，另外，卖方经纪在接到订金支票后，要认真备份留档，以备将来查询。　　6，华裔老人被子孙诈骗　　去年有一个新闻，就是华裔老人物业被子孙“诈熟”!诈骗华裔老人房产或贵重财物的人，竟往往是他们最疼爱的子孙晚辈。　　多伦多老华侨梅老先生原本在多伦多拥有一栋独立屋，曾是他与太太、岳母及三个孩子的家，孩子们结婚后也仍然都生活在这栋老屋之内。因为生意关系，梅老先生从1998年起大部分时间都需要留在中国，多伦多的家便由梅太太打理一切。但1998年6月梅太太去世。这时，梅的长子觉得有机可乘，于是请人伪造一份授权委托书，称父亲授权自己允许他有权处置与老屋有关的一切事务。梅家长子通过这份委托书掌握了对老屋的绝对使用权，在随后3年中，以老屋由他做主为由，把弟弟赶出老屋，并且瞒着父亲，将老屋的产权转入自己名下。　　梅老先生从中国回来后，并不知道自己已经不是老屋的业主，长子跟他说的是，老屋正被出租，请他到自己的新房子里一起居住。后来梅先生从市府的地产处查到，才发现那栋老屋原来早已被偷换了屋主名字。　　7，装修诈骗　　加拿大还出现过这样的诈骗方式。有华裔房东雇用了没有营业执照的装修公司做住宅车道装修而受骗。装修公司在合约上写明，先交1/4订金，完工后再收取其余3/4的工钱。但他们将客户的行车道掘烂后，即“勒索”再要交一半工钱，否则就不继续施工。而当客户支付了款项后，他们又迟迟不完工，漠视客户投诉。　　结果房东只好投诉到消费厅其，但是消费厅却查不到所谓的装修公司任何信息，说此公司并没偶注册登记，也查不出手机号码持有人的资料，由于投诉者连该“公司”地址也不知道，省府消费厅收到投诉后也束手无策。　　8，楼花诈骗　　这个震惊华人社区的案子大家可能都听说过了。2010年一个名叫Centrium North York的Condo楼花(预售房)广告铺天盖地地出现在多伦多很多华文媒体上，吸引了众多买家疯狂追捧。而到了2014年8月，原本应该高高兴兴收房的购房者，面对的却是一片杂草丛生、毫无动工迹象的工地，其中更有约130人收到该楼盘代表律师之一韩裔律师Meerai CHO发出的信件，声称自己因“失误(error)”将这些买家所支付的、高达1300多万加元的购房定金转到了同为韩裔的项目开发商的账户。现在她所管理的信托账户里已经没钱了，开发商则已“失联”，自己也宣布破产。　　与这封信同时发出的，是一百多位受害者的名单，根据名字判断，九成以上应为华裔，涉及的定金少则数万，最多高达60万加元!虽然在经历种种波折后，受害者们从新屋保险公司“Tarion Warranty Corp”处获取了一定额度的定金保护，并申请了CHO姓律师的执业保险赔偿金，但是还是无法补足当初支付的足额获偿，也算是不幸中的万幸了。　　9，租房诈骗案　　当房东也可能遇上骗子房客!多伦多东区唐人街附近的一位房东遭遇了一桩租房诈骗案，被人骗去两万多元。房东称，今年4月他在网上发广告招租客，收到一名女子的电子邮件，该名女子表示愿意租该房间，并愿意支付3000元订金。5月11日，房东收到女子寄来的订金支票，但是金额却是25500元，远超过订金数额。女子指示房东将支票存入房东自己帐户，然后要房东将多余的金额22500元转给她指定的两人，房东就按约将多余的钱汇出。但是5月23日房东却被银行通知，这张支票是假的!结果房东被诈骗损失2万2500元。　　安省省警反诈骗部门表示，这种假支票超额付款诈骗手段频频出现，不单是房东成为被诈骗对象，网上卖电脑和汽车时也容易遭遇此类诈骗。　　10，整栋房子被骗走　　北约克女子Susan Lawrence有一天突然发现，自己居住了30年的维多利亚式样的百年老屋竟然被窃贼盗走了!原来诈骗犯伪造她的签名，将房屋抵押，并偷偷提走近$300,000抵押金。银行方面采取行动将房子没收，而受害人Susan则遭到驱逐。　　加拿大产权保证保险公司(First Canadian Title)高级官员表示，类似房贷诈骗犯罪活动在大多伦多地区，以至整个加拿大都日益猖獗。犯罪分子的行动总是促不及防，而且房价上涨，很多骗子都想从房地产诈骗这块牟利。房屋诈骗分子之所以屡屡得逞有很多因素，首先关于业主的很多个人信息，都可以通过安省电子登记系统获得;其次，抵押贷款只需持相关证明、材料，就可以借贷巨额资金，而无需个人出面。另外，由于现在借贷行业竞争激烈，压力很大，很多金融机构根本不管抵押、借贷手续是否合法，就直接批准。这些因素都给了犯罪分子可乘之机。　　后来，受害人向安省政府运营的产权担保协会(Land Titles Assurance)索取房产损失赔偿，但索赔过程长达两年，受害人本身还要负担高达$35,000的法律诉讼费。　　这大千世界无奇不有，现在的骗法和骗术都太高明了!大家都好好学习和识别花样百出的骗术吧，房产投资是一笔大投资，千万不可掉以轻心。