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前言：大家以为，只有北上广深等我朝的家长们，才为了学区房火拼吗？nonono，放眼天下，大洋彼岸也有同样的故事火热上演。今天，识局君就为大家介绍一位美丽辣妈，她的家庭刚刚在美国完成购房。她会跟各位读者谈谈美国刚需之下的房产市场，和个体体验。春节后，当北京、上海、深圳等超一线城市的房价掀起一波又一波新高潮时，北美房地产热点城市同样热火朝天。作为才到美国不到两年的苦逼工薪家庭，我们同样挤进了买房、哦不，是抢房的大潮中。就是刚需记得砖家分析中国房市时曾经说过：房地产市场有没有泡沫，得看多少是刚需；而一旦房子和户口以及孩子入学挂钩，那么就一定是刚需。在美国，房子和户口不挂钩，但是却和上学死死地挂钩！美国严格地按家庭地址入学（公立学校系统），所以好学校服务的划片房子理所应当成为了紧俏的“学区房”。孩子转眼就要上小学，我对他要求不高，读个9分左右的公立小学，规范好的学习习惯，不要小小年纪就和地痞流氓毒贩（和他们的孩子）混在一起就行。加上我们所在的大西雅图区房租，也因为大量就业人口的涌入而连年攀涨，算下来房租和月供差不了太多。所以刚需迫在眉睫，买房吧！我们数了数手上的存款，按照首付20%——比较稳妥能够顺利贷款的最低线，算出了我们可以买得起的房价，加上好学区、交通方便等七七八八划定了一些买房想法，就准备开始买房。美国梦美国房可能大家之前都以为世界上就中国上海、北京、深圳这些地方房价——太不要脸。200万人民币在北京只能买个厕所，在美国呢， “可以买个大花园洋房还带游泳池”，圆你美国梦！（正在市场上交易的美国中部某小镇标价38万美元300多平米的美丽豪宅，不要买！）快醒醒！美国这样的房子的确是很多，可都是不那么发达的地区——我说的不是穷乡僻壤，而是工作机会少，平均收入低的地方。虽然这些地方山清水秀，基础设施完善，民风淳朴，可是不适合新移民工作，100年的样子都不会变，房价也没怎么变，甚至很多地方还出现了房价持续下跌和人口下降，除非工作调动，不然也没有机会去那里生活。（识局君注：跟我朝的三四线城市一样一样的，对不对！）。而美国众所周知的大城市如东海岸纽约、波士顿、华盛顿特区；西海岸的旧金山硅谷地带（感觉这地方已经房价、物价、工资高到令人发指可以完全独立的地步了）、洛杉矶、圣地亚哥和我们生活的西雅图地区因为经济发展，大公司不断涌入，带来大量高收入人才的涌入——为当地带来的最直接变化就是房价持续攀升。西雅图地区不到一年时间，平均房价涨幅超过了10%——其实从播完《北京遇上西雅图》这个狗血电影以后，房价就开始加速度上涨了，当我听说第二部又要播了，马上拍桌子“买房”！感恩节圣诞节淡季一过，市场以令春天都惶恐的速度迅速进入“一抢而空”状态，感觉夏天到了！当时我正在国内过年，于是靠微信指挥老公开始看房。（上图为60万美元只能在大西雅图区东区买到100平米小黑屋，基本无法居住。）房场如战场不进则退这里说下在美国买房找中介的问题，一个有经验、负责任的买方中介（Buyer Agent）是买房必需品，他要阅房无数、了解你的需求，同时又会抢房——中介费？卖方承担卖房中介和买房中介的所有中介费，而很多买方中介还会把最终成交价格的1%-1.5%作为返点返回给买方手中。也就是说在美国买房不但不需要出中介费，而且还有回扣拿，所以几乎没有买方会像国内那样“绕开”中介和房主直接交易。虽然中介素质同样参次不齐，但是基本职业道德和操守是他们必须遵守的。房源信息在网上都可以查到（www.redfin.com和www.zillow.com）是美国最大的房产信息平台，买房看这两个网站就够了），网上不但有房屋的详细信息，还有历年交易情况（被买卖过几次，成交价格多少）、房产税缴纳情况等，因此虚假房源的情况也很少会有。自己设置一下价格区间和基本要求，网络就会帮助你筛选出符合条件的房子。然后就是联系中介一起去看房，觉得可以就下offer——目前卖方市场下，往往是卖家同时收到多个offer，然后进行第一轮筛选，把那些不肯加钱的、首付太少的、看着就不顺眼的offer筛掉，选几个看上去非常“谄媚”的offer入围第二轮，再仔细比较各个条款（加多少钱啦、要不要做房屋检测啦、肯不肯让房主过户完以后再白住一个月啦等等，五花八门，大有讲究）。时钟拨回三个月前，老公在美国开始了“朝九晚五上班，周末看我从网上筛选出的房”的日子。第一个房子，卖家开价50万，觉得除了有点旧，客厅和院子朝北以外都还不错，通过中介我们下了第一个offer，加价3万，未能入选；后来看到这房子55万5卖了。第二个房子，卖家开价48万，网上图片又新又美好，除了地理位置稍偏僻以外，其余都不错，老公去看完后说完了，两个卧室都在地下，难道我们住地下室？Pass。后来这房子几天后就50万全款成交。第三个房子……第四个房子……我们自问真不是挑剔的人，但是发现比我们更没底线的人太多：全朝北买不买？已经七八十年的房子买不买？背后是乱石坡的小破房买不买？你不买？有的是人买。春暖花开后，房价已经越来越高了，房源少不说，每次我们不尽满意、扭扭捏捏地出价后才发现，竟然有十几个人在和我们竞争！然后又被各种疯狂的加价挡在“成功”之外。就好像在超市买白菜还有十几个人和你举牌竞价，好几次我们一次次加价志在必得丧失理智时，还是中介和我们说这房子还是不值这个钱，不能做冤大头。屡战屡败今年二月，我回到西雅图后，抢房就进入白热化。往往是周三新房源出来我就自己开车去那房子边上转悠一圈，然后再和中介一起进去看房子，基本周六周日就得决定是否要买，但，周一房子就没了。最夸张的一次是周四约好周六看房，结果周五下午三点卖方突然通知说他们已经收到一个非常“优势的offer”，准备提前交易了。房子开价49万，说那个offer已经52万了，除非我们愿意出价比这个更高，否则也不打算让我们看房子了。于是让还在上班的老公迅速回家，同时请求卖方hold住等我们，五点多和中介赶到房子时天色渐晚，下着蒙蒙细雨，看到一车一车的人进房子看房又很快出来，热烈地讨论着。等排队到我们进去看房子时，已经饿得前胸贴后背，天都全黑了，十分钟时间大约看了下格局，用指南针看了下方向。采光？风景？小区环境？完全靠想象！可是已经没有时间犹豫了！马上下offer，截止时间是晚上8点，我们给出各种优惠条件，并且加价到54万，满怀希望地等到晚上11点，卖方回复如一盆凉水当头浇下：we are for sure won’t take your offer! 屡败屡战没有时间悲伤、没有时间丧失信心，没有时间唉声叹气。又一次终于我们的offer最后入围，晚上8点价格从50万开始往上加，不断接到中介电话问，说又有人加了我们还加不加，这样一直加到55万时我们还签下“不要房屋检查，贷款不成功押金3万全给卖方”等各种丧权辱家不平等协议。12点，对方口头承诺说卖给你们吧！我激动得到半夜三点才睡着，结果第二天早上，卖方就联系不上了，当时中介说情况不妙。果然，中午的时候回复说，卖家收到了更有吸引力的价格和条款，因此不准备卖给我们了。合情合理，我们唯有move on。每次去看房基本都能遇到中国同胞，一般遇到自己人越多，我就知道这个房子越不乐观，因为咱们好多土豪不但是全款，而且出价会比我们高得多。认识的印度、韩国朋友都对我抱怨过，你们中国人来买房以后，我们这些要贷款的人再也买不到房子了！这么说也许有点夸张的成分，但是随着中国买家的大量进入，这绝对是美国热门城市房价节节攀高的主要驱动力，不论白人还是黑人，遇到我们的土豪都得靠边站。屈服于看不见的手国内学区房连创天价的同时，我们在美国连续抢房七八个都铩羽而归，和同时期买房的几个朋友交流也大多如此。我们感慨：在美国要买个房怎么也这么难呢，我们出钱的怎么可以这么没尊严呢！比如，一个朋友准备买一个120万的中型房子，在offer扯皮中，卖家问他们，现在这个社区，因为要在5年后的2英里外造轻轨，他们社区正集体诉讼交通部要求赔偿（这种价值观和国内坐等升值的想法是完全不同的），如果以后赔偿下来了（可能是几千美金），赔偿金也要归原房主所有。朋友觉得有点不平衡，凭什么你都搬走了还要拿5年后的钱，就填了NO，于是……就没有然后了。以至于后来又一卖方说要把院子里的、他有深厚感情的树搬走，当然是“好好好”；又说夏天搬树不好，等过一阵子再搬，当然也是“好好好”，并且还写了一封充满感情的personal letter给卖方，狠狠得赞美她和她的树——你的树怎么这么美，你不在的日子里我一定好好照顾它们，让你搬走时它们依然这么美。总结就是，要买到房，必须要跪舔卖方！期房也能卖红海中的屡战屡败，不得不让我将战略目光投向蓝海——相当于不再奢望买北京四环以里的学区房，而是看五环六环的房子，因为那里房价相对较低，房子还新一点，也有相对还可以的学校。说看就看，当我把filter重新设置后，果然open your eyes open your mind啊，世界在我眼中不同了——看上了一个新校区。于是马上全家出动看房。这里是距离西雅图市中心30分钟车程的小城，我们找到这个小区售楼处，里面的值班销售懒洋洋地拿出一张纸说，就只有13、14、1可以买，其余都卖了。13和14还只是一个框，1已经能看出是房子的雏形了。可是我们一看13和14临街，1的主卧和客厅都朝北，也就是说，如果我们坚持自己的底线就没法买了。失望而归的晚上，我们拿出售楼处给的坑位图和户型图，和中介一起论证是否要考虑购买。买？不买？不买？买？不断纠结的三天中，又看了两处别的房子，发现越来越差的房子标价也越来越高了，于是中介建议问问这个新楼盘朝北的1号房是否可以降价卖，虽然它朝北，但是户型很好且另外三个房间都朝南，院子又大也是有可取之处的。打定主意后联系卖方销售，竟然是热线电话，不是打不进电话就是转语音信箱，看来是太忙了。一天后回邮件说，很抱歉，比你们早一天的时候，1号房已经卖了。你们要不看看13和14号房？每次都是失去一个房子的时候，才又会觉得这个房子的缺点是那么不明显，优点是那么让人难以割舍。我们再次反省自己的挑剔和不痛快，连郊区新房都抢不到，还算不算是个中国人！再不退而求其次，就什么都没了。天人交战后，我不死心又来到了工地，围着临街的13号和14号房工地转悠了半天，钻进工地测量往来车辆噪音，我从心底里问自己，你能不能承受一个有噪音的房子？回想自己，在大北京朝阳路沿线天天听着公交车报站和京包铁路火车“动次动次”的节奏醒来睡去那么多年，我觉得，是自己矫情了！马上说服老公，买！就挑还比较不临街的14号房吧。把我们的意愿告诉中介，中介又去联系传说中的销售，煎熬地又一天过去了，那边传回信息说，竟然还有一家和我们竞争，也就是说，连新房也要bidding加价了！其中过程不再赘述，结果就是人家买到了而我们又没买到，但是说最后两套房子将在这周放出，敬请期待哦。到这一刻，我感觉我的小宇宙开始熊熊燃烧，hard模式下长大的我们怎么可能就此放弃。隔天一大早我就又来到售楼处，和工地上的墨西哥工人打招呼，喝着咖啡等售楼大妈来上班。终于，到了下午，我的蹲守没有白费，已经出售的3号房在那天因为买家贷款出问题而重新回到市场，而我因为就在现场，就第一时间获得了这个消息！我们又在第一时间轰炸销售下offer，并且逼着他晚上就回邮件确认收到我们的offer并且处于第一位置。 2015年11月开始看房，2016年3月25日签合同，从用时来说，我们四个多月的买房过程属于非常快速的了，很多家庭需要用半年到一年的时间才能买到心仪的房子。而3月26日我通过系统查询，发现这个小区的房子就已经全部售空了，还没完工的期房销售都如此火爆，让售楼处的美国人都很吃惊，说她从业20多年，从来没想到有今天。 ▼ 背景知识【关于贷款】外国人如果在美国没有稳定收入来源，则可能无法在购房时贷款；但是现在很多外资银行针对境外购房的中国人也有房贷服务。美国买房如果可以贷款，首付比例是比中国低很多的。2008年次贷危机之前，普遍不高于20%，10%很多，甚至还有零首付的房子。然而次贷危机中的美国各大金融机构一朝被蛇咬后，对房贷的审批严格了不少，如果购房的首付比例低于20%，就必须强制购买每个月几百刀的贷款保险（mortgage insurance），以防止贷款人无法按期月供。【关于房屋类型】在美国购置地产，大概分为以下几类： - 土地（land）：就是你可以买下一片空地，上面什么也没有；你可以通过申请许可后在上面建造自己的住房。 - 公寓（Condo）：比较接近Apartment的定义，就是多户集体享有一栋建筑、体格社区的产权。特点是价格相对低一点，而且交通往往便利（相对地），有物业管理帮助你打理小区和户外环境。但是在购房后需要每月支付HOA（业主委员会管理费）用于共同维护小区。这部分费用往往要好几百刀，而且逐年上涨。如果不幸遇到年岁大的小区要集体换屋顶——那还需要一次性额外付出两三万美金。 - 排（Townhouse）：比Condo的集成度小一点，往往是两户分一栋屋子，但是也有一些密集型联排多到四五户联在一起。其实只是格局和Condo有些不同，联排大多是两三层楼，但是在HOA和小区管理方面是类似的。 - 独立屋（house）：独立的一栋屋子，并且带有前院和后院，一般没有HOA费用，但是独立屋的所有维护都需要业主自己动手。同等地理位置和面积的独立屋会比Condo和Townhouse贵很多，水费电费等养房成本也较高，但是升值空间是最大的。

　　上海地产圈似乎流传着神秘的“三月魔咒”。从6年前颁布第一道限购令开始，每逢暮春之末，便会有调控将至的传闻。过去几年这或许只是一剂定时安慰，但今年3月25日“史上最严”房地产调控政策的靴子落地，则成为了一次精准应验。　　事实上，这个消息已经发酵了一个月之久。几乎每个被房子击中心结的人都奋力转发着来源不明的信息，有的如往年一般经历了意淫降价的兴奋，有的心怀不屑地将之视作中介营销，而更多迫切希望在这座城市筑巢的人不敢大意地选择了提前购房，乃至刷爆了官方的网签系统…… 　　新政执行之后的上海滩更是一幅喜忧参半的众生相。非户籍人士购房必备的社保缴纳年限从累计2年提高到连续5年，二套非普通住房首付比例从四成激增到七成，限购资格审核流程从交易阶段前置到了签约环节……政策之手确实充满了镇静疯狂楼市的温情，却也让许多刚需人群望城兴叹。　　而更大的悬念是，这个有史以来最严厉的调整政策究竟能不能驱走春节后房价暴涨的魅影? 　　故事一　　白领差点被逼回老家　　25日上午，陆潇潇紧紧抓着手机，时不时点亮屏幕。往常只有当美国大老板偶尔莅临，负责对外事务的她需要张罗发布会时，神经才会如此绷紧。但这一次，她只是在等一个已经“事先张扬”的结果。　　“经过这几个月的买房折腾，我承认自己心态也很复杂，就想第一时间知道自己有没有做对。”24日晚上她17：00踏出陆家嘴金融圈的办公楼;17：20冲进地铁站，沿途在便利店买了一个三明治;18：30跨进位于松江新城的开发商网签中心门槛，被告知网上合同备案系统下午2点半就已经瘫痪死机;21：00 抢修恢复后的系统仍然需要排队候位;23：50终于赶在新政落地的前夜完成了网签。　　25日上午还不到10点，上海市政府关于房地产调控新政的新闻发布会尚未正式召开，拿到文字素材的现场记者已经将材料拍照传到网上，各种公众号开始疯转新政的条条杠杠。　　“看到外地人在上海买房的社保缴纳要求从原先只要加起来满2年一下子提高到连续缴满5年，我松了一口气，如果不是24日连夜网签，我们就被限购了，一切都是值得的。”陆潇潇说话间带着连月来难得一见的轻松。　　和她一样争分夺秒的还有数千购房者。数据显示，24日上海一手房网上签约1776套，25日更达到了2495套。若以每套住房100平方米计算，两天的签约平米数就达到2月份半个月的销售水平。根据规定，新政即日生效，意味着25日前的网签仍可以按照旧政执行，25日“抢签”的客户则不得不抱憾而归。　　陆潇潇告诉记者，去年11月眼看着房价暗流涌动，她动了置换的念头，“原先的小户型虽然位于中内环之间，但面积只有40多平米，生了宝宝以后，父母从外地搬来照顾，五口人实在挤不下。”早在去年11月初，这套房子就已经被买家接盘，谁知道因为交易过于火爆，买家自行前往银行申请贷款的材料被压在网点长达一个月，直到今年2月才批下贷款，她的置换计划因此变得相当被动。　　在被二手房房主连续跳价后，她和先生有了回省城发展的想法，“我们当时的感觉是在上海换不到房子了，所以开始动用各种渠道在省城找工作，其间还在当地火速买下了一套公寓，其实已经做好了回去发展的准备。” 　　但最后涉险“过关”的陆潇潇还是决定留下。“我是学金融的，他是学化工的，在当地找工作都不顺利，去大公司往往要有强大的人情关系，去小公司又不甘心其和上海平台之间的巨大落差。”她对记者坦言，新政将外地人在上海购房的门槛提高到了“全国最严”，许多刚需被“错杀”。　　据记者梳理，一线城市中，同样要求外地人缴纳社保年限达到5年的只有北京，但北京并不要求购房者已婚，而早在2012年6月上海就已经限制单身外地人买房;广州和深圳目前对外地人购房的社保缴纳年限仅为3年。　　故事二　　留学生称上海户口比美国绿卡还金贵　　如果被新政限购，“踏空”的陆潇潇可能会离开上海，而对同样属高端人才的陈婷来说，是否回上海也成了两难抉择。8年前，她从复旦大学物理系毕业，曾通过欧盟项目留学欧洲四国，后赴美攻读天体物理学硕博，前不久刚拿到了费米国家实验室奖学金。　　见到记者时，风尘仆仆的陈婷刚结束长途飞行，还在倒时差。“昨天见亲戚，大家都在谈房价，所以我刚回来也对新政了如指掌。”虽然是上海“土著”，但对于升级版的限购政策，她还是连连感慨“户口本比绿卡还金贵”，“在美国买房是不需要绿卡的，只要经济许可，负担得起房贷就可以。” 　　回国发展一直是陈婷人生计划的一部分，“美国的博士后项目是灵活的，随时可以终止，原先我理想的状态是适当的时间回母校拿教职，或者去上海天文台工作，但现在突然发现自己很可能‘回不起’。” 　　因为动迁的缘故，陈婷名下已有一套位于浦东三林的一室一厅，紧挨着父母家，但距离佘山天文台和东北角的复旦都有数十公里之远。“原先有两种想法，一是在单位附近再购置一套，但新政要求五至七成首付，难以承受;另一种方案就是置换，不过经过这一轮疯涨，上海住宅的性价比已经远远不如芝加哥，不可能不纠结。” 　　即将从达拉斯迁往芝加哥的陈婷告诉记者，费米实验室所在地距离芝加哥约50分钟车程，因为不堵车，比开车从上海天文台所在的佘山到人民广场时间还短，“在当地花40万~50万美元可以购买一套带花园的复式四室两厅，美国购房首付只要求一成，贷款审核的风控要求和上海差不多，大约月还款额可以贷到税后工资的 1/2，但是因为有房贷抵个人所得税的政策，所以实际上每月的现金压力比房租还要低2/3。” 　　至少短期内，陈婷打消了回上海的念头。“在复旦附近想买一套60平米的老公房至少要330万人民币，价格已经触及非普通住宅的范围，首付七成意味着要拿出 230万左右，因为没有在国内缴过公积金，剩下的钱只能问银行贷，按照新政，利率要上浮1.1倍，同样买房，在上海的生活压力会比在芝加哥更大。” 　　据悉，目前二套房首付成数方面上海新政也是“全国最严”，上海原先只要求首付四成，新政将普通住房首付提高到五成，非普通住房首付提高到七成，相比之下，北京、深圳、广州首付分别要求五成、四成、三成。　　实际上，上海“普通住房”即将绝迹。按照标准：内环总价450万以上，中环总价310万以上，外环总价230万以上都算作非普通住宅。　　“多年前我有学长读完博士回国，在高校拿到了教职，学校还有一定购房补贴，其实那个时候和现在比，工资是没有什么区别的，但上海房价已经天翻地覆，这大概是我们这一代人的宿命。”陈婷对记者无奈地表示。　　故事三　　连环置换“撞车”新政　　记者在采访数位购房者后发现，与许多被新政挡在门外的人相比，其实有惊无险完成交易的陆潇潇和名下已有房的陈婷都还算幸运，由于春节后的房价暴涨主要由置换型需求推动，所以“3・25新政”出台后，不乏连环交易触礁的案例。　　来自第一梯队中介的葛荪雨就见识到了连环置换交易中的尴尬“夹心层”。“因为生了二胎，A打算卖掉自住小户型置换成学区房，有意向接盘的是一对外地小夫妻家庭B，学区房的卖家是中年夫妻家庭C，C也是置换，打算将名下一套学区房换成D名下的郊区连体别墅，‘新政’出来后，有两套房的C首付提高了 30%，要求A优化付款方式，将首付提高到50%以上，但是A的上家B因为社保没缴满5年被限购，所以整个交易都只能推翻重来。” 　　葛荪雨告诉记者，以往这种复杂的连环交易并不多见，但因为当下置换型需求占主流，所以连环单越来越多，新政导致的不稳定性也越来越强烈。“如果是在一个中介门店操作的，还能开碰头会来协商，但这个案子里几张单子都是在不同的中介谈的，原本A和C已经收了定金，都没有网签，后续环节处理起来非常头疼。” 　　据记者了解，上海“3・25新政”首日逼近2500套的一手房成交量刷新了历史纪录，但其中有不少已经成功网签的购房者最终会因为购房资格不符合要求而被迫退房，未来几天上海可能出现大规模退房潮。　　葛荪雨的另一重烦恼在于他自己也可能会被新政“挤出”。“限购以后，上海将进入成交淡季，基本今年全靠一季度的业绩来养活自己了。”他对记者分析，前期一轮置换潮让上海楼盘的“换手率”空前高涨，交易越冷清，这部分自住需求为主的房东越可能捂盘不动，这种恶性循环可能令成交量雪上加霜，引发中介的又一波关门潮，“实在没办法只好回老家。” 　　有业内人士援引数据称，去年3月底政府部门连发利好，将二套房贷款首付降至四成，还将个人住房转让免征营业税的期限由购房超过5年(含5年)下调为超过2 年(含2年)，被认为是此前为楼市松绑的肇始，实行一年至今，以内环内的两个标志性高端楼盘仁恒河滨城和世茂滨江来看，按套数算换手率都达到了 15%左右，中环和外环知名楼盘的换手率也在8%~10%，短期内卖盘可能更加稀缺。　　记者查询发现，“3・25新政”发布后短短数日，上海一手房成交量已经出现“急冻”现象，周四即政策出台前一天成交面积达到最高点，为21.42万平方米，周六和周日分别降到5.92万平方米和4.15万平方米。如果和周五成交面积相比，分别下降67%和77%，和周四最高点相比，则分别下降72% 和81%，和周一到周三平均成交面积相比，也分别下降21%和45%。　　记者观察　　上海“3・25新政”观察　　《中国经济周刊》记者劳佳迪　　上海为何出台“史上最严”调控政策? 　　除了限购和降低二套房杠杆，上海“3・25新政”内容还对投机炒作多有约束，包括企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，如果其交易对象为个人，也将严格按照限购政策执行;同时，为进一步规范交易行为，限购审核将前置至交易备案环节。　　“上海以前有许多不成文的潜规则来避开限购，比如在买一手房的时候付了全款，但故意拖延不办理房产证，虽然理论上对房产的拥有是以取得房产证为标志，不办理房产证也可能暴露出各种风险，但根据国情和最高法的司法解释来看，业主只要实际入住，是没有人能够影响他对房产的所有和使用的，所以有些不满足购房资格的买家就钻了这个空子。”一位置业法律顾问告诉《中国经济周刊》记者，这是因为过去房地产交易执行的是限购审核在网签之后，现在先查限购资格再签交易合同是补上了缺口。　　那么，上海管理层为何这次“动了真格”?楼市过热是最明显的原因。根据易居研究院提供的数据，今年前两个月，上海纯商品住宅(剔除保障房)销售均价分别为 35911元/平方米、36381元/平方米，同比上涨25.6%、24.2%，接连突破2015年11月34763元/平方米的销售均价，创下历史新高;成交面积更是同比增长77.2%、68.7%，相比2015年底同比增速提高了30~40个百分点，增幅惊人。　　截至2月底，上海新建纯商品住宅(剔除保障房)库存总量为937万平方米，同比下降了26.9%，环比下降6.2%。“从绝对值上看，这一轮上海房地产市场高温下的库存量接近2013年882万平方米的最低值，但在库存减少速度上，本轮明显快于上一轮，这从侧面也反映了本轮市场热度高于上一轮。”易居研究院院长丁祖昱对记者分析。　　记者从一位地产圈高层处还听到一种分析称，去年3月底国家松绑房地产的初衷是为了三四线城市去库存，但眼下楼市“冰火两重天”的现状却令去库存陷入怪圈。 “因为现在很多想在上海买房的非户籍人士都是独生子女，父母是卖掉了在三四线城市的房子来凑首付，这样循环下去，三四线城市房地产市场只会越来越萧条，所以不得不控人。”这也解释了为什么武汉、南京、深圳会在上海发布“3・25新政”的同一天宣布调控政策。　　来自国家统计局的数据佐证了这种看法：2月一、二、三线城市新建商品住宅价格环比均上涨，但涨幅分别比上一个月扩大0.5、0.1和0.1个百分点，城市间房价涨幅差距正进一步扩大，一线城市和个别热点二线城市涨幅远高于其他城市。　　另一方面，记者也注意到，上海一直是执行限购最“积极”的城市之一。2010年9月29日，国家发布“国五条”要求“房价过高、上涨过快、供应紧张的城市要在一定时间内限定居民家庭购房套数”，10月7日，上海就初次发布了沪版限购令，规定本市和外省市居民都只能新购一套商品住房;2011年1月 31日，在国家正式颁布限购令要求一线城市严控房地产市场之后的第五天，上海就更新了限购令，要求非户籍人士买房必须缴满一年社保;此后，上海不断加码限购。　　上海房价会不会大跌? 　　从管理层的调控预期看，新政颁布后希望市场变化呈现“三部曲”――滞涨、量缩、价跌，如今滞涨和量缩都立竿见影，但对是否价跌的看法却出现分化。　　有从事房产政策研究的人士指出，滞后一期的房价指数对当期房价指数的影响高达 98%，并且在 12 个月内，前期房价对现期房价的贡献率超过 50%，这表明房地产市场影响价格的最重要因素是购房者预期，所以房地产市场的调控的关键也在于调整消费者的预期。　　“房地产市场限购政策只能在短期内起到抑制房价的作用，通过行政手段抑制需求并不能解决房地产市场供求矛盾的实质问题，长期来看政策没有很好的效果，若没有很好的退出方法，被抑制的购房需求得到释放可能会导致房价的报复性上涨。”该人士对记者坦言。　　中金公司首席经济学家梁红也认为，过往多年的实践已证明，需求端调控在长期是基本无效的，限购、提高首付比例、增加交易税等需求端调控手段，并未能制止过去5年的房价上涨。根据国家统计局官方数据，以2010年调控周期开始为基准，上海房价5年仍然上涨37.6%。　　而记者注意到，自2015年二季度以来，国家层面出台的楼市利好政策刺激不断，以往积压的购房需求确实得以集中释放，成交量迅速回升且达到近几年的峰值。其中，二手商品住宅成交量同比上涨近一倍，其成交量2662万平方米是一手商品住宅成交量1310万平方米的两倍，可见二手房市场成交量之巨。　　华泰证券撰文称，当前楼市呈现出更多的货币现象，但这一次的调控并未针对货币手段进行收紧，按照过去行政管控和货币管控同时收紧的时效性看，都在半年后出现楼市降温，预计这一次的降温时间将略有后移，由于需求限制，上海销量将出现下降，但在改善性和投资性需求支持下，房价变化将较小。　　据悉，中国目前广义的货币供应量 M2 高居世界第一位，M2 与 GDP 的比值已高达 1.9：1，这意味着中国金融市场中有太多闲钱，而没有相应的实体经济来承载，泡沫由此而生。　　“我们做过模型分析，从长期来看货币供应量 M2 对房价指数的影响程度要比房地产市场限购政策大，但是制定货币政策的实施成本比较高，对整个经济基本面影响较大，所以目前中国经济发展逐渐放缓的大背景下，只能由各地因城施策，使用限购等政策限制房价。”上述房地产研究人士对记者解释。　　不过，也有不愿具名的分析人士直接对记者指出，对于移民繁多的上海而言，严厉的限购政策容易造成制度瑕疵和道德风险，就一项公共政策而言有失公平性，也不利于长期人才输入，尤其是现在的调控很大程度上仍是限制刚需购买，而调控市场的根本还是应该尽快推出房产税等，增加投机持有的成本。