地产

　　踏入5月，地产市场正式步入传统旺季，除意味大量准买家空群而出看房，楼房交易将价量齐升，也代表竞价战 （bidding war）与超叫价成交等情况将越趋白热化。有地产界人士慨叹，在抢offer已成常态的市道，大家只斗「谁的钱多」，经纪的专业、经验与技巧，统统派不上 用场。 　　加中地产投资总商会会长袁浩彬（Herman Yuan）说，在盛行抢offer的卖家市场，做买家经纪尤其辛苦，很多行内人均怨气充天。 　　「好不容易客人才看中了一间屋，决定落offer，但全部都要抢。事实上，抢offer只是斗谁的出价高，完全看不出经纪的专业、经验、技巧和策略。现在越来 越多人投身地产经纪行业，是因为市场实在太好，根本不用经验与专业也可谋生，入行一、两年已成绩不错，甚至自觉很成功。」 　　天合地产经纪刘昕（Sally Liu）表示，大部分客人在加入竞价战之初，都会定下一个心理价位，但经过两轮抢价，便很容易超越原本的想法。   　　「也 许客人也清楚这间屋不应是这个价，但当抢起来的时候，心态会变，觉得多付一万几千元还是可以的。以前经纪或会稍稍游说客人多加一点，但现在不用push， 客人也愿意自动加钱，自己打破自己的心理最高价。有些情况下，买家根本不用加这么多钱，但心里就是怕买不到，多加一点钱以策安全。如此一来，卖价便被抢高 了。」   　　镇屋一周涨价4万元 　　她续说，早前看见一间准备放售的镇屋，打算先帮客人探路问价，但得到的回复却令她 感气结。「一周前，同一条街另一间各项条件都差不多的镇屋，成交价86万元。但这一间的经纪回复没90万不卖。在这一星期里，区内甚么也没发生，又不是忽 然多出了一条地铁线来，为何短短一周便无故涨了几万元？真是很不合理的状态。」 　　廿一世纪Atria Realty Inc.地产经纪Janis Tsang也讲述了一次抢offer但铩羽而归的经历。「那间独立屋叫价98万，共有5张offer，我们出价115万元，最后卖价是120万元。事后， 对方经纪私底下跟我说，我们的出价排第2位，这是我遇过第1和第2出价相差较多的例子。我不敢说这5万元是否值得，但起码作为第2位的，客人觉得如果要多 付5万便不想买了，可谓输得心安理得。对于成功抢到的买家，经纪不会告诉客人出价比第2位多出了多少，所以亦感到好安乐。当然，买家如知道要贵5万来争胜 一定会心有不甘。」 　　Janis又称，所谓争offer，有时是人为推波助澜，不代表市场实况。「有一些盘因为某些原因，没有人落offer，经纪 为了满足屋主期望，会联络一些相熟经纪朋友，游说自己客人即管落offer试试。如果有几个愿意参与，纵使大家都只抱但试无妨的心态出价，也叫做出现了 抢offer情况。」 　　「抢offer非华人独有」 　　亿兆地产经纪Henry Lam表示，抢offer已遍地开花，全民皆抢，已不是华人独有。他认为在这种氛围下，买家必需保持理智，经纪亦应该在适当时候与客人分析当中利害。 　　「早 前带客人到Aurora落offer买屋，共有6个人争，当中只有我的客人是华人。当晚下大雨，又冷又夜，我们已去到门外，坐在车上等。当时已抢到第4 轮，本来文件都写好，但我与客人再商讨和分析，究竟这个出价是否物有所值？心里的预算是多少？我问客人有多喜欢这间屋，他回答OK啦。就是这样，我建议他 不要再出价，走吧。翌日再翻查成交价，比客人的预算高出很多，所以纵使再出价亦只是浪费时间。最重要是，6张offer一齐争，只会把价钱抬高，下次再买 便会更难了。」

　　温哥华「楼房可负担指数」进一步萎缩，仅有3%的温哥华人有能力在温哥华购房，4个月前则为5%。 　　UDI/Vancity房屋可负担指数(UDI/Vancity Housing Affordability Index)2016年第一季度的数字刚刚出笼，显示温哥华居民中，只有3%有能力在这个原居城市购房，并出现萎缩的趋势；显示温哥华的房屋愈来愈不可负担。   　　假若分门别类，城市屋与柏文的可负担指数稍为好一点，但也只有三分之一的有收入的人士能够负担温哥华转售市场内放盘的木结构柏文。   　　另一方面，按揭利率保持稳定，八大银行的5年期固定利率平均值为3.14%，对上一个季度则为3.06%。其中三家银行BMO、TD与HSBC的5年期固定利率由2.59%至2.7%不等。 　　报告指出，虽然利率处于历史低水平，但楼房价格太高，让不少人难以在本城市买屋。 　　温哥华一栋独立房屋的中位价格已经攀上225万元的水平；在市郊，则为145万元。在上一个季度之内，温哥华的增幅为25万元，市郊的增幅为5万元。 　　楼价愈来愈不可负担，为不少刚刚起步、准备构建小家庭的夫妇面临两难的抉择：要么忍受窄小的居住环境，要么远离市中心。有些觅房者希望中间着墨，住在面积较大城市屋，虽然与其他房屋相连，但起码有自己的门户和小花园。可是这一房屋种类却极度供不应求，以至衍生出「missing middle」这一名词，来形容这些短缺的中价楼。

　　81岁魁省老翁在自建房屋居住50年之后被当局命令离开，因其房屋不仅不安全，而且设施简陋，不适合人类居住。 　　这名老翁名叫 Peder Mortensen，是1名结构工程师，他1959年从丹麦移民加拿大，在蒙特利尔郊区 Vaudreuil-Dorion 买下一块土地之后便开始自建房屋，屋子最终在 1962年建成。他说他自己设计，自己拌水泥，将房屋修起不容易，而且也一直力图保持房屋的状态适宜居住。 　　虽然老头说他的住在里头很舒心惬意，但市府认为存在安全隐患。   　　让我们来欣赏一下老头的杰作：   　　外墙结构颇不寻常，看起来像是木制箱子，院子的建筑材料则是用旧的机械零件搭成的。 　　房子内部也差不多，几乎没有什么家具和装饰，管道沿墙而行，包括水管、电线、取暖管道等等。他利用雨水洗衣，屋内只有1间房屋供暖，这样他每年取暖费仅区区$800。 　　虽然老头坚持说他住在这里很安逸，但市长不同意，认为这不是人住的地方，找遍整个魁北克都没有人住这样的房子，因此屋主应该马上搬离。 　　市府官员希望老翁尽快按照市府要求搬离，越快越好，否则市府会寻求法庭强制令，将建筑完全拆除。 　　市议会下周开会，讨论如何处理此事。 　　但邻居们不干，称老翁是个好得不能再好的人，大家都喜欢他。邻居们还发起网上请愿，支持老翁并希望他仍然住在那儿。 　　据悉，目前已经有1,200多人签名对老翁表示支持。 　　老翁自己也不愿离开，说他正在考虑如何把他称为家的地方扩大，并加以适当的装饰。  

　　 根据大温地产局(REBGV)公布的最新数字显示，今年4月区内房屋销量创下同月最高纪录。列治文上月通过俗称电脑盘(MLS)售出的相连屋（attached home）达109个单位，销售中位价为73.9万元，比去年同期的56.5万元上升30.8%。   　　适合年轻家庭入住 　　一位王姓地产经纪周五告诉《星岛日报》记者，列市政府近年来大力开发城市屋，成为大温地区最多城市屋的城市。城市屋房间通常较柏文多，而且大多有3层、双车库及小花园，加上价位适中，吸引较多年轻家庭入住。另外，城市屋也是华裔太空人家庭的首选，不少人往往会卖掉温西或西温的独立屋，换间列治文城市屋以方便往返大温及中港台等地，或留给已成年读书或工作的孩子。

　　列治文一个城市屋楼盘尚未发售，但周四晚已吸引了一些准买家排队。由于现场仍在施工，发展商基于安全考虑，向排队人士派发号码牌，日后买楼时以号码为次序，该批准买家才散去。有地产人士指出，由于列治文独立屋供应紧缺，很多买家已把目光转向城市屋。 　　据楼盘工作人员周五告诉《星岛日报》记者，位在列治文2号路（No.2 Rd.）靠近威廉斯路（Williams Rd.）路口的一个城市屋楼盘，周四晚就有人到场排队，至周五上午聚集多达60人。很多准买家还特别准备折叠椅及夜间御寒衣物备战。发展商向他们派发号码牌后，他们大约在早上11时许散去。 　　发展商在现场张贴告示指出：“由于买家对该楼盘表达极高兴趣，在销售办事处开门前，就出现买家排队。考虑现场仍在施工中，或无法照顾买家的安全，已向排队者派发次序号码牌。”发展商还表示，该楼盘将发展三期，总共兴建122个单位。记者周五曾致电及发电邮予该发展商，希望询问更多详情，但至截稿时未获回应。   　　原址为史蒂夫斯顿中学   　　据了解，该楼盘原址为史蒂夫斯顿中学(Steveston Secondary)，地皮在2013年由发展商斥资4,100万元收购。 　　大温地产局(Real Estate Board of Greater Vancouver，简称REBGV)西部前总裁杨兴琳周五受访时表示，列治文独立屋房源紧缺，买家显然已把目标转向城市屋。一般而言，到现场排队人士，多半是买楼花，而非买建好的新房。 　　他说：“部分发展商为鼓励销售，往往一旦客人签字购买，就会立刻提供经纪一半佣金，并且会在30天后，支付另一半佣金。这令经纪喜欢和特定发展商合作，带客人上门购买，也会推高买房气氛。” 　　杨兴琳认为，省府近来制订新例打击摩货，或许短时间可冷静楼市，但估计不到两个星期，大温楼市仍将持续火热。 　一个肖姓地产经纪告诉记者，列治文独立屋供应少，城市屋近来受到热捧，每呎价格已炒到650元左右。以一个1,900平方呎的4房豪华城市屋为例，总价已高达123万元。他说：“豪华城市屋通常有专用私人会所及健身房，远较柏文受到华裔买家喜爱。”　　据REBGV统计，以城市屋为主的相连屋（attached home），上月销售中位价（Median Selling Price）较去年同期升30.8%，达73.9万元。

　踏入5月，大多伦多的地产市场正式步入传统旺季，除意味大量准买家空群而出看房，楼房交易将价量齐升，也代表竞价战与超叫价成交等情况将越趋白热化。　　有地产界人士慨叹，在抢楼盘已成常态的市道，斗钱多，经纪的专业、经验与技巧，统统派不上用场。　　安省多伦多的加中地产投资总商会会长袁浩彬（Herman Yuan）说，在盛行抢盘的卖家市场，做买家经纪尤其辛苦，很多行内人均怨气充天。　　天合地产经纪刘昕（Sally Liu）表示，大部分客人在加入竞价之初，都会定下一个心理价位，但经过两轮抢价，便很容易会超越原本的预算。　　廿一世纪地产经纪Janis Tsang表示，所谓抢盘，有时是人为推波助澜，不代表市场实况。　　“有一些楼盘因为某些原因，无人问津，经纪为了满足屋主期望，会联络一些相熟经纪朋友，游说各自的客人出价。如果有几个愿意参与，纵使大家都只抱但试无妨的心态出价，也出现了抢买情况。”　　亿兆地产经纪Henry Lam表示，抢楼盘不是华人独有。他认为在这种氛围下，买家必需保持理智，经纪亦应该与客人分析利弊。　　47%独立屋超叫价成交　　地产网站theredpin.com分析了整个大多伦多地区的二手楼房买卖数据，发现今年1月至5月初为止，逾1.64万间独立屋转手，当中47%均超叫价成交，低于叫价成交的则有40%。　　再深入一点看，33%成交的独立屋，超叫价5%或以上；超叫价10%以上的，也有19%。以目前大多区平均屋价换算，即买家要多付4至8万元才可抢到心仪房屋。　　“买家要理智点”　　拥有多年房产买卖经验的袁浩彬表示，市场上只吹捧那些夸张的超叫价成交，却忽视流程正常买卖个案，例如一些卖家以正常市价来叫价，看上去并不便宜，所以只有一、两个买家出价，成交价亦未必争到超叫价。这些看上去一点也不“惊涛骇浪”的买卖，当然不被传颂。　　他指出，“经纪不压低开价，抢价的情况便不够激烈。买家真的要聪明点、理智点，不要盲目地争，要评估市场价来出价。”

　　本网日前报道，安省房地产市场最热的地方可能不是多伦多和汉密尔顿，而是尼亚加拉地区（Niagara Falls），这里4月份房屋销售总的货币价值与去年同期相比大幅飙升了36.2％，一方面得益于价格上升，另一方面得益于交易活跃。今年4月份该市平均房价就从$262,226涨到$303,667，年增幅为15.8%，与多伦多看齐。 　　有房地产专家表示，多伦多和汉密尔顿房价飙升且居高不下，也让周边城镇房价随之上升。其中越来越热的市场之一就是举世闻名的尼亚加拉地区。连这里地产经纪都在惊呼：越来越多的多伦多人到这里买房。其实当地地产经纪此言不虚。尼亚加拉市市长 Jim Diodati 承认，到该市买新建房屋的买家一半来自 GTA地区，30%来自 GTA外围地区，只有20%来自本市居民。这位市长还说，尼亚加拉的房市已经开始“疯狂”：有些新建房屋尚未建好，配套设施及相关服务尚未配齐就被抢走了。 　　现在对有意到尼亚加拉买房的多伦多居民又有个好消息：空港设在多伦多中央岛（Toronto’s Billy Bishop Airport）的波特航空公司（Porter）正与尼亚加拉机场进行协商，开通多伦多至尼亚加拉之间的航班，航程仅需8分钟，尼亚加拉机场（Niagara District Airport）设在安省最美丽的小镇 Niagara-on-the-Lake。   　　波特航空的发言人 Brad Cicero 表示，该公司正与尼亚加拉机场方面讨论相关事宜。他说虽然目前尚无开通新航线的计划，但波特航空的航班经常也在尼亚加拉机场起降，因此肯定有合作的机会。   　　波特航空的 CEO 对此设想非常有兴趣，已经让公司在其官网设立调查，向旅行者征询意见，问他们是否对多伦多-尼亚加拉开通定期航班感兴趣。 　　新航线对尼亚加拉及附近地区居民也是一大利好 　　从尼亚加拉驾车到多伦多正常情况下一般需要1小时40分钟，但由于交通堵塞，很多情况下都需要2个多小时。 　　尼亚加拉市市长 Jim Diodati 就深有体会，他说他看着他的父亲驾车到多伦多上班30年，为了赶时间并避开交通繁忙时间，他每年越起越早。父亲现在不上班了，现在他的一个兄弟“子承父业”，也是开着车到多伦多上班，每天都为不迟到而在路上“拼搏”。因此他为省府在两年后开通GO火车非常期待。 　　他说要是GO火车通车那就帮了通勤人士的大忙了，通勤时间不仅稳定，而且可以预期，通勤成本也比自驾车降低2/3。 　　要是这位市长听到日后多伦多到尼亚加拉不仅开通GO火车，而且会有耗时仅8分钟的航班，他不知会多兴奋呢！

卑诗商业促进局(Better Business Bureau，BBB)提醒民众近来有家在温哥华举办房地产讲座的公司屡遭投诉。 BBB近来从加拿大和美国收到157件关于Success Path Education公司的投诉，认为该公司举办多场地产讲座，但却误导听众还假推广。BBB高级传讯总监凯利(Evan Kelly) 表示，“有不少人投诉花费数千美元听讲座，想获得关于房地产的相关资讯，最后却失望而归”。 BBB表示许多人投诉Success Path Education公司的房地产讲座，呼吁民众小心。 据了解，该公司第一期是免费课程，并承诺会提供MP3即课程DVD做为赠品，但却从未履行过，也没有提供任何有用的资讯。相反地，参加者还因压力付2000元参加更长的课程。参加三天课程的人只获得如何提高信用等资讯，然后就被邀请参加更密集的套装课程，学费在1万元至4万元不等。凯利说：“我们希望卑诗省的消费者付费参加任何课程或讲座前可以先多方蒐集资讯。” 对此，Success Path Education反驳称投诉者不到参加讲座的1%，发言人安卓斯(Shane Andrus)说：“多数参加房产讲座的人认为这投资房地产非常好赚，其实这需要很多的努力。如果你问那些投诉讲座的人花了多少心力研究房产，我相信真正去做的人非常少。”

本网日前报道，安省房地产市场最热的地方可能不是多伦多和汉密尔顿，而是尼亚加拉地区(Niagara Falls)，这里4月份房屋销售总的货币价值与去年同期相比大幅飙升了36.2%，一方面得益于价格上升，另一方面得益于交易活跃。今年4月份该市平均房价就从$262,226涨到$303,667，年增幅为15.8%，与多伦多看齐。 有房地产专家表示，多伦多和汉密尔顿房价飙升且居高不下，也让周边城镇房价随之上升。其中越来越热的市场之一就是举世闻名的尼亚加拉地区。连这里地产经纪都在惊呼：越来越多的多伦多人到这里买房。其实当地地产经纪此言不虚。尼亚加拉市市长 Jim Diodati 承认，到该市买新建房屋的买家一半来自 GTA地区，30%来自 GTA外围地区，只有20%来自本市居民。这位市长还说，尼亚加拉的房市已经开始“疯狂”：有些新建房屋尚未建好，配套设施及相关服务尚未配齐就被抢走了。 现在对有意到尼亚加拉买房的多伦多居民又有个好消息：空港设在多伦多中央岛(Toronto’s Billy Bishop Airport)的波特航空公司(Porter)正与尼亚加拉机场进行协商，开通多伦多至尼亚加拉之间的航班，航程仅需8分钟，尼亚加拉机场(Niagara District Airport)设在安省最美丽的小镇 Niagara-on-the-Lake。 波特航空的发言人 Brad Cicero 表示，该公司正与尼亚加拉机场方面讨论相关事宜。他说虽然目前尚无开通新航线的计划，但波特航空的航班经常也在尼亚加拉机场起降，因此肯定有合作的机会。 波特航空的 CEO 对此设想非常有兴趣，已经让公司在其官网设立调查，向旅行者征询意见，问他们是否对多伦多-尼亚加拉开通定期航班感兴趣。 新航线对尼亚加拉及附近地区居民也是一大利好 从尼亚加拉驾车到多伦多正常情况下一般需要1小时40分钟，但由于交通堵塞，很多情况下都需要2个多小时。 尼亚加拉市市长 Jim Diodati 就深有体会，他说他看着他的父亲驾车到多伦多上班30年，为了赶时间并避开交通繁忙时间，他每年越起越早。父亲现在不上班了，现在他的一个兄弟“子承父业”，也是开着车到多伦多上班，每天都为不迟到而在路上“拼搏”。因此他为省府在两年后开通GO火车非常期待。 他说要是GO火车通车那就帮了通勤人士的大忙了，通勤时间不仅稳定，而且可以预期，通勤成本也比自驾车降低2/3。 要是这位市长听到日后多伦多到尼亚加拉不仅开通GO火车，而且会有耗时仅8分钟的航班，他不知会多兴奋呢!  

随着多伦多房地产市场不断火爆，很多买家为了赢取竞价战而选择避开验房环节。但是，省去验房环节有很大的隐患。 最近，一个买家购买了一套看似很漂亮的一套房子。三个卧室、2个车库，看起来条件都很不错，但是这所房子曾经种植过大麻，阁楼上已经出现黑霉。 据悉，目前每7套出售的房子中就有6套房子避开了验房环节。 众所周知，多伦多的房价一直在不断上涨。4月份，多伦多独立屋的房价高达126万，比去年同期上涨18.9%，平均每月房价上涨16,820，也就是说在多伦多，独立屋的价格每天上涨了550。虽然Condo的价格不像独立屋飙升得那么夸张，每个月房价也将上涨2,411，一天则上涨79.26 。 如果不验房，那么你买到的房子可能会是这样的： 烟囱管竟然被防火布包着； 油箱过期，而且油管不符合要求； 托梁发霉，由于没有维修导致地板下沉3英寸； 没有漏水痕迹，但是湿度高达70%； 木制托梁发霉

今年7月1日起澳洲税务局（ATO）将实施新的预扣税法律——购买200万以上房产的买家，需把房款的10%交给澳洲税局，除非屋主能提供税局出具的完税证明（tax clearance）；而且任何200万以上交易的澳洲卖家，不管是什么居留身份，在得到税局出具的完税证明之前，都按照海外居民类别处理。 澳洲高级会计和顾问公司William Buck警告称，这会冷却200万以上的高端住宅市场的交易。 据澳洲人报报道，在过去几周里，购买悉尼公寓的中国和亚洲买家数量已经减少了50%，而且这个趋势正在向其它城市扩展，特别是墨尔本。而这个新政策，很可能会进一步减少购买公寓的中国买家数量。 税务律师解读政策 澳洲权威商业税务律师、西澳的费克灵（John Fickling）对新法解读说，如果买家在2016年7月1日以后购买价值200万元或以上的房地产，买家将必须从购房款中扣下10%，然后把这笔钱交给澳洲税务局，除非卖家能够提供税务局签发的税务居民“完税证明”。 哪怕卖主出生在澳洲、是澳洲公民，也仍需要得到税局的 “完税证明”，否则就被视为外籍人士处理——也就是说，买家就须把10%的购房款交给税务局。 另外，对房产的定义也很广，包括了长期租赁权的出售交易，但不包括证券投资的交易。如果买家没有得到卖家的“完税证书”，同时又没有向税局缴纳10%款项，将会被税局要求补齐款项外加利息。 触发税局盘查情况 费克灵敦促所有经手200万以上房产交易的经纪人应该考虑在各种交易情况中，这个新政可能对他们造成的影响。比如贷款额超过房屋价值90%、房主被迫售卖房产等这类情况，金融机构最好是获得房产的掌控权后负责销售，而不至于被“完税证明”关卡拖延。 在多数情况下，本地卖家不会遇到障碍获得“完税证明”，但是，在如下情况下，可能会增加屋主被税局审查的风险： * 多年没有报税； * 已报税，但税局记录显示其不可能负担得起这样价值的房产；* 和邻居联卖自住房的情况（自住房出售原本不用缴资本增值税），但联卖意味着形成一个商业活动，意在获得资本获益，因此税局也将查收资本增值税；* 如果税局获得信息显示，屋主从事有房产开发生意，那么屋主也将不会获得资本增值税豁免。 费克灵说，有以上任何情况的卖家最好赶在7月1日前出售房产，可能还有更多谈价的空间。再有，税局这一“200万”的价值是写死在规定中的，也就是说，随着房价的升高，将会有越来越多的卖家受到这一政策的影响。另一种情况是，卖家存在税务债务，这时申请“完税证明”就会触发税务局向买主发出“扣押通知”，即买主需部分或全部替卖家偿还债务。 综上所述，这一政策相当于给予了税务局追缴税款一个有力的“武器”。 获取“完税证明” 税务局的发言人说，房地产经纪人和承办产权转让事务的律师，已经得到需要申请完税证明的通知。该证书不收费。 发言人说：“我们鼓励所有寻求出售财产价值200万或更多的澳洲居民，尽早申请完税证明。申请可在线提交，大多数证书将在几天内发布；然而纸质申请可能需要两到四周，如果我们需要对申请进行进一步考虑。可用的在线申请表格将从2016年6月27日开始得到。”

　　旧金山、硅谷的楼市高增长因中国资金枯竭开始放缓。 　　Business Insider日前在报道中援引旧金山的一个房产经纪称，由于资本外流管制趋紧，中国投资者的      资金已经枯竭，目前对当地房产市场前景十分担忧。彭博援引一个硅谷地产经纪称，我们最近确实感到中国买家在做决定时没有以前那么干脆了。 　　据BI报道，中国买家买入了旧金山房地产市场的5%-7%，而在硅谷就更多了。不过，彭博报道称，美国最昂贵的硅谷地产在享受了四年的繁荣后，近期已经看到最富有买家撤资的趋势。 　　BI在报道中指出，中国近期的外储数据变动正好佐证了美国地产市场的波动。 　　中国2月份外储余额骤减至2011年以来最低位，后在资本外流监管收紧和维稳人民币汇率的政策意愿下，外储余额3月、4月份重现上涨趋势。银行4月净售汇从3月的364亿美元降至237亿美元，不及1月份544亿美元的一半。 　　国际房地产公司凯勒·威廉姆斯的地产经济Avi Urban称，旧金山附近城市的地产市场正在逐渐降温，不过这不意味着市场将走向崩溃，因为之前楼市确实过热了。 　　下图显示，旧金山附近城市帕洛阿尔托的高端住宅销售趋势不是那么乐观。  

美国一家大银行近日对加拿大房地产市场发出警告，由于房价过高，加拿大的楼市已经呈现出不稳定的态势，许多家庭借贷过高，长此下去，政府可能会出台一系列手段来冷却市场。   尽管加拿大全国各地的房地产市场情况不一样，但根据《环球邮报》地产记者麦玛洪（Tamsin McMahon）的报导，国家住房管理局已经在上周公布的季度报告中，对一些地区的房地产市场竖起警戒旗标。     而由美国的美林银行（Bank of America Merrill Lynch）的北美区域经济学家伊娜佳（Emanuella Enanejor）近日所做的报告也显示，有多项证据表明加拿大房地产市场存在泡沫。同时 ，她也建议联邦政府采取进一步行动，来协调房价。   伊娜佳说，加拿大现在的房地产市场过热，因为国内外现在的贷款利率政策都很低，而且如今对房屋的需求过大，但出售的房源不足，进一步导致了房价不断上涨。许多家庭出现了借贷与收入不相匹配的状况。   在这项报告中，伊娜佳对与加拿大房地产市场有关的各方面进行了深入探讨，包括房地产两大热门城市温哥华和多伦多的外国买家以及受到重创的能源省份的失业率等。   她在报告中还指出，虽然目前的市场并没有急速地发展，但市场状态已经过热。而且她强调，与以往情况不同的是，联邦政府正在逐渐地提高利率。伊娜佳说，联邦政府正逐渐调整政策，中期的贷款利率可能也会有所调涨。   然而，她也表示，加拿大央行在未来几年内还不太可能直接升息，因为那可能会加剧房地产市场的弱点。   伊娜佳表示，对于房地产市场过热的情况，只能期待加拿大在经济恢复稳定之后，政府就收紧借贷条例，对房地产进行规管。但在这同时，她预计房价仍然会继续上涨。

      加拿大谘议局的报告提及海外投资者，指中国财富外流影响大温地产市场，当中国经济佳时，本地楼市亦较强，相反经济增长放缓，大温楼市或可降温，但这不会在今年发生。 　　报告称一份去年秋季有关海外投资者的调查显示，海外买家在温哥华都会区(CMA)柏文市场中，只占3.5%，而加拿大按揭及房屋公司(CMHC)承认这结果只显示外资对市况只属其中一部分。 　　其他构成大温楼贵的因素包括，温和气候、位近高山及海洋，但亦因高山、海洋、近美国边境、农地和公园用地，它们对空间扩展造成不少障碍，换言之影响房屋供应增长。 　　中国国民生产总值与市场有相关性 　　报告指，中国的实际国民生产总值的增长与市场的三项重要指标有显着的相关性，那三项指标分别是现货住宅房屋销售、现货房屋售价增长和新屋动工总数；而相比之下，本地就业增与上述三项没有显着相关性，而5年按揭利率则只与住宅转手有关，「这或代表相当比例的大温地产买家不需靠本地工作去买屋和不少是不需要新屋按揭。」 　　报告也提及处理大温房屋可负担能力的方法之一是减低需求，若外资需求真的推高楼价，这可限制非居民买楼，澳洲和丹麦曾尝试这方法。 　　另外，大温地产局(REBGV)4月一项向部分地产经纪进行问卷调查的结果显示，在他们的顾客中，4%的买家为海外投资者，本地或国内投资者占逾22%；而首次置业人士占24%。另外，有近24%买家是换一间与之前差不多的房屋，而由柏文或城市屋转到独立屋则有11%，相反，由独立屋搬往柏文的占近6%。 　　买家类别的情况与地产局在过去两年问卷调查所得的数字没有太多改变。首次置业、换屋住户和本地投资者仍然是主要的活跃买家；而外资在过去两年所占的比重介乎1.5%至6%之间。 　　从事地产行业25年，REBGV主席莫里森(Dan Morrison)指出，他大部分的顾客是本地人，有自住亦有投资。 　　对于省府将于今年6月起搜集房屋买家国籍的资料，他认为是一个好提议，「各人就楼市为何变得疯狂去寻找一个理由，但其实没有单一理由，有很多不同的理由，愈知道更多事实，我们便能愈了解它。」他认为，卑诗经济好和低息也是楼市活跃背后的其中原因。

　　按揭及房屋公司预计全国地产市道今年至明年会冷却，但价格持续上升。 　　CMHC的报告预计，今年的全国住宅动工量介乎181,300至192,300间，比去年的195,535间减少；到了明年，更会进一步下跌至172,600至183,000间。 　　至于房屋中央放盘系统的数量，去年成交量达到破纪录的505,673间，今年预计介乎501,700至525,400间，明年下跌至485,500至508,400间。 　　CMHC首席经济师杜根(Bob Dugan)预测各省表现有重大差别，「安省和卑诗省增多的动工量，会被那些受油价下跌影响的省份抵消。MLS销售量今年会因经济增长而上升，2017年轻微下跌。」受能源价格影响的省份包括阿省、沙省和纽芬兰及拉布拉多省。 　　报告指全国MLS平均住宅价格介乎474,200元至495,800元，比去年的442,999元显着上升，明年更会继续上涨至479,300元至501,100元。 　　CMHC又预测按揭息率维持现有水平至今年年底，明年上半年逐渐上升；今年的5年定期按揭率为4.4%至5%，明年则为4.7%至5.3%。 　　报告预测安省的住宅市场继续活跃，但明年会稍微纾缓。 　　其中大多伦多区今年的新屋动工量介乎39,500至43,500间，明年下跌至35,000至41,000间。二手房屋交投量今年将多达99,500至106,000宗，但明年下滑至92,000至102,000宗。 　　大多伦多区住宅的平均价今年将介乎671,000元至697,000元，明年加幅步伐减慢，预计将升至694,000元和742,000元之间。CMHC大多伦多地区市场分析主管Dana Senagama认为，受惠区内就业率改善，人口增长，加上低息率，大多伦多区的住宅市场将保持稳定，但「尤其新上车的准买家忧虑负担能力不足，新屋动工量和二手楼销售将在明年放慢。」 　　报告指大多伦多区独立屋的平均价格已突破百万大关，不少买家会退而求其次，购买较便宜的镇屋和半独立屋。

　　加拿大政府下属的加拿大房屋贷款公司Canada Mortgage and Housing Corp预计，不但2016年加拿大的新房开工量会下降，2017年也会继续下降。 　　根据加拿大广播公司的报道，加拿大房屋贷款公司的估算是，2016年加拿大的新房开工量会在18.13万到19.23万之间，而2017年则只会有17.26万到18.20万 ;这与2015年的新房开工量相比是连续两年下降。 　　虽然加拿大房屋贷款公司预计不列颠哥伦比亚省和安大略省的新房开工量会继续上升的趋势，但由于其他省份新房开工量的明显下降，从整体上看加拿大全国的房屋建筑市场今明两年仍然是走向冷却的情况。 　　不过，加拿大房屋贷款公司指出，世界市场原油价格是否回升、什么时候回升是会影响加拿大房地产市场的一个重要因素。

　　温哥华「楼房可负担指数」进一步萎缩，仅有3%的温哥华人有能力在温哥华购房，4个月前则为5%。 　　UDI/Vancity房屋可负担指数(UDI/Vancity Housing Affordability Index)2016年第一季度的数字刚刚出笼，显示温哥华居民中，只有3%有能力在这个原居城市购房，并出现萎缩的趋势；显示温哥华的房屋愈来愈不可负担。 　　假若分门别类，城市屋与柏文的可负担指数稍为好一点，但也只有三分之一的有收入的人士能够负担温哥华转售市场内放盘的木结构柏文。 　　另一方面，按揭利率保持稳定，八大银行的5年期固定利率平均值为3.14%，对上一个季度则为3.06%。其中三家银行BMO、TD与HSBC的5年期固定利率由2.59%至2.7%不等。 　　报告指出，虽然利率处于历史低水平，但楼房价格太高，让不少人难以在本城市买屋。 　　温哥华一栋独立房屋的中位价格已经攀上225万元的水平；在市郊，则为145万元。在上一个季度之内，温哥华的增幅为25万元，市郊的增幅为5万元。 　　楼价愈来愈不可负担，为不少刚刚起步、准备构建小家庭的夫妇面临两难的抉择：要么忍受窄小的居住环境，要么远离市中心。有些觅房者希望中间着墨，住在面积较大城市屋，虽然与其他房屋相连，但起码有自己的门户和小花园。可是这一房屋种类却极度供不应求，以至衍生出「missing middle」这一名词，来形容这些短缺的中价楼。

高贵林港一个7年新的柏文，上月有新盘叫价42万多元，也有一单位放盘12天便成交。（网站截图） 　　三联市今年3月的柏文销情较2月有不少增长，其中，满地宝(Port Moody)的销量较2月多35%，而其余两市的销情亦健康，高贵林(Coquitlam)和高贵林港(Port Coquitlam)分别升20%和12%；但大部分上月成交的单位只能以叫价或低于叫价易手。 　　高贵林和满地宝3月柏文中位价较2月略低，分别为33.95万元和42.6万元，而高贵林港则较2月升1万1550元至28.25万元。 　　三联市在3月一共有294个柏文单位易手，截至4月1日有283个柏文放盘；三城市整体中位呎价为396元，放上市场中位日数为21天。 　　位近高贵林镇中心(Town Centre)的新视野区(New Horizons)，是一湖边宁静住宅区，截至4月1日，一共有20个柏文放盘，其中数个属于一幢高层柏文的预售单位。 　　这区放售价最低的柏文是一个叫价29.5万元的一睡房单位，最高为一个三房预售单位，叫价66.99万元。 　　新视野区3月成交的单位，数个亦属上述预售柏文大厦，包括一个只放盘数天便以叫价成交的单位。另外一屋苑的两睡房单位，只留在市场5天便以低于其叫价36.99万元2%易手。 　　高贵林港中区(Central Port Coquitlam)是一个具历史的区份，现在吸引愈来愈多年轻的专业人士入住，区内有不少选择，截至4月1日一共有68个单位放售，有预售、一年新和楼龄逾40年的单位。 　　43年楼龄的一睡房单位，只卖9.9万元，单位自2月起已在市场上。一个7年新的三睡房单位刚在3月29日放售，叫价42.9万元。 　　高贵林港中区上月成交多达43宗。同属上述43年楼龄屋苑的一个三睡房大单位，以低于其叫价14.9万元13%成交，它在成交前已在市场上放盘106天。 　　另外，一个同属上述7年新大厦的两睡房单位放盘12日后，一买家以其放售价52.8万多元少1%成交。

　　布莱克位于26 Park Circle Lane的豪宅(加通社图片) 　　前传媒大亨布莱克(Conrad Black)在多伦多的豪宅收到两张扣押令，加拿大税务局说他欠税超过1,500万元。 　　布莱克周三向联邦法庭发出了申请通知(notice of application)，要求对扣押令进行司法评审。 　　这两张扣押令是5月6日和5月10日发出的。加拿大税务局说，布莱克在2002年，2003年和2008年有未付税款，金额分别为$12,307,717 和 $3,513,877。 　　布莱克在申请通知中说，税务局用来向法庭申请扣押令的信息有材料缺失，不准确，不完全，也不诚实。 　　布莱克已经在三月将他位于高尚社区Bridle Path社区的豪宅以1,650万的价格卖给未透露身份的买家，并签下回租合同，但是他说，扣押令延迟了这栋住宅的销售和回租。

海外华人买房的新闻从来没有“退热”。 5月20日刊文称，就中国人推高房价，日前有一部分温哥华人包场开市民会议，但会议很快就演变成了针对中国人的“批斗大会”。 今年以来，加拿大与华人之间的房产纠葛已“上演”好几个回合，加拿大部分省也准备采取相关措施来“调控”华人买房。 比如近日，一个华裔学生给加拿大房产市场带来一场风波。5月12日，加拿大《温哥华太阳报》披露，一名来自中国的“学生”在年初的时候，以3110万加元（约合1.57亿人民币的高价买下了温哥华格雷岬区（Point Grey）一幢豪宅，创下了今年温哥华豪宅最高成交价纪录。 此前华尔街见闻3月份的消息，加拿大国家银行表示，2015年温哥华房地产市场中，中国买家占比约达三分之一。该银行金融分析师Peter Routledge称，中国买家2015年共计投资127亿加元（96亿美元）用于在温哥华购置房产，占这座加拿大西部城市房产销售总额的 33%。在多伦多房地产市场中，中国买家2015年用于购置房产的投资额共计90亿加元，占多伦多房产销售总额630亿加元的 14%。据当地房地产管理局数据，2月，温哥华独立房屋平均价格同比暴涨30%，至180万加元，销售量跳涨了37%。包括温哥华西部在内部分地区的平均房价将达到300万加元。 据“加西周末”报道，加拿大BC省（不列颠哥伦比亚省，该省最大城市温哥华）省议会新民主党议员戴维·艾比（David Eby）为了听取民众对温哥华价格飞涨的房地产市场的意见而在今年3月份组织了一次市民会议，原来预订了一个能容纳150人的会场，报名人数很快爆满；后来找了个300人的会场还是不够，又换了一个700人的会场，结果报名者还是立刻爆满。会上有太多的人抢着发言，纷纷呼吁政府立即采取措施遏制房价。大家感受一下： 一位年轻护士说，她开始上学时看上的一所房子价值70万加元，她当时觉得不错、但是贵了些；等她毕了业当了护士，那所房子的价格已经是160万加元、翻了一番还多；像她们这样拿护士薪水的人不吃不喝多少年才能在城里买到房子呢？护士们在城里买不起房、不能在城里医院上班，病人怎么办？对这样发疯的房地产市场不采取措施是在出卖加拿大！ 一位上了年纪的女性说她在自己的小区居住了几十年，现在走出家门看到的是到处都在把旧房拆掉改建大房，这都是中国人买下原来的房子后干的事情；她说自己这么说会被一些人指责是种族歧视，但这是事实。看看吧，房子外面地产经纪插的牌子是中文的、监督施工的是中国面孔、房子盖好后搬进来住的也是中国人；她在这住了一辈子从来没有见过这样的事情。 一位商界男子说他10年前在温哥华买的房子已经增值四倍，但他在市中心写字楼的房租却在下跌，这说明经济在走低、只有房地产价格在疯涨，这与来自中国的洗钱活动有很大关系；他懂得这里的水很浑，因为他在中国呆过很长时间。 一位有两个学龄前儿童的年轻母亲说，不能用种族歧视大帽子压人不让人对温哥华地区的房地产市场发表意见，从她爷爷起她的家人就在温哥华市生活，她也想和自己的孩子继续住在温哥华，但高房价让她买不起房；她请求政府的决策者们给她和家人以继续在温哥华居住生活的机会。 除此之外，加拿大广播公司（CBC）资深记者卡琳.瓦尔斯Karin Wells制作了一部纪录片，片名是“种族和房市：温哥华的中国综合症”（Race and Real Estate: Vancouver’s China Syndrome）。 “黄祸论、种族歧视再抬头？” 加拿大著名建筑设计师谭秉荣（Bing Wing Thom）给加拿大和中国的许多城市设计过不少建筑，对加拿大和中国都很熟悉。谭秉荣认为，许多中港台有钱人把温哥华的房地产市场当作比瑞士银行还要稳妥的存放资金的地方，认为把钱放在温哥华的房地产市场不但安全而且还会增值。 谭秉荣 Bing Wing Thom 谭秉荣说大量华裔有钱人的涌入和海外中国资金的涌入让第二次世界大战前加拿大社会存在的对黄种人的歧视和恐惧再度抬头、黄祸论的说法再度出现。 谭秉荣举例说，几个月前他开车在一个路口停车礼让时，另一位驾车者打开车门走出来说，“你干嘛不回你原来的国家”？ 谭秉荣有些无奈的说，连他这样加拿大的第三代华裔、成功的建筑设计师、加拿大勋章的获得者也不能幸免于这样带有种族歧视色彩的对待。 买不起房怪中国人？部分西方人太任性 据加拿大CBC报道，自从30年前加拿大保守党政府推出了投资移民项目之后，出钱换取加拿大护照就成了许多中国大陆有钱人的选择。在过去20年中加拿大接收了30万投资移民，比世界上任何国家都多。 在BC省已经有70多年经营历史的地产经纪公司麦克唐纳公司的内部调查显示，购买300万加元以上豪宅的客户中有70%是来自中国大陆的买家。 华人喜欢购买房产是不争的事实，豪宅及普通独立屋价格的上涨跟华人购房者不无关系，但豪宅本来就是小众市场，并不会对普通加拿大人的购房选择带来什么影响。一个年收入7、8万的家庭，也绝不会考虑在豪宅区购买百万以上的独立屋。 即使学者和政客所宣称的“中国买家推高了大温房价”的说法是真实的，那从数据上看，他们并非全面“入侵”大温房地产市场，而是有选择性的购买本地豪宅，推高的仅是独立屋的价格，对普通加拿大人的住房可负担性并无太大的影响。在一些研究中，学者对温哥华房价不加区分的采用平均值计算，抹杀了不同房型市场的差异，计算出的数据也就不能反映中国买家对市场的具体影响。 《加西周末》早在285期以及322期的《加拿大人住不起房 全是中国人的错？》和《中国买家是如何 “写”成的？》两篇头版文章中，深入分析了中国人对大温房产的真实影响以及舆论的走向。 文章认为，即使有学者和政客宣称“中国买家推高大温哥华地区房价”是真实的，但从数据上来看他们并非全面“入侵”大温哥华房地产市场，而是有选择性的购买本地豪宅，只是推高了独立屋的价格，对普通加拿大人住房可负担性并无太大影响。根据大温哥华地区地产委员会（real estate board of greater vancouver）所给出的数据，从2010年2月至2015年2月，本地工薪阶层最能负担得起的两种房屋类型：公寓（apartment）和联排城市屋（townhouse）的价格并没有出现大幅增长，一直处于平稳状态。 在一些研究中，学者对温哥华房价不加区分的采用平均值计算，抹杀了不同房型市场的差异，计算出的数据也就不能反映中国买家对市场的具体影响。而且在很多地产商眼中，加拿大各级政府要为多伦多、温哥华等地独立屋价格过高负相当大的责任：过高的建设标准、昂贵的房屋检测费、过高的房地产税、建筑材料成本大幅上涨、有限的土地供应量、加币大幅贬值、房贷利率下降等等。 事实上，政府发言人、城市发展协会（UDI）主席Anne McMullin、温哥华公寓行销天王Bob Rennie等业界人士所认可的主流论调是：“房价升高主要是因为温哥华供应不足。” UDI主席兼执行总裁Anne McMullin UDI主席兼执行总裁Anne McMullin在接受《加拿大地产周刊》的采访时表示，“我们正面临着巨大的、来自独立屋社区的反抗。总是有人问为什么买不起大房子？在50、60年代，一个家庭平均会有3到4个孩子，但现在每家基本只有1到2个孩子，当时房子平均只有1512平方英尺，为什么现在你需要3000平方英尺的房子？” 西温哥华拥有80多年历史的著名发展商British Pacific Properties总裁Geoffrey Croll先生在接受《加拿大地产周刊》采访时表示，即使如今房地产市场处于上升期，政府和开发商都有责任保证当地居民的住房可负担性。将责任全部推给中国购房者，恐怕有失偏颇。

“欲使其灭亡，必先使其疯狂。”随着中国房地产市场的持续疯热，暗含的“崩盘”结局亦隐现出来，你还要买房吗？ 据中国国家统计局发布1~4月全国房地产开发投资和销售情况显示，当期全国房地产开发投资25376亿元，同比名义增长7.2%，增速比1~3月份提高1个百分点，连续4个月上涨，较去年全年增速的1%，大幅回升6.2个百分点。房地产数据回升甚至成为4月份经济数据全面回落中少有的亮点。 同时，继去年底今年初一线城市房价上涨之后，近几个月二三线城市房价开始抬头并加速上涨，其中4月份环比涨幅较高者惠州、昆山，涨幅在6%以上；中山、厦门、苏州涨幅超5%，廊坊、珠海、东莞则达4%以上。这些城市除了苏州、厦门为二线城市外，其他均为京沪深周边地区。 仲量联行调查发现,近几年,一些二线城市低端制造业外迁,大量产业资本出于保值增值的目的涌入楼市,使得房地产市场成为财富避风港。“实体产业下滑和房地产上涨之间的反差特别大。” 与房价上涨相伴随的是土地成交量倍增。近期，一二线城市地价飙涨，不仅北京、上海等一线城市土地市场“高烧不退”，以南京、苏州、合肥、厦门等为代表的二线城市更是“地王”频出。 3月25日“沪九条”出台后的上海首场土地拍卖会，一口气拍出三个区域“地王”。这场拍卖会总成交金额近80亿元、溢价率均超过100%。其中，上海远郊的泗泾拍出“双子地王”，每平方米近4万元的楼面价，几乎是半年前该区域地价的2倍。 不过，二线城市土地市场热度很快超过一线城市。上海首场土地拍卖会结束后仅2天，南京就刷新该市总价和单价“地王”纪录。 南京新科单价“地王”以高达4.5万元/平方米的楼面价超过上海商品房成交均价。而5年前，该区域楼面价仅4752元/平方米，也就是说，地价5年大涨8.5倍，增幅甚至超过一线城市。 据世邦魏理仕监测，与以往高总价的“地王”主要集中在一线城市不同的是，南京、苏州、合肥、厦门等二线城市近期均“地王”频现。 机构数据显示，今年前4月，二线城市土地出让金突破1100亿元，占全国土地总成交额的7成，同比上升280%；二线城市的成交楼面均价同比暴涨180%。 易居智库研究总监严跃进表示，在一线城市门槛渐高以及“沪九条”“深六条”等政策的压力之下，资金出现溢出效应，开发商开始争先布局热点二线城市。 评论人士王安认为，不要用市场、产品、供求等经济逻辑来思考，大家都在赌，赌房地产的明天。 中原地产首席分析师张大伟认为，“近期南京、苏州等二线城市‘地王’频现，地价甚至超过周围在售房价，这说明二线城市房地产市场风险正在明显增加。” 短期来看，这些城市房价的上涨有销量支撑，但由于其中投机因素过多，如今中国人口增长已步入拐点，一旦人口导入未能跟进，房产开发又持续不断，很容易造成新的库存。 近日发布的中国社会科学院城市发展与环境研究所《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.13（2016）》认为：“如果宏观经济增长继续下滑，房地产价格有可能在2017年下半年再次出现全面下滑趋势。” 其实，在去年年底，社科院的另一拨人写的房地产报告更狠：“2016年第二季度后，（房价）有出现一波断崖式下跌的可能。” 现在来看，专家被打脸了。注意，社科院的逻辑是经济状况的老套路，对现今很多事情却解释不清了。 房地产部门今年一季度产值同比增长9.1%，增幅高于2015年的3.8%，以及当季GDP增幅6.7%。房屋销售和建设活动强劲，可能帮助抵销制造业疲软带来的拖累。 根据普遍预估，中国经济二季度将增长6.5%，位于政府2016年增长率目标区间6.5-7%的低端这股房地产热潮的投机本质，有助于解释为什么转化为建设活动的增长不够及时、有力。 中国农业银行首席经济学家向松祚表示，房地产在过去十多年狂飙突进，是有客观的必然性和需求的。“但很多人总是认为中国经济增长要永远依靠房地产，这种想法是非常危险的。” 与此同时，一定意义上而言，房产从开发商卖给了投资者并不是真正的去库存，只是将库存转移而已。正如《人民日报》发表权威人士谈话所指出，房子是给人住的，这个定位不能偏离，要通过人的城镇化“去库存”。 今年1-4月房屋库存仍同比增长了4.5%至4.5亿平方米。4.5亿，究竟有多恐怖？ 按中国人均居住面积为35平方米，待售商品房面积可供1亿多人口居住，需7年左右才能完全销售干净！这还只是待售的，另外还有些房产正在建设，尚未竣工的，综合来计算，数据翻番只是保守估计。 可见房产库存已经一塌糊涂！房产库存如此堆积下去，数据只能越来越恐怖，泡沫被戳破也是迟早的事。

　　最近几天，加拿大西部海港城市温哥华又出名了，起因是一个名叫周天宇(音译)的中国留学生以3110万加元(约1.6亿人民币)的价格买下温哥华今年最贵的一幢豪宅，惹来网上一阵爆炒，并将这位学生封为“全加拿大最土豪的学生”！  　　无独有偶。去年3月份，一位在加拿大温哥华市有注册公司的中国商人2014年底花费5180万加元巨款买下温哥华西区的一栋豪宅，成为不列颠哥伦比亚省有史以来交易额最大的房屋买卖之一。据称新房主是江苏南京一家投资集团的董事长，但已经移居到了加拿大。这样的豪宅交易自然瞒不过新闻记者的眼睛，当时媒体也曾集中报道了好几天。 　　其实，温哥华房价这几年来一直都是媒体报道的热点话题。报道之所以持续升温，是因为温哥华的房地产市场在持续升温，而且升得有些不合情理。仅2014年，温哥华房价平均涨幅为25%以上，这让温哥华当地居民情何以堪。当地居民有大约一半人一辈子都不买房，而是住在出租房里。 　　必须指出的是，由于加拿大对外国人投资本国房地产没有限制，并提供银行贷款，而温哥华又是一个气候宜人、风景秀丽的风水宝地，因此不仅是有钱的中国人，世界各地的有钱人以及加拿大东部的部分退休居民，都喜欢在温哥华购房和养老。可是毕竟黄金地段面积有限，因此好房子供不应求，这才是房地产价格不断上涨的真正原因，也因此引起本地居民怨声载道。 　　然而，当地不少媒体甚至居民把怨气都撒到华人甚至中国人身上，说他们是房价大幅上涨的主因，成为众矢之的，这显然是不公平的，里面存在不少误解，也有种族歧视和偏见的成分。其实，在温哥华买房的哪里只有华人？可以说全世界的有钱人都想在温哥华买房，没有任何限制。更何况，温哥华华人购买的多数都是数百万元以上的豪宅，这本身就是高端市场，对当地普通人的中低端市场冲击并不大。可为什么温哥华房价上涨过快的责任大都推到中国人或华人的身上呢？ 　　经过30多年的改革开放，中国一些人先富了起来，他们开始在海外投资，包括在世界各大城市购买房屋。一些有钱人移民海外后，过去在中国发家致富的经验和方法在西方用不上，于是在不知道如何再创业的困境下，只好通过购买多处房产来确保自己的资产保值增值，这无疑间接推高了当地房价。中国富豪出手大方，已经是名声在外、屡上当地头条。尤其是温哥华一些好地段的房子，因为多位华人竞相抢购，结果成交价格往往高出当初售价不少，被嘲笑为中国是人傻钱多。此外，中国人对房子情有独钟，总觉得租房子住没有归属感，因此即便是没多少钱的人通过技术移民到温哥华定居，也要千方百计地买套房子，这些人无疑是躺着中枪。 　　应该说，西方的有钱人也会买豪宅，但像周天宇的家长那样把巨额财产放在子女名下的做法很少。相反，西方土豪很少一掷千金，一般都通过一家信托基金公司来购买千万加元以上的豪宅，并争取高比例的贷款，这样不张扬，容易躲过媒体的关注，将来出售时可以合理避税，并规避因房主离异造成的财产分割。 　　房地产涉及千家万户的经济利益，容易成为公众话题。居住在温哥华的华人如果要消除公众的误会和媒体的偏见，首先需要谨言慎行，处事低调，不要把摆阔攀比和炫富的心态带到国外；其次应该积极融入当地社会，参与当地的经济建设，开辟做贸易和办实业等多种途径，通过投资而非投机的心态实现资产的增值，而不是一味地把钱投到房地产上，客观上造成炒房现象；第三需要熟悉当地的运作方式和商业规则，避免全额付款和一掷千金，减少媒体的关注度。

很多加拿大人认为，中国买家霸占了加拿大购房市场，导致很多加拿大人在本国都买不到房子。前几天，一则关于年轻的中国留学生豪掷1.6亿人民币买下温哥华最贵豪宅的新闻更是惊呆众人。 随着中国经济的腾飞，中国人在国际市场上越来越显露。就购房来说，中国人不仅有股“买下加拿大”的劲头，更有一股“拿下北美”的气魄。 根据亚洲协会(Asia Society)和罗森咨询公司 (Rosen Consulting Group)的最新研究报告，中国买家已经打败加拿大买家，成为美国房地产市场上最大的外国买家。 这份报告使用了美国房地产协会(National Association of Realtors)等机构的数据，展示了中国买家在北美市场上的战斗力。在过去5年间，中国人在美国购买房产的支出高达1100亿美元。 具体来看，购买商业房产的金额为170亿美元，购买住宅的金额高达930亿美元。这些资金流向最为集中的地区，包括纽约、洛杉矶、旧金山、西雅图、芝加哥、迈阿密以及拉斯维加斯。 在2014年4月至20015年3月，国际买家占据美国房产买家总数的8%，其中，中国买家占国际买家的27.5%，而加拿大买家的比例是10.8%。 在2013年以前，加拿大一直是美国房产的国外最大买家，而如今这个霸主地位已经被中国撼动了。 那么，在2009年至2015年的6年间，中国买家在美国房产市场的角色是如何演变的呢? 从表格上看，中国买家在美国的购房能力在稳定上涨，2013年就已经超过加拿大。 2015年，中国买家和其它国家买家的购买份额如下： 和2014年相比，2015年房屋销售量增加30%，而过去5年平均的年增长率是20%。其中，中国买家占据的比例也在不断增加。 而且，中国买家不仅购买量巨大，而且购买的价格也是无可比拟的。以下是2015年，中国买家和其它海外买家在美国购房价格的基本对比图： 去年中国买家在美国平均为每套房产支出83.2万美元，远高于外国买家49.94万美元的总体平均支出水平。 就房屋类型来看，中国买家更倾向独立屋，详情如下： 就地段来看，城市周边的郊区一直是国外买家的最爱，不过，市中心地区的销售量也在不断上涨。 而且，这个势头似乎难以阻挡，即使中国目前限制资本外流，但接下来10年的数字会一涨再涨。 当然，在加拿大境内，中国买家的势力也在不断展露。 据加拿大国家银行3月底数据显示，2015年温哥华房地产市场中，中国买家占据的比例高达33%，在多伦多，中国买家占据的比例达14%。 该银行金融分析师Peter Routledge在一份报告中称，中国买家2015年共计投资127亿加元(96亿美元)用于在温哥华购置房产，占当地房产销售总额的33%。 以上图片来自：赫芬顿邮报    

加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.，CMHC)本周三(5月18日)公布了一项对未来两年加拿大房地产趋势的评估报告。这家总部在渥太华的政府房地产按揭保险管理公司表示，未来两年加拿大大部分地区房屋兴建数量可能会持续下降，但个别区域的兴建数量增加可能会抵消其他地区的下降数量，使整个加拿大房屋兴建保持相对稳定。   CMHC分析师在报告中表示，预计在2016年全加拿大房屋兴建数量可能在18.13万到19.23万之间。而在2017年，这个数字将可能会小幅下降到17.26万到18.30万之间。 分析师表示，目前的分析结果比去年CMHC预测的结果都出现了下调。原油价格在全球范围继续低迷，其他大宗商品目前整体也表现疲软，这让中部包括阿尔伯塔在内的能源、资源大省近年来经济前景不佳。这使CMHC分析师们对当地新屋兴建持悲观的态度。   但另一方面，加元贬值、全球整体避险需求增加以及新兴市场股市动荡导致安省以及BC省两地房地产市场异常火热。大量海外资金进入温哥华以及多伦多两市，使这两个城市地区的房地产市场库存严重不足。新屋兴建预计在安省和BC省将会在未来两年内继续稳定攀升。这可能会抵消部分中部省份损失的新屋兴建数量，让整个加拿大新屋兴建保持在稳定或小幅下滑的水平上。   CMHC还表示说，在2017年左右，全加拿大整体的成屋销售数据可能会出现下滑。中部省份房地产低迷，而温哥华和多伦多两市的房市也可能会稍稍降温。但CMHC同时认为，房价整体水平仍然会继续小幅攀升。全加拿大平均房价可能会攀升到超过50万加元的水平。   CMHC分析师表示，预计2016年加拿大成屋销售总量可能会在50.17万到52.54万之间。而2017年成屋销售数据可能会出现下滑，预计水平在48.55万到50.84万之间。

　　根据加拿大房地产协 会(Canadian Real Estate Association)的最新报告，今年4月份全国房屋均价达到破纪录的50万8097元，年度同比增长13%，全国有4大都市区房地产最热，包括卑诗 省的温哥华和维多利亚，增幅各为为21.1%和15.1%;安省则是汉密尔顿(Hamilton)和多伦多，增幅各为17.2%和15.8%。 　　但安省房地产市场最热的地方可能不是多伦多和汉密尔顿，而是尼亚加拉地区(Niagara Falls)，这里4月份房屋销售的货币价值与去年同期相比大幅飙升了36.2%，一方面得益于价格上升，另一方面得益于交易活跃。 　　有房地产专家表示，多伦多和汉密尔顿房价飙升且居高不下，也让周边城镇房价随之上升。其中越来越热的市场之一就是举世闻名的尼亚加拉地区。连这里地产经纪都在惊呼：越来越多的多伦多人到这里买房。 　　其实当地地产经纪此言不虚。尼亚加拉市市长 Jim Diodati 承认，到该市买新建房屋的买家一半来自 GTA地区，30%来自 GTA外围地区，只有20%来自本市居民。 　　这位市长还说，尼亚加拉的房市已经开始“疯狂”：有些新建房屋尚未建好，配套设施及相关服务尚未配齐就被抢走了。仅就今年4月份而言，该市平均房价就从$262,226涨到$303,667，年增幅为15.8%，与多伦多看齐。 　　尼亚加拉房地产协会主席 Patrick Dummitt 分析说，该市房屋走俏房价升高的原因在于加拿大最大城市群房产热的“西进运动”，即西面多伦多和金马蹄(Golden Horseshoe)地区房市热浪的推动：由于多伦多、奥克维尔(Oakville)、伯灵顿(Burlington)等地区房屋越来越难以负担，因此来自那边的客户与日俱增。 　　蒙特利尔银行高级经济学家 Robert Kavcic 则表示，人们一直关注房地产热点温哥华和多伦多，也许忽视了尼亚加拉。其实 GTA 房市的热浪早就开始西延，先是汉密尔顿，再是滑铁卢 (Waterloo)地区，接着就延伸至尼亚加拉。 　 　GO火车通车将进一步给尼亚加拉房市加热 　　尼亚加拉市市长 Jim Diodati 表示，省府暗示将把GO火车线延伸至尼亚加拉可能也是推动该市房市变热的原因之一。按照省府规划，最早2018年，尼亚加拉居民就可以乘坐GO火车到多伦 多市中心。他希望省府在下月作出正式宣布，同时预期通过GO火车与多伦多连起来之后，该地房市会进一步变热。 　　这位市长对尼亚加拉与多伦多之间的通勤深有体会，他说他看着他的父亲驾车到多伦多上班30年了，为了赶时间并避开交通繁忙时间，他每年越起越早。父亲现在 不上班了，现在他的一个兄弟“子承父业”，也是开着车到多伦多上班。但若GO火车通车那就大不一样了，通勤时间不仅稳定，而且可以预期，通勤成本也比自驾 车降低2/3。就物业而言，用相同的钱在多伦多只能买一套房，在尼亚加拉能够买两套，何乐而不为呢? 　　汉密尔顿一家房地产公司(Hamilton-based New Horizon Development Group)主席 Jeff Paiki 指出，对于消费者而言，在通勤问题解决的前提下，出于房屋可负担性的考虑，他们会把购房目标延伸到更远的地方。